市街化区域 仮換地について

土地購入とを考えています。市街化区域にある、築３８年の５ＤＫの古家（リフォーム済）付いている土地なのですが、仮換地が決定しています。そうなると何年か先に現在の家を壊して建て替えをするということになりますが、ずばり、こういう土地はやめてたほうがいいのでしょうか？その土地は駅から１５分で敷地も広いのですが・・・建て替える際にリスクはあると思うのですが、精算金等、かかる費用についてお伺いしたいのです。それとこういう場合は国からの補助金等はないのですか？

No.1 ベストアンサー 回答者： kita52326 回答日時： 2006/10/15 12:31

仮換地の取引については、以下の点に注意が必要ですが、

事前の確認、契約上での取り決めをきちんとしておけば、さほど問題ありません。

(1)従前地の所有権移転が可能かどうか。
　区画整理前の従前地と仮換地が１：１で対応していればできますし、抵当権を設定することも可能です。（従前地が複数でも可）
　従前地１に対して複数の仮換地があると、少なくとも単独名義では無理なので、なるばく避けたほうが賢明です。

(2)銀行融資は受けられるか。
　銀行によっては仮換地への融資をいやがる場合があるので、事前に確認すべきです。
　通常は仲介業者が調べてくれると思います。

(3)区画整理事業全体の見通し
　事業が完了すると本換地になり、地番や住所の表示が変わります。
　いつごろ本換地になるのか、事業完了予定はいつかなど、仲介業者を通じ区画整理施行者から情報をもらってください。

(4)清算金の帰属について
　事業完了時点で、仮換地と本換地の面積誤差(測量値と登記面積)、区画整理事業の事業費の過不足等によって、
　清算金・賦課金等が発生することがあります。
　その清算金を、買主が負うのか、売主に帰属させるのかを、契約書に含めてください。
　これが最も重要なことと言えます。売主が帰属にしているとあとあと面倒はありません。

(5)組合員の地位
　組合施行の区画整理ですと、土地所有者（登記ベース）は組合員になります。
　土地区画整理法上の話で、これ自体はさほど問題になることはないと思います。

(6)建替え
　区画整理法上の７６条申請と言うものが必要になりますが、建築行為が区画整理事業に支障にならないかどうか審査するもので、
　さほど負担になる手続ではありません。

補助金などは区画整理事業そのものにたくさん入っていますので、特に土地の購入者に対する補助はありません。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。
＞従前地１に対して複数の仮換地があると、少なくとも単独名義では無＞理なので、なるばく避けたほうが賢明です。
従前地は２００m2で１ですが、仮換地は区画が１５０m2と３０m2２つあるみたいなんです。約３０m2ほど少なくなりますが、このケースは上の「なるべく避けた方が」というケースに当てはまりますか？
単独名義は無理だと、何が具体的に困るのでしょうか？
ど素人な質問で申し訳ございません。これから勉強したいと思っておりますので、教えてください。よろしくお願いします。

お礼日時：2006/10/15 12:53

No.5 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/10/17 08:55

＞仮換地は１５０m2と３０m2の２つで１８０m2となります。

従前地が２００
仮換地で１８０
その減り歩を「減歩」と言います。
従前地が２筆で、仮換地も２筆です？


＞仮換地の図を見ると、従前地の真ん中を道路が走ることになっていますので、移転補償物件だと思うのです。

仮換地先は従前地と同じ場所ですか？
この件を確認しましょう。
現地換地で建物が道路内に入っていれば、将来、言われるように、補償問題が発生します。

逆に、仮換地先が飛んでいる場合「飛換地」は換地先が使用できる状態になった時に建築を計画しなければならないでしょう。

＞建て替えることになれば、その間は引越しやアパートを借りるなどのリスクはあると思うんです。それらのリスクを負っても買う価値があるのだろうか？

補償の内容がわかりませんが、一般的に建物補償は、区画整理の場合、仮換地を与える性質上、曳屋補償が主になります。
再築補償はめったにありません。

なお、アパート代（仮住居）、引越し代（動産、移転雑費、仮倉庫）など、移転補償金なども含まれれます。

築38年でしょ？
そろそろ建て替え時期ですね？
でも購入しても取り壊ししちゃ駄目ですよ、補償してもらえませんので。

No.4 回答者： noname#21649 回答日時： 2006/10/16 03:28

他の解凍に追加して

工事費が後から追加されることがあります。
組合が販売した土地の価格で工事費が上乗せされていてその地区の他の鉱区の価格に比べて２－３倍もの価格になっている場合や
土地が売れなかったからという理由で組合員に土地価格の２－３倍の支払いを請求した場合
が過去に報道されています。

この回答へのお礼

貴重な情報ありがとうございます。
こういう土地はどういったものなのか、どのようなことに気をつけて不動産屋に聞くべきか、それさえも解らないド素人なので、皆さんのご意見をお聞きして、もっと勉強しなければと思いました。今後また質問させていただくことがあると思いますが、どうぞよろしくお願い致します。

お礼日時：2006/10/17 00:38

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2006/10/15 17:41

＞従前地は２００m2で１ですが、仮換地は区画が１５０m2と３０m2２つあるみたいなんです。

約３０m2ほど少なくなりますが、このケースは上の「なるべく避けた方が」というケースに当てはまりますか？

従前地１筆に対し、仮換地が２筆ですね？

一般的に戸建て住宅は現地換地ですし、仮換地も１筆の換地が普通です。
仮換地を分けた理由は、事業者か本人に聞かないとわかりません。

＞そうなると何年か先に現在の家を壊して建て替えをするということになりますが

あなたの購入する建物が区画整理事業で施工する、道路、公園等の計画に支障がある建物であれば将来、移転補償物件となりますが、こんなことは不動産の重要事項ですので不動産屋に聞けばわかります。

でも、移転補償物件になった方が美味しいね。
収用特例とみなして、5000万控除が使えますので、建替え時期が来ている物件は儲けですよ。

＞建て替える際にリスクはあると思うのですが、

リスク？、何の？
仮換地内で新築するだけのことですよ。
別に保留地じゃないので、抵当権設定も区画整理区域外の土地と同様に設定できます。


＞精算金等、かかる費用について

「積算金」じゃなくて「清算金」です。
今の仮換地指定の状況で、過渡し、不足渡しを不動産屋から聞いていませんか？

過渡し＝机上計算で土地を貰いすぎ
不測渡し＝上の逆

この清算金確定時期は、事業完了まじかにならないと清算単価は決めれません。
赤字で店は閉めれませんから。

といあえず、過不足を確認しましょう。
過不足があった場合、清算人は新所有者です。


＞従前地は２００m2で１ですが、仮換地は区画が１５０m2と３０m2２つあるみたいなんです。約３０m2ほど少なくなりますが、このケースは上の「なるべく避けた方が」というケースに当てはまりますか？

従前地が200で仮換地で150と30と30で、210ですので貰いすぎの（過渡し）10m2？
30少ないの意味不明。
普通、区画整理事業は、土地所有者に仮換地を与えて、土地の買収をせずに街区を整備する特異な事業です。
減歩（減り歩）があって当然です。

＞それとこういう場合は国からの補助金等はないのですか？

事業の種類は、
国費の非補助、補助、色々です。
一概に国庫補助とは限りません。
国庫であれば県費、市町村補助も当然入ります。

非補助であっても、市町村補助だけはありますよ。

組合事業のサイトですね。
↓

参考URL：http://www.aichi-kukaku.jp/flow/index.html

この回答へのお礼

いろいろ教えてくださって、ありがとうございます。
仮換地は１５０m2と３０m2の２つで１８０m2となります。
建て替えることになれば、その間は引越しやアパートを借りるなどの
リスクはあると思うんです。それらのリスクを負っても買う価値があるのだろうか？という疑問があります。仮換地の図を見ると、従前地の真ん中を道路が走ることになっていますので、移転補償物件だと思うのです。不動産屋にはまだお話を聞いていない状況です。すみません。

お礼日時：2006/10/17 00:35

No.2 回答者： kita52326 回答日時： 2006/10/15 14:39

追加の質問にお答えします。

従前地Ａ(200平米)　仮換地Ｂ(150平米)・Ｃ(30平米)として、
Ｂ・Ｃ両方を購入されるのであれば、Ａの所有権を単独名義にできるので問題ありません。

単独名義にできれば、抵当権もＡに設定すればよいので銀行も融資しやすいと言うことです。
もしＢ・Ｃを別の人が購入する場合だと、Ａの登記名義は２名の共有になってしまい、
それだと仮換地もＢ・Ｃともそれぞれの共有と言うことになってしまいます。
区画整理施行者が定める仮換地計画書の中で、ＢはＸ氏、ＣはＹ氏の単独保有の仮換地というような仕訳は原則的にしていないと思います。
銀行からすると、通常の土地と比べて担保保全しにくい＝融資しにくい、ということです。
（売主や区画整理施行者が、「本換地になったら銀行の担保権設定を行う」ことを銀行に念書などで約束するとクリアできるかもしれません）

Aを分筆する方法もありますが、現況が造成済だとＡの復元が出来ないので、法務局で認めてくれない場合もあります。

少しわかりにくいかもしれませんが、ご不明の点がありましたら追加で書きます。