旧住宅金融公庫の融資物件の退去の際の精算について

どなたか詳しい方のアドバイスをいただきたく、
どうぞよろしくお願いいたします。

4年間住んでいた、賃貸住宅を退去しました。
その賃貸住宅は旧住宅金融公庫の融資物件です。
退去後に原状復帰費用について不動産屋と折り合いが付きません。

旧住宅金融公庫の融資物件については、
国土交通省のガイドラインの遵守が定められていると思いますが、
遵守されているとは思えません。
http://www.jhf.go.jp/customer/keiei/yushi/keiyak …
クッションフロアが借主４(貸主１)
ハウスクリーニング費用が借主全額負担
発生残剤処分費用が借主全額負担

再度、不動産屋に交渉するつもりではありますが、それでも折り合いがつかない場合
旧住宅金融公庫にチクる等々ペナルティを与えるようなことは
できるのでしょうか？

どうぞよろしくお願いいたします。

No.5 回答者： september6 回答日時： 2008/06/04 14:43

＞ガイドラインの遵守という文言はありませんが、「賃借人にとって不当な負担と思われるようなことを、一方的に賃貸の条件とすることを禁止します」とい明記があります

それは公庫物件に限らずどの賃貸物件でも同じです。「賃借人に著しく不利になるような特約は無効」です。

＞こちらが精算内容を連絡するように催促しているにも関わらず、いきなり借主負担分を不動産会社が決定して精算しました

それが精算内容です。提示してきているわけですから異議があるなら申し出れば良いし、なぜそこまで腹を立てているのかよく解りません。

＞クッションフロアについては、4年間住んだので常識の範囲内のキズ・汚れは残りました

契約上で特約が無ければこれは負担する必要はないでしょう。

＞ハウスクリーニング費用は特約に明記してありますが

明記してあるなら負担すべきです。掃除すれば免除と書いてあるならそれに従えば良いですが、そうでなければ掃除とか関係ないでしょう。

＞おそらく不要になったクロスやクッションフロアの処分費では

推測では話になりませんが、これも特約に何もないのであれば負担する必要はないでしょう。処分費だとしたら尚更です。

まず契約書（特約）をよく読んでください。
基本的にはそれに準じて考えるべきだし、状態がどうあろうが最初から定められていて了承して借りている限りは負担すべき。
それ以外では故意過失を問わず、壊したり汚したり破ったり、そういうものが特になければ負担する必要はありません。

No.4 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2008/06/04 13:25

♯２の元業者営業です

＞こちらが精算内容を連絡するように催促しているにも関わらず、
いきなり借主負担分を不動産会社が決定して精算しました。

これは非常識です。
通常「退出」→「部屋のチェック・見積もり」→「負担割合を借主に提示」→「大家とすり合わせ（不動産会社の仕事）」→「合意・精算」
という手順が常識です。なんでプロの不動産業者がこんな非常識な方法を選択したのかわかりませんが。。。
強いて言うなら
＞原状復帰費用については借主負担と契約書に明記してあります。

この条文を何も考えず実行したとしか思えません。

多分、今後の争点は上記の「現状回復費用・・・」の部分で交渉（争う）する事になるでしょう。
民法上「契約の自由」は保障されています。つまり「この条件がいやなら契約しない自由」も借主に保障された権利ですので、相手側はそこを主張してくると思われます。

ただ、国交省のガイドラインでもありますように、ご質問者の主張される事もそれが全て間違いとは言えません。特に、今回は相手の手順に誠実さが感じられませんし。心情的にはおっしゃることも理解できます。

あまりに話がこじれるようでしたら、一度都道府県庁の宅建協会へ相談されては如何でしょうか。（ネットで検索できます）

スッキリした回答ができずにスミマセン。。。

この回答へのお礼

回答をいただきありがとうございました。
とりあえず、不動産業者が非常識なことをしたということが確認できたので良かったです。

話がややこしくなると思って質問事項に記載はしませんでしたが、
今回の契約はいわゆる借上社宅で、契約名義は法人です。(利用人は社員)
いままで契約・解約の書類のやりとりは、利用人を通じてしていたにも関わらず
精算についてだけは、いきなり法人宛でFAXを送りつけてきました。
(月末精算で、送りつけてきたのは二日前。)
月初になって社内の担当者から連絡があり、寝耳に水～という状況です。
社内の連絡ミスという指摘も不動産業者からありましたが、あるべきフローを無視したのは不動産業者です。

この不動産業者は全国規模で展開している、名の通った企業です。
法人契約はチェックが甘いからボったくれるとでも思ったんでしょうか？
お金云々という以上に、担当者の態度に腹が立ちます！

お礼日時：2008/06/04 14:25

No.3 回答者： september6 回答日時： 2008/06/04 10:24

質問者の参照ＵＲＬを見ましたが、あなたは4年間住んでいたということですから

「平成18年度以前に旧公庫に借入れのお申込みをされた方はこちら」
というところを見る必要があるのでは？

そこにはガイドラインの遵守という文言はありませんが・・。

この回答への補足

ありがとうございます。

ガイドラインの遵守という文言はありませんが、「賃借人にとって不当な負担と思われるようなことを、一方的に賃貸の条件とすることを禁止します」とい明記があります。

原状復帰費用についてこちらの承認をとることもなく、いきなり「これだけかかりましたっ！」と精算するのは、フェアではありませんね。

補足日時：2008/06/04 12:22

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2008/06/04 09:31

元業者営業です

まずは賃貸借契約書をご確認下さい。
基本的にハウスクリーニング、退去時の負担割合は特約として明記されていることが通常です。そこに「ハウスクリーニングは借主負担」や「退去時のクロス、クッションフロアは折半」等ありましたら「契約」ですので従わなくてはなりません。

「ガイドライン」はあくまで国交省が「あまりにもトラブルが多いので退去時の負担割合はこれを元にして下さい」という“要望”に近いもので、法的な拘束力はありません。故に、“特約”を認めています。

前述のように、ご質問者が契約書にサインした時点でその条件を「承認」して契約した事になりますので、あくまで「契約書」が優先されます。

ただ、契約書に明記されていないものについては、通常使用による経年劣化については貸主負担になりますので、不当に支払いする必要はありません。

以上、ご参考までに。

この回答への補足

ありがとうございました。

原状復帰費用については借主負担と契約書に明記してあります。
が、それは故意過失によって生じた部分のみを負担すると解釈しています。

NO1さんのお答にも補足した内容を問い合わせているのですが、
自然損耗分まで借主に負担させようとしている傾向があると思いませんか？

補足日時：2008/06/04 12:17

No.1 回答者： kuroneko_z 回答日時： 2008/06/04 01:47

＞クッションフロアが借主４(貸主１)

＞ハウスクリーニング費用が借主全額負担
＞発生残剤処分費用が借主全額負担
上記の書いてある事だけだと判断できないのでは？
クッションフロアーを交換する原因が分からないと負担割合もわからないし、ハウスクリーニング代は特約が契約に有ればガイドラインでも認められているのだし。発生残剤処分費用とは何の事？もう少し説明をいれたほうが良いですよ

この回答への補足

●クッションフロアについては、4年間住んだので常識の範囲内のキズ・汚れは残りました。
　入居時にすでに傷・汚れがありました(入居時に覚書を交わしています)
　その点と残存価値を考慮して、借主４は負担が重いと思いますが当然ですか？
●ハウスクリーニング費用は特約に明記してありますが、通常範囲の清掃をおこなっていても全額負担が当然でしょうか？
●発生残剤処分費用　これは本当に意味不明です。
　おそらく不要になったクロスやクッションフロアの処分費では。
　貸主負担の工事も行われているのに、なぜ借主が全額負担？

補足日時：2008/06/04 12:15

この回答へのお礼

no3の方まで読ませていただきました！
お忙しい中、ご回答いただきありがとうございます。
補足できる範囲で補足しましたので、引き続きよろしくお願いいたします！！

そもそも、ここまでこじれてしまったのには経緯がありまして…。
こちらが精算内容を連絡するように催促しているにも関わらず、
いきなり借主負担分を不動産会社が決定して精算しました。
説明するなり、すりあわせをするなり…の過程があったなら、
こちらもここまで強硬な態度で臨むこともありませんでした。

基本的にはこちらが納得さえできれば、請求金額を払うことはやぶさかではありませんので
(実際にクロスについては了承しています。まぁ、払わないに越したことはないですが…)
こちらの要求が正当かどうかを教えてください。

お礼日時：2008/06/04 12:45