更新契約していない場合の賃貸家賃について（競売物件）

不動産の契約更新について、
じきに競売になる賃貸物件に住んでますが、契約更新時期が管理会社（大家）からの連絡なしで過ぎて、
数ヶ月が経っております。この場合、更新時期以降の家賃の扱いはどうなりますか？（競売されると分かっている物件に対して、家賃は安くなったりはしないのでしょうか？）

2006年2月から2年契約で借り始めた賃貸マンション（抵当つき）ですが、
2007年11月頃、執行人の方が競売用の写真撮影に来宅されました。

管理会社（大家個人で）からの説明がないため、
2007年12月より家賃の入金を保留しておりましたが、
2008年5月末に電話にて催促の電話がきました。（2年契約の満了する2008年2月は説明も無く過ぎております。）

競売の件について、説明がなくこちらも分からないため、「書面で説明を頂いた後、払います」との
返答をしたところ、2008年6月に家賃催促（7ヵ月分）のみが記載された内容証明がきました。

電話にて、2008年2月の契約更新もしていない旨を伝えると、
「契約更新は法律上必要ない」とのことで、問題ないとの返答でした。

私がお聞きしたいのは、こういう場合、
「契約更新してないものに対して、家賃の扱いはどうなるのか？」ということです。
また、新大家さん次第では引越しもしなければなりませんので、引越し費用などは頂くことはできないのでしょうか。

これまでの流れをまとめますと、以下のようになります。

2006年2月 2年契約で賃貸マンション契約 （既に抵当つき物件）
2007年11月 執行人来宅 （来年5月に競売にかかるとの説明）
2007年12月～ 家賃の支払いを保留する
2008年2月 契約更新の連絡ないまま過ぎる
2008年6月 家賃催促の内容証明届く （大家より）

何卒、宜しくお願い致します。

No.1 回答者： ma_h 回答日時： 2008/06/09 13:23

元業者営業です

まず契約更新ですが賃貸借契約書を確認してみて下さい。
多分更新について何らかの条文があるはずです。

例：第○条３　甲または乙のいずれからも契約期間満了の○ヶ月前までに相手方に対して書面をもって本契約の存続に関し何らの申し出がない場合には、当該期間の満了の翌日より起算してさらに同一期間賃料等同一条件で本契約を合意更新したものとみなす。

上記のような主旨の文章が書いてあれば契約は自動更新です。
よって
「契約更新は法律上必要ない」とのことで、問題ないとの返答でした。
という管理会社の主張は間違っておりません。ゆえに賃料滞納の正当性はなく、ご質問者は単に「長期滞納者」となっていつ追い出されても仕方ありません。（勿論、立ち退きに関する費用は自己負担です）

しかも、ご質問者は先方から電話、書面での督促をうけたにもかかわらずそのまま賃料の支払いをしておりませんので、何も主張する事はできません。

至急、管理会社に連絡をとって滞納した賃料を全額支払ってください。

No.2 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/06/09 13:29

大家してます

＞「契約更新してないものに対して、家賃の扱いはどうなるのか？」ということです。
＞「契約更新は法律上必要ない」とのことで、問題ないとの返答でした。

どうもなりません、返答が正解です
今までの契約がそのまま有効ですので決められた家賃を支払うだけです

＞2007年12月より家賃の入金を保留しておりましたが、

保留は貴方の勝手な行為になりますので単なる「家賃滞納」の扱いになるでしょう

＞2007年11月 執行人来宅 （来年5月に競売にかかるとの説明）

通常の法的な手順は踏んでいると思われますね

＞引越し費用などは頂くことはできないのでしょうか。

通常は出ませんね

競売の場合は

・敷金の返還がされないまま追い出される
・現状回復責任は無くなる

・新しい大家と新たな賃貸契約を結ぶ

どちらかでしょう

５月に落札されたのかな？

６ヶ月間は家賃さえ支払えば居住する権利は有るでしょう

滞納している家賃を支払わないと契約解除の対象になります
大家からの契約解除になっても滞納家賃の債務は消滅しません

No.3 回答者： -phantom2- 回答日時： 2008/06/09 13:38

＞電話にて、2008年2月の契約更新もしていない旨を伝えると、

「契約更新は法律上必要ない」とのことで、問題ないとの返答でした。

契約が切れたのに更新手続きしない場合は、「法定更新」といって今までと同じ条件で自動的に契約が更新される、と法で決まってます。

＞「契約更新してないものに対して、家賃の扱いはどうなるのか？」ということです。

競売での落札者が競売代金を支払い新所有者になるまでは、今までの大家に払わなければなりません。
家賃の支払いは更新してるしてないとか、競売になったならないは関係ありません。もし大家が夜逃げして居なくなったとしても、法務局に供託して払ったことにしなくてはなりません。

＞また、新大家さん次第では引越しもしなければなりませんので、引越し費用などは頂くことはできないのでしょうか。

まず入居したときに敷金などを預けていた場合には、その返還や清算は今までの大家としなければなりません。競売になるような大家は、預かり金である敷金も、使い込んでる場合がありますので、返してもらうのは困難と思います。また立退き料にしても今までの大家には、払えるような余裕は無いと思った方が良いでしょう。


抵当権付き物件を賃借した質問者さんは、新所有者に対して賃借権や居住権を主張できませんので、新所有者からも立退き料は貰えません。
つまり質問者さんには法的な権利がありませんので、猶予期間の六ヶ月以内に立ち退かないと強制退去になる可能性があります。

新所有者がいい人なら、気持ち程度の立退き料が貰えることもあります。

No.4 回答者： anamato 回答日時： 2008/06/09 13:39

賃貸借物件に住んで居る以上、家賃は必ず支払わなければなりません。

競売により所有者が変わった旨の通知が来たら、その新所有者に。
競売に掛かっても落札者が居なければ、ず～っと今まで通りの大家さんに。

＞管理会社（大家個人で）からの説明がないため、2007年12月より家賃の入金を保留しておりましたが、2008年5月末に電話にて催促の電話がきました。

↑上記の際、書面にて「説明が無い為、家賃の入金を保留する」旨の通知をしたのでしょうか？（ちなみに、通知しても家賃は支払わなければなりません。法務局と言う所に供託しなければ、単なる、家賃滞納者とみなされます。）

契約更新は、質問者さんが家賃を支払い、それを大家さんが受け取り続けていれば、法定更新と言う、自動更新の様な形になります。
従って、家賃を滞納していると、家賃の督促及び明け渡し請求されてもおかしくありません。

現在は競売が成立しているのでしょうか？していないみたいですよね？！
現在も所有者が変わらないのであれば、大至急家賃を支払うべきです。

入居時に、競売になると分かっていたんでしょうか？入居後に分かった事なんでしょうか？
入居する前から、競売になる事が分かっていたなら、競売落札者から、立ち退きを迫られた場合、一銭も貰えずに立ち退かなければなりませんよ。

No.5 ベストアンサー 回答者： in_go-ing 回答日時： 2008/06/09 13:43

　大家しています。

　契約は法定更新の状態です。

>　競売の件について、説明がなくこちらも分からないため、「書面で説明を頂いた後、払います」との返答

　全く家賃を払わなくて良い理由にはなりません。供託でもしていれば別ですが、質問者様に『支払いを保留』し事実上ただで住む権利がどこから発生するとお考えなのか疑問です。
　正当な理由も無く、供託もしていないとすれば、ただの“滞納”です。既に７ヶ月の滞納となりますので、たとえ同一の大家さんでも裁判しても明渡し命令が出るのに十分な期間の滞納です。

　また、競売に関しては、質問者様が契約する以前からの抵当権の行使としての競売ですと全く質問者様の所謂“居住権”は認められません。競売・落札から通常は６ヶ月の猶予を持って立退きが迫られます。この際に立退き料の請求は通常出来ません。勿論この間の家賃は請求されます。滞納・遅納にはすぐに反応して猶予無しに立退きが迫られるでしょう。

　滞納分に関しては現大家さんの権利ですから請求はなされるでしょう。元の契約書に“更新料”支払いの記載があればついでに？その分も含めた請求があると思います。支払命令は証拠さえ揃えば結構簡単に裁判所で出るようですので、現大家さんも競売に付されるくらいですから経済的に余裕がおありになるようにも思えませんので、厳しく取り立ててくることと思います。給与の差し押さえまで覚悟しておくべきでしょう。費用対効果では現大家さんはプラスになります。

>　新大家さん次第では引越しもしなければなりませんので、引越し費用などは頂くことはできないのでしょうか。

　そういうわけで落札した新しい大家さんは立退き料等は支払う義務はありません。また、新たに契約し住み続けることは新しい大家さんとの交渉次第でしょうが、７ヶ月も家賃を滞納している居住者（当然居住者の家賃支払い状況は入札時の重要なファクターですから調べていると思います。）と新たに賃貸借の契約をする大家は居ないでしょう。たとえ家賃を下げてももっとちゃんと家賃を支払ってくれる方と契約したいのが人情です。買手にとっては競売時は不本意な契約を解除する絶好のチャンスなのです。ここで安易に契約してしまうと新たなに滞納事故が起こった時にはまた６ヶ月（通常これが裁判しても大家側が勝つ滞納期間と言われています)も滞納が嵩むのを待って多額の裁判費用をかけて明渡しと滞納分の回収をしなければならなくなるのです。

　質問者様の場合、あまりに一方的に(都合良いように？)ご自分の行動を決められて、非常に不利なお立場に立たれてしまったようです。
　私なら現大家さんの段階（2007年末)で交渉し、現大家さんから些少かもしれませんが立退き料を頂いて(更新以降の家賃を立退き料に当てるなりして頂き）、立退く準備をしていたと思います。

この回答へのお礼

質問にご解答いただき誠に有難うございます。

現大家も敷金の支払いはいただけるという返答を頂きましたので、
皆さんからのご意見も参考にさせていただき、保留家賃の支払い、引越しをすることに致しました。

お礼日時：2008/06/10 10:27

No.6 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/06/09 13:57

＞2008年2月 契約更新の連絡ないまま過ぎる

借地借家法という法律により、大家が更新を断るのは特殊な条件がそろわなければできないことになっています。そのため更新するかどうかはほとんど借り手の意志にゆだねられています。この法律は借り手を保護するために作られた物ですので、借り手が追い出されないようになっているのです。

この法律により借り手が保護されていますので、借り手が更新をしないと申し出て家を明け渡さない限り、居住権を守るため、法律が強制的に借家契約を更新させます。つまり更新手続きはしなくとも、法律上更新はされています。
そのため、賃貸契約に基づき質問者に家賃の支払い義務があります。支払わないと契約を解除されすぐに追い出されることになりかねません。

なお、賃貸契約が更新されていない場合、質問者は何の権利もなく、その建物を不当に使用しているので、その対価として使用損害金を大家・落札人は請求することができます。使用損害金は家賃と同額～倍に設定されていることが多いですし、更新されていないならすぐに退去するように要請できますので、更新されていないという主張は質問者の首を絞めることになります。


＞また、新大家さん次第では引越しもしなければなりませんので、引越し費用などは頂くことはできないのでしょうか。

競売の理由によって変わります。
通常競売は抵当権に基づきおこわれます。この抵当権の設定と賃貸契約が結ばれたときの時期が先の方が優先されます。

賃貸契約が先ならば、新大家は賃貸契約をそのまま引き継ぎます（敷金も引き継ぎます）ので、大家が変わったことを理由に退去を求めることはできません。追い出す場合は立ち退き料などの支払いが必要です。

逆に抵当権の設定が先ならば、質問者は６ヶ月間の猶予期限を与えられるだけで、退去しなければなりません。立ち退き料も不要です。また使用した期間については家賃相当の使用料を支払う必要があります。
敷金の返還義務は元の大家にありますが、競売されるような経済状況の方から返金をしてもらうのは困難です。

通常建物を建てる際に抵当権を設定することが多いので、質問者のケースもその可能性が高いです。
賃貸契約をする際に仲介業者がいたなら、重要事項説明に抵当権がある物件かどうかが書かれているはずですので、重要事項説明書をみれば、確認できます。

No.7 回答者： nonbay39 回答日時： 2008/06/09 16:42

　契約はとりあえず自動更新はしています。

　競売後は新大家が追い出す気でなければ、全く別の契約になるでしょう。抵当権があなたの賃貸借契約より前に設定されていたのであれば、競売後は６ヶ月住む猶予があるだけです。立ち退き料などはありません。
　家賃の値下げは現大家がお金に困っていると思われる現状ではあるわけ無いと考える方が筋でしょう。家賃も払わずに入居しているのは、あなたの単なる不当利得ですので、絶対に認められません。

　面倒ですけど、物件の登記簿を取って、所有者を確認してはいかがでしょうか？

　要は大家が誰で、誰に家賃を支払うべきか分からない状態なので、家賃の２重払いを防ぐために今は払いたく無いということなのでしょうね。事情は良く分かりますが、家賃を支払わないで済むというわけではありません。その分の蓄えは当然にあるはずですので、すぐ払えるでしょう。もし払えなければ追い出されますよ。

　少なくとも５月現在まだ競売にかかっておらず、大家もそのままだったのでしょうから、その分までは大至急支払うべきでしょうね。相手が利息まで請求しているのならば、その分もつけて払う必要があります。

No.8 回答者： detekoiya 回答日時： 2008/06/10 01:31

内容はすでに書かれているとおり。

「更新もしていないのに払うのか？」
→そんなこというくらいなら普通は出て行くんじゃないの？住み続けている人が家賃を払わないで言うことじゃないよね。

競売になったことを伝えるのは裁判所。貸主側から伝える義務はない。所有者変更とかの連絡がなければ契約に則って払い続ければいいだけのこと。いやなら供託しないとダメ。
「競売の説明がない、更新もしてない、だから払わない」
ただの滞納者そのものです。

＞競売されると分かっている物件に対して、家賃は安くなったりはしないのでしょうか？

すごい勝手な考え方ですね。競売後に新規契約なら不都合も考えられるから相場より安くしますというならありだけど、そんなことあるわけがない。

競売になろうが、落札されて手続きが終わるまでは所有者は所有者。
勝手な考え方で不払いをやったのは命取りでしたね。
実際、相手側に不備はありません。
まあ、すぐに払って契約解除は許してもらえるようお願いしましょう。
いわゆる分譲賃貸じゃない１棟ものの賃貸物件なら落札されても、たいていの場合は賃借人とは新規契約を望むでしょう。
なおその場合、既存の賃貸借契約の保護はありません。
しかし、今回のいきさつを落札者が知れば明け渡し請求されるかもしれません。もしそうなっても立ち退き料とかもらえませんから。

よく調べもしないで権利ばっかり主張しているとこういうことになるんでしょうね。