賃貸トラブル 物件紹介説明と契約書内容がちがった！

はじめまして、質問させていただきます。（長いですスミマセン）

今、賃貸アパートにすんでいますが、初めに不動産会社より説明された物件内容・物件チラシと、契約書(締結済)の内容がちがっておりました。

具体的には、
(1)後6ヶ月で転勤の可能性があるので、契約期間が2年でも違約金はないのかと不動産会社に質問したところ、6ヶ月以上なら問題ないでしょうと言われましたが、実際の契約書には「1年未満の解約には違約金家賃の1か月分」となっていました。
(2)部屋をよほどの使い方をしない限りは、敷金は戻ってくるでしょうといわれたのに、契約書には「入居期間に関わらず家賃の2か月分を敷金から差し引く」とかかれておりました。
※この質問を証明する文書はありません。来店したときにききました。

法人契約のためか、私自身には宅建業者による重要事項説明はありませんでした。言われた言葉を信じて、契約書をさほど確認せず、わたしは契約書に判をおしてしまいました。

結局は、不動産会社に聞いた紹介内容とか物件のチラシが契約書と異なっていたとしても、契約書に判を押してしまったということで、契約の無効を主張するのは難しいのでしょうか？
少額裁判でも勝つのは難しいでしょうか？

それにしても、新築でキレイなのに入居期間に関わらず2ヶ月分取られるなんて、消費者に一方的に不利な契約だと思うのですが・・・。泣く泣く払う羽目になるのでしょうか。泣きそうです・・・あの時不動産会社の言葉を信用しなければ良かったです！！不動産会社は大手のフランチャイズです。

どうすればよいのか、皆さんのお知恵をお借りしたいと思います！
おねがいします。

No.1 回答者： noname#136967 回答日時： 2008/07/07 20:53

法人契約であれば、個人での対抗手段はないといえるでしょう。

まずは、法人の主契約者に相談することです。万一、すぐに退去したりするとしても、何ヶ月間かの家賃や違約金は必ず請求されます。個人でなく法人としての契約者に。契約内容によっては個人負担もあり得ます。少額裁判の対象外です。新築などに関係なく、いかなる物件であれ敷金の全額返金はまず無いと思っておかれることです。

この回答へのお礼

法人契約といっても、家賃とか敷金は個人負担です。会社からの補助分のみ会社負担なのです。敷金も、原状回復分は当然お支払いするつもりですが、どんなにきれいに使っていても２ヶ月分を徴収されるという契約が納得いかないし、不動産会社のいい加減な物件紹介で、用途不明なお金を支払うことがなんだか悔しいのです。これからは二度と不動産会社の言葉を信用しないようにして、契約書もキチンと読むようにします。ご返答ありがとうございます！参考にさせて頂きます。

お礼日時：2008/07/07 21:20

No.2 ベストアンサー 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/07/08 14:44

>消費者に一方的に不利な契約だと思うのですが・・・。

法人契約ということは契約者は質問者の会社ですよね。そのため、企業（事業者）対大家（事業者）の契約ですから、消費者に一方的に不利な契約としては扱われないのです。消費者契約法も適用になりません。
また、労働契約は消費者と企業の契約でも例外として消費者契約法の対象外となっていますので、今回のケースでは消費者というのは出てきません。

質問者が説明を受けていなくとも、契約をした本人である会社の担当者がきちんと重要事項説明を受けており、それに記載されていれば、法人として納得して契約していることと扱われると思われますので、契約は有効だと思います。
重要事項説明がどうなされたか勤務先にご確認ください。

敷金などの返還を請求する権利は質問者の勤務先にありますので、取り戻したいのなら、勤務先に相談してください。
この費用を誰が負担するのかは、質問者の勤務先の社則・社宅などの規定に基づくことになります。それに反することなら勤務先が労働契約違反ですね。

また法人契約の場合は質問者が異動しても、後任の人などに使用させれば済むこともありますので、質問者の異動に伴い解約するかどうかは質問者の会社の意志にゆだねられています。
勤務先が解約しなければ短期違約金は関係ないですよ。

以上のように勤務先がどう重要事項の説明を受け、質問者の転勤後その契約をどうするのか、その際に発生する費用は誰が負担するなど、勤務先次第の点が多々ありますので、まずは勤務先にご相談ください。

この回答へのお礼

なるほど、法人契約は消費者として扱われないのですね・・・(T_T)
補助が会社からでないので、個人契約ではなくて法人契約しかできなかったのですが、法律じゃあそういう風に扱われるんですね。
確かに会社には責任があるとおもいます。でも、私に紹介するときに大事なことを言わなかったり契約書と食い違うことを言って紹介した不動産会社には何のお咎めもないなんて、悔しいです。ただ契約の形態が法人か個人の違いで、実質的には個人が負担するので個人契約に等しいと私的には思うのですが、法律上争うとなればダメなんですね。もう少しよく考えてみます。
ありがとうございました！！

お礼日時：2008/07/10 10:44

No.3 回答者： todoroki 回答日時： 2008/07/09 00:32

　実際にお金を払っているのが誰であるかは関係ありません。

会社が契約した物件なら、mizoeriさんが契約内容に文句をさしはさむ権利はありません。
そういう形式なら、契約者としてではなく保証人とかそういう立場ではんこを押したのでは？
少額訴訟を起こすにしても、会社が立ち上がらなければいけません。
でも会社の懐が痛むわけではないのでそんな面倒なことはしてくれないと思います。

＞新築でキレイなのに入居期間に関わらず2ヶ月分取られるなんて、
　いやいやいやいや、新築できれいだからこそきれいな状態を保ちたいんですよ。
逆に古くなって敬遠されるような物件なら、そこまで厳しい条件は付けないんじゃないでしょうか。
新築だからこそmizoeriさんが汚したところが目立つと考えてみてはどうでしょう。
文句を言うのなら、そんな条件で契約をした会社の担当者に言うべきです。
mizoeriさんの会社での立場がどうなるかはわかりませんけどね。

この回答へのお礼

保証人としてハンコを押しました。
訴訟をしても会社が起こさないとダメなんですね。・・・多分やってくれないと思います・・・(ToT)。不動産屋の言葉だけを信じてハンコなんておさなければよかった！！と思います。まさか食い違うことを言っているとは思わなかった。賃貸の場合、私みたいな法人契約の人は不利ですね。手も足もでない。なんだか釈然としません。
貴重なご回答をどうもありがとうございました。
参考にさせて頂きます！！

お礼日時：2008/07/10 10:54

No.4 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/07/10 11:31

＃２です。

＞不動産会社に聞いた紹介内容とか物件のチラシが契約書と異なっていたとしても、契約書に判を押してしまったということで、契約の無効を主張するのは難しいのでしょうか？

難しいですね。
重要事項説明と食い違いがあれば、それを作成した仲介業者（宅建業者）に対して損害賠償請求することはできますが。


＞私自身には宅建業者による重要事項説明はありませんでした。

質問者は重要事項説明を受けていない様子ですが、保証人や契約者でない質問者に対して重要事項説明をする必要はありません。
しかし、契約者である会社の誰かが重要事項説明を受けているはずです。その内容に不備があれば、業者の責任を追及することはできます。誰も受けていないのなら、契約を無効とできる場合も状況によってはあります（これについては意見がいろいろ分かれる問題でありますが）。

但し、募集の際には個人向けに広告を出したと思われます。法人契約と個人向け契約では、契約条件を変えることもありますので、最初の来店時点での話は個人向け、実際の契約は法人契約であるということなので、法人向けの条件で契約している可能性もあります。大事なのはそこで行われた重要事項説明です。


＞法人契約といっても、家賃とか敷金は個人負担です。会社からの補助分のみ会社負担なのです。

通常法人契約の場合、社宅扱いであり、会社と従業員の間では借家契約を結ばれているのではなく、労働契約により会社施設を使用しているとして扱われます。
しかし補助を考慮しても世間の相場程度の家賃を負担している場合、会社と従業員の間には賃貸契約が結ばれていると見なされることもあります。そのような場合、敷金返還を会社に対しては要求できることになります。

相手が会社なのでしづらいとは思いますが。


＞実質的には個人が負担するので個人契約に等しいと私的には思うのですが、法律上争うとなればダメなんですね。

法律上争うとしても契約が法人契約ですし、質問者の借り上げ社宅規定をきちんと大家に説明して契約していれば、実質個人契約に等しいと認識が大家にあったといえる可能性もありますが、そこまで社内のシステムを説明していないと思われますので、難しいでしょう。

この回答への補足

重要事項説明書では、違約金については「損害賠償の予定または違約金に関する事項」で契約書どおりとの記載がありますが、敷引きについては記載がなく、敷金とだけ記載されています。これを理由に、敷引きについての説明は受けていないと主張することはできますでしょうか？？ほかに契約書どおりとかかれているのは「契約の解除に関する事項」ですが、これには敷引きの規定はふくまれてますか？？？

補足日時：2008/07/10 12:22

No.5 回答者： semi-zzz 回答日時： 2008/07/10 13:18

＃２，４です。

敷き引きというのは関西地方に多い地域性の強い商習慣です。
そのため敷き引きの法律上の取り扱いは諸説ありますが、一般には償却に関する事項として扱われるようです。つまり、あらかじめ約定した賠償額の予定（違約金）の扱いです。よってしたの記述に含まれていると考えられます。

＞違約金については「損害賠償の予定または違約金に関する事項」で契約書どおりとの記載がありますが

基本的に重要事項説明と契約書の内容が異なるときは契約書の方が契約として有効に働くと思います。
でも重要事項説明と契約書の記載が異なっていたなら、仲介業者の説明上の過失に該当すると思われますので、仲介業者の過失責任を問うことはできるかもしれません。

また、重要事項説明では、具体的な金額や率などを明示するのが普通ですので、「契約書の通り」という表現では、金額についての説明としては不十分だと思います。ですので、仲介業者に対して説明上の過失責任を問うことはできそうです。
なぜなら重要事項説明は契約前に必ず行わなければならず、重要事項説明をした段階では契約書は有効になっていないからです。

宅建協会あたりに、重要事項説明として、そのような表現が問題ないか確認してみたらどうでしょうか？

でも基本的にそのようなことをするのも契約者本人である質問者の勤務先なのですが。たとえ不備があっても、勤務先が認めれば、有効になってしまいます。

No.6 回答者： todoroki 回答日時： 2008/07/11 00:39

＞不動産屋の言葉だけを信じてハンコなんておさなければよかった！！と思います。

　どういう形式をとったのかはっきりしないのですが
まず最初にmizoeriさんが契約書を読んではんこを押してから会社側に回したのでしょうか？
だったら完全にmizoeriさんのチョンボですが
そちらには重要事項説明もなかったようですから、
会社の担当者が納得して契約書にサインをしたものに社員の立場として反対するというのは難しかったと思います。
面倒なことを言う奴だなと思われるデメリットがあるんですよ。
最初から法人契約だと伝えてあったのでしょうか？
法人契約なら敷引きにするというルールがあったのかもしれません。

＞これを理由に、敷引きについての説明は受けていないと主張することはできますでしょうか？？
　だから主張することができたとしても、
会社側がそれを主張してくれるかどうか、です。
会社には何の不利益もない契約なんですから、そんな面倒なことはしないでしょう。
mizoeriさんの今後のことを考えたら、これ以上の措置を考えても無駄だとは思いませんか。