マンション、賃貸か売却で迷っています。

　札幌市在住の35歳で4年前に4LDK(107平米、12階/14)の新築分譲マンションを3700万円で購入しました。しかし、転勤のため転居することになり、マンションの処遇に悩んでいます。最寄りの不動産屋に相談したところ売却価格は2850万円（諸経費差引後）、賃貸の場合15万/月との査定を受けました。立地条件（駅近）が良いため流動性は比較的問題ないとのことです。
　現在住宅ローン残高2300万円（固定金利3.0%）、返済額12.5万/月、返済期間残り20年、管理費、駐車場代、修繕積立金の合計は2.5万/月です。月々ローンと家賃でトントンですが、経年劣化に伴う経費や空室リスクがどのくらいか想像できないのでキャッシュフローが計算できません。ただし、転勤先は社宅で家賃は5万/月と負担が少ないので、生活が脅かされることはないと考えています。
　大家になる頓雑さと様々なリスクが不安であり、売却すれば約500万の現金を得て、ローンの負担から逃れられることから、私は売却にかなり傾いていますが、妻はマンションに愛着があり、売却に消極的です。再び札幌に戻ってくるかどうかは、全く不明です。
　類似の質問がたくさん寄せられている中、申し訳ございませんが、どなたか御意見をお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： kndwism 回答日時： 2008/07/27 22:38

どんぴしゃの経験者ではありませんので聞き流して(読み流して)ください。

私の場合は一戸建てで転勤２年間と言う条件付でしたので２年間の賃貸契約をしました。ローン返済額を上回る家賃で転勤先は社宅で家賃はそれより少なかったこと、相手が老夫婦で非常にきれいに使ってくれましたので２年後に帰ってきたときもまったく問題ありませんでした。しかし私の場合は運がよかった方で、通常は戻ってきたとしてもすぐに出て行ってくれるかどうか、借りる家族構成によっては家の中をめちゃめちゃにされたりしてトラブルの原因となるようです。
普通マンションは一日でも住んだら売却価格は半額になるとよく言われています。そんななかで４年経過して７５％以上で売れるのはラッキーなほうだと思います。さらに差し引きして５００万残るなら、まして帰ってこれる保証が無いのなら私なら売ります。
でも実際決めるのは貴方です。じっくり考えてください。他人の意見で決めるとあとで不満が出たときに悔いが残りますので最初に言ったように聞き流してください。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。売却の決断はもちろん私の自己責任ですから、貴重なご意見をかみしめたいと思います。確かに売却価格は意外な高値で、査定後は売却にかなり傾いています。資産形成が成功し、新たな物件を手に入れる日を夢見て売却の方向で考えていきたいと思います。

お礼日時：2008/07/27 22:49

No.4 回答者： henrijayer 回答日時： 2008/07/28 13:32

売却がベストだと思います。

(1)札幌の不動産市況が今後好転する可能性は極めて低い。
　東京でさえマンション市場が調整局面に入っているのに
　今後、札幌の人口増加、産業の発展、地価上昇がおきるとは思えない。
(2)2004年の購入なら、さほど高値で買ったわけではない。

(3)売却すれば、次の永住予定地で欲しい物件がみつかったらローンを
　組んで買うことができるが、いまこのまま札幌に持ち続けたら
　店子をつけたまま売却しないと、おそらくはローンが組めないと
　思われる。賃貸中の物件売却は、空家より安くしないと売れない。

一方持ち続けるメリットはインフレヘッジ、節税効果などありますが
意識されていない以上言及は避けます。

この回答へのお礼

お返事ありがとうございます。ご指摘のとおりで売却が合理的なのは間違いないと思います。インフレヘッジになることは意識していましたが、ポートフォリオのほとんどを不動産が占めるというのは、リスクが高いですよね。しかもローンがあるということはレバレッジをかけている状態ですしね。売却をほぼ決意しました。

お礼日時：2008/07/28 20:00

No.3 回答者： noname#65452 回答日時： 2008/07/27 22:45

はじめまして

プロ的な考え方と素人的な考え方とに分かれます

プロ的な考え方ですと、損切りして売却します

素人的な考え方ですと、損切りしないで保有継続いたします。
この場合、地価が下がればより一層売値が下がりますので、しまいに塩漬けとなってしまい、売り逃げができない状態になります。

どちらを選択するかは、ご自身でお考えください。

場所的に107平米で１５万とのことで、立地的には、良好だと思います。売りに出せば買い手はすぐ付きます。
賃貸に出してもすぐ付くと思いますが、空室率、リフォーム、維持費等々で試算してみてはいかがですが？

この回答へのお礼

ありがとうございます。プロ的にな考えで自分でシュミレーションしたところ、500万程度の損失とわかりました。（購入時点で賃貸を選択していたとしても家賃がありますから）確かに塩漬けはリスクが高いですよね。

お礼日時：2008/07/27 23:03

No.1 回答者： detekoiya 回答日時： 2008/07/27 22:30

２０年間、ずっと１００％稼働するわけにはいかないでしょう。

空室期間分、リフォーム費用、賃料の下落等を考慮すると売却してしまったほうが安心だと思います。
バブル期のようにマンションの値上がりが見込めれば、トントンでも持っている価値もありますが、現在の情勢では値上がりはないでしょうからローン残高よりも売却価格が上回っているうちに売ってしまったほうがいいと思います。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。やっぱり売却したほうがいいですよね。お返事を材料に妻を説得してみます。ありがとうございました。

お礼日時：2008/07/27 22:38