自宅を「マンション用地に売りませんか？」と言われています

Question

マイホームを取得し３年が経った先日、突然不動産業者さんが訪ねて来て、

「２軒隣のビルが売られて10階建てマンションになります。その話をご近所にしたら、“そんなマンションが建つのなら、うちもそのマンション用地に売ります”という方が数軒出てきました。みなさんと売買が成立して計画通りマンションが建つと、お宅は10階建てのマンションにL字型に囲まれ、日当たりも風通しも悪くなり、資産価値も下がってしまいます。この機会にマンション用地としてお宅も売却しませんか？考えておいて下さい。」

と言われました。ご近所にそれとなく聞くと、どうやら売却は本当のようで、どうしたものか…と悩んでいます。

家の南側に１０階建てのマンションができれば、住み難くなる事は十分わかります。今、我が家も含め周囲は３階建てばかりですが、商業地に建っているので、ゆくゆくは高い建物に建て替えられるかも？と思ってはいました。でもまだ周囲は比較的新しい建物のようだし、個々に建て替える事はあっても、まさか皆が売り払い、L字型に囲まれる事態は想像していませんでした。

夫とも相談し、金額の折り合いがつけば売却も選択肢としてはあるのですが、不動産業者との駆け引きの仕方がわかりません。相手はプロですし、我が家は「無理に売らなくてもいいですよ。でも日当たりはまったく期待できなくなっちゃいますよ。」と完全に足元を見られている状態。業者さんの言ってきた金額で売却したら、住宅ローンは完済できそうですが、その余りで新居購入の頭金を出すと、今のローンの残債より多いローンを組まなくてはならないので、かなり厳しいです。

建築関係の知人に相談すると、相手に「売って下さい」と言わせるように話を持っていかないと、希望の金額では売れないと言われました。それはわかるのですが、正直言ってそんな風にする交渉術がわからないのです。

どんな些細な事でも構いませんので、少しでも希望価格やそれに近い金額にできる方法などありましたら、アドバイスを頂けたらと思います。ちなみに、業者側と我が家の希望額の開きは800万円くらいです。まだ相手には「売る」という意志は伝えていません。

kita52326 · Accepted Answer

●「どうやら売却は本当のようで・・・・」
マンション事業はそんなに儲かる事業ではありません。
金利負担・事業期間との戦いなので、
周辺の一戸建てを地上げできるたびに、計画地を変更して、
その都度建物計画を書き直していくようなことは通常やりません。
接道条件や日影規制の関係で、
その土地を計画地に含めないと高い建物が建てられない、
というような場合は別ですが、
「無理に売らなくても良い」ような土地取得に時間をかけている暇はありません。
マクロ的には地価下落傾向なので、普通の業者なら最短期間で事業化しようとします。
マンション計画をちらつかせて、周辺の住宅を安く取得してそのまま転売することが目的か、
さらに疑えば「マンション計画が白紙になった」として、
通常の価格で転売するようなすようなことを狙っている可能性も考えられます。

・売却は本当という話の出所はどこか、
・売却に同意している周辺の人は誰なのか、
・マンションの事業主はどこか、
・すでに古いビルの登記は移っているのか、
・計画地と相談者宅の位置関係はどのようになっているかなど、
専門知識のある方にも聞きながらチェックされたほうがよいのではないでしょうか？

そのあたりが確認できれば、仮に本当だとしても、
自分たちがどのくらい有利(不利)なのかがわかってくると思います。
再開発事業などでも、計画上不可欠の土地ならかなり強気で交渉できます。
すぐに交渉に入るのではなく、
まずは事実確認、状況把握をしっかりされてからがよいと思います。

inon · Answer

素人では専門家に太刀打ちするのは難しいでしょう。住んでいる地域の建築士会等に相談してみたらどうでしょう。お金が掛かっても専門家を中に入れて調査してもらった方が良いかもしれません。

商業地というのは、用途地域の商業地域ですか。
用途地域界がどうなっているかも重要です。
うちの場合道一本隔てて用途地域が変わり２０ｍしか建てられません。
（七階建て位）
北側斜線などは、高度地区などと絡まってきて、道路が細い場合北側には高い建物が建てられない場合もあります。

gyokugitu · Answer

日照権及び眺望権を侵害する保障費として、何千万円支払ってくれるのですか？　とジャブを入れましょう。
返す刀で、商業地域なので一切有りませんと応えるでしょうが。
いかに商業地域でも、既得権の侵害は保証の対象となるのでは有りませんか？　弁護士と相談してみます。
と返しましょう。

多少は有利に売却できるかも知れません。

URD · Answer

＞ファミリー向けではなくどちらかと言えば単身者や小家族向け、広くても２LDKくらいだそうなので

こういうお話は主導権を先に握るため矢継ぎ早に提案をしちゃえばいいんですよ。
ましてやまだ土地の大きさも確定していない設計図のない今のうちにこそです。
マンションの最上階なら比較的間取りをいじりやすいので、小家族向け3軒分の面積を2軒で割ってその他の地権者さんにも同様に等価交換させればいいんです。（中間階の間取り変更は　室内の共用排水管等の関係でやりにくいんです）

まだローンが残ってる　とのことでしたら、ローンの月々の支払いが少しでも軽くなれば儲けもの。おまけの部屋が付いてきて賃貸収入が見込めるならもうウハウハですがな。

junkg7 · Answer

上物の算定はしませんし、逆に取り壊し費用を計上して評価している可能性があります。
いずれにしてもその価格でマンションを買えるのであれば等価交換が有利でしょう。
相手方も金銭で売買するより有利になりますので交渉はし易くなると思います。

新築して3年であれば住み続けてた方が宜しいかも知れません。
日当たりの件は一定の法規制がありますので確認されると宜しいでしょう。
文面からすると地上げ屋の様なイメージを受けます。

URD · Answer

等価交換を提案してみませんか？
向こうにしてみれば土地が広くなることにより価値の高いまとまった土地を作りマンションを作れるわけですから。
最上階に広い部屋を寄越せ。（もしくは2部屋もらって片方を賃貸で貸す手もあり）仮住まいの負担もしろ　位の要求は可能です

自宅を「マンション用地に売りませんか？」と言われています

●「どうやら売却は本当のようで・・・・」

素人では専門家に太刀打ちするのは難しいでしょう。

日照権及び眺望権を侵害する保障費として、何千万円支払ってくれるのですか？ とジャブを入れましょう。

＞ファミリー向けではなくどちらかと言えば単身者や小家族向け、広くても２LDKくらいだそうなので

上物の算定はしませんし、逆に取り壊し費用を計上して評価している可能性があります。

等価交換を提案してみませんか？

この回答への補足

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