住宅瑕疵担保について、売主指定の施工業者を拒否して金銭で解決したい

築１５年の中古戸建住宅を個人売主から業者仲介を経て購入しました。

引渡し後すぐにリフォーム工事を開始したところ、雨漏りによる天井、壁、筋交いの腐食箇所を発見。
瑕疵担保責任に該当するので、リフォーム業者に協力を依頼して、補修費用の見積り作成をお願いし、この見積りを提示して補修費用を請求したい旨を仲介業者を通じて売主に示しました。

売買契約と重要事項説明では、急を要するものでない場合は売主に立会いの機会を与えなければならないとされているため、雨漏り箇所周辺の工事を中断して、売主と仲介業者に立会い機会を与えました。

売主はその場で瑕疵担保責任を認め、責任を負うとの回答。
しかし、当該雨漏り箇所は過去に２度（うち１回は今年）に亘って補修した履歴があり、自分もその補修した業者へ責任を追及したいので交渉する時間が欲しいとの事。
やむなくこれを承諾して待っていたのですが、この度、仲介業者より、「売主は以前補修した業者に工事をやらせたいと言っているので承諾して欲しい。」との連絡がありました。

私は契約に基づいて売主に瑕疵担保責任を追及するのであって、売主側の施工業者は私には無関係のように思いますし、既に引渡しを受けている私の所有する建物を、２度もいい加減な工事をした会社に工事させたくないので、
「工事に要する費用だけを売主に負担してもらうことはできないのか？約定では売主は修復に限り瑕疵の責任を負うとのみ記載されており、工事業者の指定までは明記されていないではないか。」と反論していますが妥当なのでしょうか？
当方でリフォーム工事中でもあり、現場の段取りや工程管理を考えると、施工中のリフォーム業者に施工してほしいのです。
もちろん工事内容や範囲、金額の妥当性等については売主と協議をして納得する金額で良いと思っています。

アドバイスをお願いします。

No.6 ベストアンサー 回答者： Mone-Acnes 回答日時： 2008/09/18 22:02

契約書と重要事項説明書を確認しなければはっきり申し上げられませんが、

この瑕疵の場合、
売り主が依頼し、瑕疵を修復する。です。
貴方が依頼したら貴方の負担です。
金銭で解決しません。が…

貴方の言い分もよく分かります。
ところで、元々契約書と重要事項説明書で過去の瑕疵について
何も売り主は言わなかったのでしょうか？
隠れた瑕疵を故意に隠したことですか？
となると話は別問題です。
戸建ての仲介の場合、補足資料で付ける書類（付帯設備表）がありますが、そういったものはなかったのでしょうか？

今回の場合、仲介業者にも落ち度が有るように思います。
そして貴方の主張をできる限り通しましょう。
詳しくお伺いしなければはっきり言えませんが、
私が貴方ならとことん
＞当方でリフォーム工事中でもあり、現場の段取りや工程管理を考えると、施工中のリフォーム業者に施工してほしいのです。
もちろん工事内容や範囲、金額の妥当性等については売主と協議をして納得する金額で良いと思っています。
貴方の主張をします。

なぜなら売り主は瑕疵を隠していた、
　　　　仲介業者は確認を怠っていた　からです。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。

私のご質問文章が言葉足らずでした。すいません。
雨漏りについては、売買契約時に
「過去に雨漏りが発生したが、今は完全に修復されている」と説明されました。
売主もそう思っていたようですし、仲介業者も売主の説明を聞いて、
買主である私には、「修復は完了していて雨漏りはない」と説明しています。

雨漏り箇所の壁を壊して、腐食した筋交い、下地、断熱材を売主に
見せたときの反応は、売主は「自分達もこんな不安な構造、
状態の家に住んでいたのか。修復業者は一体何してたんだ。」と嘆いてましたので、
（あぁ、売主もこの瑕疵に関しては善意なのだ）と感じた次第です。
従って、悪意の瑕疵ではなく、本当に「隠れていた」と思っています。

ご回答頂いたように、
私の主張を貫いて、もっと仲介業者、売主と協議して参りたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/19 12:06

No.5 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/09/18 12:21

＞売買契約上の瑕疵担保責任の関する条項で、

＞「売主は瑕疵修復に関する請求に対して責任を負う」
＞「修復の請求以外…中略…、損害賠償の請求をすることはできない」
＞とあったので、瑕疵担保責任に基づく請求と損害賠償請求が混乱してしまってます。

あらら、そんな条項があるのですか。ちょっと面倒ですね。
瑕疵担保責任は損害の責任を定めたものになりますから、それは要するに損害賠償請求と同じことであり、先にお話した民法の規定でも「別段の意思表示」がある場合には話は変わるのでちょっと厄介です。

その条項を消費者契約法などを根拠に否定するなどの方策も考えられなくは無いのですが、、、

とりあえずは２回も修繕して出来ていないようなので、売主に本当にそれで大丈夫なのか詰め寄るとともに、どうしても売主が以前の業者固執するようで、どうにもならないようであれば、以前業者にやらせることは承諾するにしても、再度不具合が発生した場合には、金銭賠償とするとともに、迷惑料を上乗せして支払うという覚書の締結を要求してはどうですか。

この回答へのお礼

再度のご回答ありがとうございます。

契約上の条項については、
瑕疵修復に関する請求については当然に可能。
しかし、この度のように修繕内容等で揉めるなどした場合の、工事期間が延びることによる私の不利益（例えば今の部屋の家賃）や、精神的苦痛による損害賠償を請求は出来ないのだと解釈しています。
他には何も要らないから、とにかく修復に要する実費を払って欲しいと訴えます。

＞以前業者にやらせることは承諾するにしても、再度不具合が発生した場合には…
実は、雨漏り補償を通常より長期間設定するという主旨の話も出ていると仲介業者は言っていますが、やはり受け入れ難いのです。

＞別段の意思表示
ちょっと引っ掛かりますが、売主が賠償責任の所在をすり替えてきている以上、断固として金銭解決の道を突き進んでみたいと思います。

お礼日時：2008/09/18 16:45

No.4 回答者： bushido- 回答日時： 2008/09/18 10:59

＞と反論していますが妥当なのでしょうか？

妥当です。
売主さんとしてはなるべく金銭的負担を抑えたいので過去に修繕した業者と話をして、返金は難しいので無償か格安かでやり直し工事をさせようとしているわけですよね。

売主さんの側に立てば、受けてあげるのも情けかなという考え方もありますが、リフォーム中の現場のことや、信用ならない業者の再々工事ということを理由に断る判断は妥当かと思います。

あなたが介入する必要のない部分ですが、売主さんは不服があれば損害賠償をその手落ち工事をした業者に求めるのが筋であり、あなたを巻き込むのは少々筋違いと言えます。

しかし、仲介業者には毅然と対応して貰わないと困りますね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

売主と買主、売主と手落ち業者それぞれでも問題解決へと
もっていけるように仲介業者に強く依頼してみます。

売主の気持ちばかり分かってしまうような仲介業者であり、
頼りないので苦労しそうです。

ありがとうございました。

お礼日時：2008/09/18 16:34

No.3 回答者： noname#140971 回答日時： 2008/09/18 09:32

売り渡し以前ならまだしも、現時点で、あえて双方の利害が一致しないやり方を模索する必要はゼロ。

No.2 回答者： noname#140971 回答日時： 2008/09/18 09:29

Q、アドバイスをお願いします。

A、理屈も道理もある主張を仲介業者に！

補修工事の内容は、これ大差ないと思います。
で、同様の工事の施工費用ですから、リフォームのついでが一番安上がりになります。
工事費用と言っても差が発生するのは人件費部分です。
売主が手配した業者ですと、大工さんは打ち合わせや待ち時間の調節で拘束時間が増加。
＜リフォームのついでが＞が、質問者には安心を与え売主には出費を抑えるのは明々白々。
＜リフォームのついでが＞が、正に、双方の利害が一致するやり方です。
売り渡し以前ならまだしも、現時点で、あえて双方の利害が一致するやり方を模索する必要はゼロ。
売り渡し以前ならまだしも、現時点で、あえて現場に混乱と煩雑さをもたらすやり方の必要はゼロ。

さて、このように理屈も道理もある主張を仲介業者にぶつけたら、どうなるでしょうか？
果たして、仲介業者は質問者の理屈も道理もある主張を否定できるでしょうか？
まず、出来ないと思いますよ。

＞売主は以前補修した業者に工事をやらせたい・・・

あわよくば、「そんなもんタダでせんかい」という腹かも知れません。
少なくとも、＜売主の出費を抑える最善策＞に関して誤解しているのが事の真相。
そこんところを説得するのが仲介業者の役目でもあり義務かと思いますよ。
質問者自身が、「どうするこうする」と思い悩む案件ではないでしょう。
質問者自身は、上述のように＜理屈も道理もある主張を仲介業者にぶつける＞のみ。

と、思いますよ。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

おっしゃる通り、
＞あわよくば、「そんなもんタダでせんかい」という腹みたいです。

当方は工事費についても協議をする構えを見せておりますし、
理にかなった主張を仲介業者にしているつもりなのですが、
仲介業者は建築Ｇメンとやらを代理にたてた売主側の意見に右往左往しております。

頂いたアドバイスに勇気付けられました。
もうひと踏ん張り交渉がんばります。

お礼日時：2008/09/18 09:54

No.1 回答者： walkingdic 回答日時： 2008/09/18 09:27

ご質問者のお考えで間違いありません。

法律上も、基本的には金銭にて賠償となっています。

民法
第417条　損害賠償は、別段の意思表示がないときは、金銭をもってその額を定める。

この回答へのお礼

早速の心強いご回答ありがとうございます。

売買契約上の瑕疵担保責任の関する条項で、
「売主は瑕疵修復に関する請求に対して責任を負う」
「修復の請求以外…中略…、損害賠償の請求をすることはできない」
とあったので、瑕疵担保責任に基づく請求と損害賠償請求が混乱してしまってます。

頂いたアドバイスをもとに、金銭での賠償請求目指して頑張ります。

お礼日時：2008/09/18 10:03