分譲マンション駐車場の賃貸者の車庫証明

管理組合の理事をしています。
分譲マンションの所有者が専有部を賃貸（駐車場付き）で
に出していました。
賃貸者が新たに車を購入するため車庫証明の依頼を提出してきました。
確かにその方は当マンションに居住しています。
しかし、専有部及び駐車場の契約、支払いは区分所有者としています。
管理組合とはしていません。
この場合、区分所有者の同意があれば、管理組合の印鑑を押しても
いいのでしょうか？
また、印鑑を押した場合は、区分所有者の専用使用権は消滅するの
でしょうか？
同意した場合は、同意書及び賃貸契約書の写しを貰ったほうがいいのでしょうか？
契約書には専用使用権を第三者に譲渡及び貸与してはならない
と記載されています。

No.1 ベストアンサー 回答者： Mone-Acnes 回答日時： 2008/09/23 11:10

区分所有者の同意があれば、管理組合の印鑑を押しても

いいのでしょうか？
＞もちろんですし、現在も使用されているわけですので
　印鑑を押すことに問題は有りません。

また、印鑑を押した場合は、区分所有者の専用使用権は消滅するの
でしょうか？
＞区分所有者の専用使用権は消滅しません。
　なぜなら今の賃借人は区分所有者の賃借人だからです。

同意した場合は、同意書及び賃貸契約書の写しを貰ったほうがいいのでしょうか？
＞同意書、賃貸契約書は必要有りません。
　貴方が貰っても意味が無いしその必要性は無いです。

契約書には専用使用権を第三者に譲渡及び貸与してはならない
と記載されています。
＞これは管理組合がどう解釈するかですが、管理規約で区分所有者の駐車場使用に関してどういう約束でしょうか？
例えば私のマンションの場合、区分所有者は３８世帯あり駐車場は３３台分しかありません。世帯個数より足りないわけです。区分所有者が空いたら順番に権利を獲得します。その権利は区部所有者が変更のない限り変わりません。
が…、
今の状況の場合、そんなに規約や条項に従う必要性はないのでは？
現に賃借人が住んで、その駐車場を借りているわけですので
貴方は理事長として組合の印鑑を押せばいいことです。
心配なら印鑑を押した書類をコピーしますか？
でも持っていてもあまり意味も無いと思います。

大事な任務なのでしっかり規約を読むことは良いことです。
最後まで責任を持って従事して下さい。

この回答へのお礼

＞区分所有者の専用使用権は消滅しません。
ここも悩みだったんです。賃貸人が第三者にあたるかどうか・・・

＞同意書、賃貸契約書は必要有りません。
　
印鑑を押す以上いるのかなと思っていました。

＞これは管理組合がどう解釈するかですが、管理規約で区分所有者の駐車場使用に関してどういう約束でしょうか？

規約に区分所有者は駐車場については管理組合が住戸一戸につき、
一区画の駐車区間を区分所有者に対して割り当て、
専用使用権を設定することを承認する。
とあります。
しかし、賃貸貸しの時の項目がないのでちょっと心配していました。

＞今の状況の場合、そんなに規約や条項に従う必要性はないのでは？

先日、管理会社が代わって駐車場、駐輪場は自主管理になったので
わからないところが多くすこし神経質になりすぎていたのかもしれません。

＞最後まで責任を持って従事して下さい。

ありがとうございますがんばります。

お礼日時：2008/09/23 11:57

No.2 回答者： junkg7 回答日時： 2008/09/23 11:38

＞契約書には専用使用権を第三者に譲渡及び貸与してはならない

と記載されています。

駐車場に関するマンション管理規約や使用細則に謳われているのでしょうか？
その場合、既に転貸していますので契約違反・管理規約に反する事になると思われます。
車庫証明以前の問題では無いでしょうか？

管理組合として車庫証明を出すのであれば、占有者に対する特例を各区分所有者の決議を経て規約等改正する必要が有るでしょう。
それが出来ないのであれば、契約違反で賃貸人（区分所有者）の専用使用権を契約解除することになると思います。

保管場所使用承諾証明書（車庫証明）自体は保管場所の契約者と使用者を区別していますのでその意味での問題は無いと考えます。

この回答への補足

早速　ありがとうございます。
＞駐車場に関するマンション管理規約や使用細則に謳われているのでしょうか？

規約に区分所有者は駐車場については管理組合が住戸一戸につき、一区画の駐車区間を区分所有者に対して割り当て、
専用使用権を設定することを承認する。
区分所有者がその所有する住戸部分を他の区分所有者または第三者に
譲渡したときはその区分所有しゃの住戸用駐車場の専用使用権は消滅する
契約書の禁止事項に
駐車場の専用使用権を第三者に譲渡、貸与すること

とあります
賃貸人は第三者にあたるのでしょうか？
それだったら違反をいままで理事会が見逃してきたことになるんです
よね。

＞管理理組合として車庫証明を出すのであれば、占有者に対する特例を各区分所有者の決議を経て規約等改正する必要が有るでしょう。

規約が入居当初のままなので改正作業にはいっているところです。
この部分も改正か補足で対処したいと思います。

＞保管場所使用承諾証明書（車庫証明）自体は保管場所の契約者と使用者を区別していますのでその意味での問題は無いと考えます。

契約者と使用者はそういわれれば全く別物ですね
ありがとうございます。

補足日時：2008/09/23 12:15

No.3 回答者： mat983 回答日時： 2008/09/23 11:42

＞契約書には専用使用権を第三者に譲渡及び貸与してはならない

賃貸の方が駐車場使用の権利まで譲渡されることは違和感がありますが、あくまで管理規約次第です。
管理組合の規約はどうなっているのでしょうか？
「専用使用権を第三者に譲渡及び貸与してはならない」
とあれば、賃貸の方が駐車場の使用及び契約はできないということではないでしょうか。
その場合、区分所有者名での契約の話が浮上すると思いますが、
居住していない区分所有者の駐車場使用契約は禁止ではないでしょうか。

この回答への補足

管理組合の規約はどうなっているのでしょうか？

駐車場については管理組合が住戸一戸につき、一区画の駐車区間を区分所有者に対して割り当て、専用使用権を設定することを承認する。
区分所有者がその所有する住戸部分を他の区分所有者または第三者に
譲渡したときはその区分所有しゃの住戸用駐車場の専用使用権は消滅する
契約書の禁止事項に
駐車場の専用使用権を第三者に譲渡、貸与すること

契約に関しては区分所有者としています。
賃貸者とは契約はしていません。

＞居住していない区分所有者の駐車場使用契約は禁止ではないでしょうか。
規約には譲渡の時に権利が消滅するとあるだけで、
外部所有者で権利が消滅するとは書いていないんです。

補足日時：2008/09/23 12:18

No.4 回答者： junkg7 回答日時： 2008/09/23 13:31

＞賃貸人は第三者にあたるのでしょうか？

賃貸人＝区分所有者と思われますが・・、第三者ではありません。

マンション標準管理規約には下記の様な条項が有ります。
（専有部分の貸与）
第１９条区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。

この第三者の場合は明らかに賃借人が入ると思われます。
解釈次第ですが規約に同じ様な文言があれば、特に断りが無い限り同じように判断されると思われます。

管理規約の改正される様ですが、駐車場に専用使用権を設定されている事の見直しも必要かも知れません。
駐車場に於いては別途管理組合と利用者との間で契約される事の方が問題が少ないと思われます。

この回答へのお礼

＞賃貸人＝区分所有者と思われますが・・、第三者ではありません。
賃借人の間違いでした・・・全く逆ですよね　申し訳ありません

＞管理規約の改正される様ですが、駐車場に専用使用権を設定されている事の見直しも必要かも知れません。
＞駐車場に於いては別途管理組合と利用者との間で契約される事の方が問題が少ないと思われます。

アドバイスありがとうございます。
肝に銘じます

お礼日時：2008/09/23 16:42

No.5 回答者： denit 回答日時： 2008/09/23 13:46

> 契約書には専用使用権を第三者に譲渡及び貸与してはならない

通常、このような記述がある場合にはたとえ専有部分だとしても
所有者の自由にはできないと解釈されるのが一般的のようですので、
今回相談の駐車場契約自体が無効になると思われます。

取り急ぎ、管理会社に相談してみて下さい。
購入者が賃貸に出すことは普通に考えられる行為で、管理会社はそれらを
想定して必要な手続き等を用意しているはずです。

今回のケースで管理組合が契約の当事者になるのは不自然ではないでしょうか？
当該区分所有者、または代理人(不動産屋等)が契約の当事者になるような
気がします。
その契約に関する管理組合の同意が必要だから、押印してくれというのなら
話はわかるような気がしますが・・・

「第三者」とは管理組合、区分所有者以外を指します。
通常、区分所有者から賃貸しようとする人は第三者です。
代理契約を結んだ不動産屋等は第三者にはならないようです。
(あくまで区分所有者の代理人)

この回答へのお礼

＞今回相談の駐車場契約自体が無効になると思われます

規約及び契約書を読んで私もそう理解しましたが、
現在使用中のものを1年以上放置した管理組合に
問題があるような気がしました。

＞取り急ぎ、管理会社に相談してみて下さい。

管理会社が３日間休みで明日から営業です
こういう書類は結構急がれているので、困っていました。

＞今回のケースで管理組合が契約の当事者になるのは不自然ではないでしょうか？

私もどうも違和感を感じています。

＞当該区分所有者、または代理人(不動産屋等)が契約の当事者になるような気がします。
その契約に関する管理組合の同意が必要だから、押印してくれというのなら話はわかるような気がしますが・・・

そうなんです。区分所有者からはなんの連絡もないのです
直接契約をしてないので、印鑑を押すのをためらっています。

お礼日時：2008/09/23 16:52

No.6 回答者： maikuro3 回答日時： 2008/09/23 17:53

akou-turitaiさん　今日は

　補足説明等を読んでいますと、各１戸に１台の駐車場が割り当てら
れていると推測します。
そうした場合、その専用使用権を取り上げると、駐車場が空きとなり
管理組合の収入減となりますね。
管理組合としては、収入減は避けたいのではないですか。

私の住んでいるマンションは、駐車場規約に関しては、貴マンションと
同一内容です。
違う所は、戸数に対し、約半分しか駐車場が有りません。
よって賃貸者には、駐車場を貸していません。
権利消滅としています。

そちらの場合とは、ちょっと違うようですね。
駐車場、駐輪場は自主管理とのことですが、建物の管理は管理会社に
任せているのですね。
ちょっと意味が分かりません。
この駐車場の賃貸料は、管理費等で請求しているのでしょう？
機械式の駐車場の保守点検を管理会社に委託していないとの解釈で
よろしいでしょうか。
それでも日常管理は、管理会社の責任では無いのでしょうか。

駐車場の規約に関しては、実情に合うよう理事会で草案を作り、
総会で承認を得、改正する必要があります。

この回答へのお礼

参考意見ありがとうございます
只今、規約改正に取り組んだところです。

お礼日時：2008/10/23 16:36

No.7 回答者： st_tail 回答日時： 2008/09/23 17:58

管理会社社員です。

なんだか難しい問題ですね。
恐れ入りますが、管理規約別表の専用使用権のところで、駐車場の専用使用権を持つ方のところに、どのように書かれているか、補足をしていただけますか？
ベランダや専用庭、集合ポストなどとまとめて表になっていると思います。

この回答へのお礼

遅くなりました
結果　本人と話をして辞退してもらいました。
実家が近いのでそちらで車庫証明を取ってもらうことに
なりました。

お礼日時：2008/10/23 16:39