マンション経営について

初めて利用しています。
今、新築ワンルームマンションの経営の営業にあっています。
都内、駅徒歩4分　分譲価格2500万円、借入金額2400万円、金利3.85%、家賃収入9.5万円/月です。
私の負担額は2.52万円/月です。
節税や生命保険の代わりになると聞いていますが、リスクが高いのでは・・・と感じています。
ご意見を頂きたいです。
宜しくお願い致します。

No.1 回答者： owaraigapp 回答日時： 2008/09/29 03:28

同様の筆問が過去に多数有りますのでまずそちらを読んで下さい。

ちなみに私は絶対手を出しません。
超少子化の時代にワンルームマンションなんて。
儲かるなら業者が自分でやります。

この回答へのお礼

儲かるなら業者が自分でやります。
↑たしかに・・・ですね。
有難う御座います。

お礼日時：2008/09/30 01:19

No.2 回答者： sarari_man 回答日時： 2008/09/29 11:49

不動産投資をしている者です。

新築ワンルームマンション経営はよく議論される対象です。理由は投資対象としては利回りが低すぎることです。同じするなら中古や１棟のほうが利回りが良いので選ばれることが多いのです。

私も新築ワンルームマンションは所有していますが利回りが低い反面、賃貸管理などもセットになっているので安定性や設備保証などは良く手間もあまりかから無いのも事実です。

ただ、利回りが低いので持ち方には注意です。フルローンで購入すると質問者様のようにマイナイスキャッシュフローになるのでよく勉強してから購入したほうがよいと思います。運用として考えているのであれば本末転倒です。質問者様のように運用としてではなく節税・保険・年金などの代わりとして考えるのであればある意味アリかもしれませんが。

情報を得るなら、実際に不動産投資をしている人の個人ブログ等がすごく参考になります。情報がリアルタイムなうえに本音が書いていることが多いので。

以下参考URL
大手不動産ポータルサイトの新築ワンルーム特集
http://toushi.homes.co.jp/%E6%96%B0%E7%AF%89%E3% …

大家さんマガジン（不動産投資を実践している人のブログ集。新築ワンルームマンション投資に取り組んでいる人のブログもありました）
http://blog-toushi.homes.jp/

この回答へのお礼

有難う御座います。
もっと勉強します。

お礼日時：2008/09/30 01:18

No.3 回答者： ryuken_dec 回答日時： 2008/09/29 12:21

マンション経営自体はいいとは思いますが・・・

「営業から薦められたから買う」のはやめましょう。

まず、残念なことにこういう営業の90%以上はただ売り上げノルマを達成したいだけで顧客にメリットを提供していません。どうしてもマンション投資をしたければ、自分の目で確認して購入するべきでしょう。

また、基本的には新築はやめた方が無難です。
居住用マンションでも言われていますが、新築マンションには新築プレミアムがついて割高になっています。仮に2500万円のマンションなら300万くらいは新築プレミアムであって、購入した瞬間に中古となってなくなる金額です。理屈としては1ヶ月誰かが居住しただけで数百万ほどマンションの価格が落ちるということです。
だったら、そういう価格の落ちた中古マンションを買った方が得です。


中古だとその時までの空室状況を把握することもできるが、新築だと借り手が見つかるかは不明。
家賃保証制度があっても、数年後の契約では価格を下げられてしまいローン支払いを下回るケースあり。
ワンルームだと占有部のリフォームしかできず、共有部などの不満を解消したくても手出しできない。
電話営業を掛けてくるような会社は数年後に存続していない可能性が高い。

他にもこのようなリスクがあります。

これらが分かっての上で物件を選別しての投資ならありでしょうが、分からずにやるのはお勧めできません。

この回答へのお礼

とても参考になりました。
有難う御座います。

お礼日時：2008/09/30 01:17

No.4 回答者： katokato 回答日時： 2008/09/30 01:57

投資を検討するのは難しいですね

家賃ｘ１２/借り入れ額として
2400万円借りて年間１１４万円収益だと利回りは４．７５％ですか？
銀行等よりいいですが、不動産では５％以上はないと良くないのでは？
その収入だと別途税金も発生します　以下のリスクもあります
・修理費/空き家の無収入/土地値下がりの資産価値ダウン/災害の破損等
それが引かれた残りがホントの利回りです。
20年近く払ってマンションは入手できます。だから自己負担が少ないなら良いでしょう。
借金をわざわざするものではないのでは？しかも初めての相手からとすれば騙されることもあり、そうでなくても素人ゆえの、こんなはずじゃなかった的な問題はいくつも出てきます。
中古物件がどんどん下がってきてますので、もう少し安い物件を探して１０％近い利回り物件を見つけたら　買い　だとおもいます。

No.5 回答者： john888 回答日時： 2008/10/02 01:37

お勧めしません。

住宅地の下落が拡大し、都内では閑古鳥のないているマンションが多数あります。投資として出資金と利益とリスクを見て全く魅力なしです。私がもし不動産の営業なら「不動産不況の今だからこそ底値で買いなんです。多くの人はそういう一般的な情報に踊らされるから儲かることができないのです。」と言って勧めますが今の不況は
アメリカのreitなど不動産の不況から始まってまだしばらく継続する可能性がとても高く不動産会社の倒産も多数出ています。一般人に電話営業で来る話にいい話はありません。２５００万の投資は一般サラリーマンが失敗するときついです。建物は１０年経てばただ同然だしリスクに対して利益も少なすぎて話になりません。家賃も社印捺印した文章で保障させても不動産業者自体が倒産して業者が変わるリスクもあります。単純に考えても人口が減少しているので不動産の需要も一部の一等地でなければ下落します。今マンションは売れないのに立ち過ぎなんです。
やめるというと不動産屋は必死に食らいついてきます。そしてそれが売れない証拠です。

No.6 回答者： noname#107982 回答日時： 2008/10/05 00:08

悪い事は言わない　買うと損です。

ためにしに　2000万なら買うといえば　下がるね。

No.7 回答者： poolisher 回答日時： 2008/10/09 12:26

不動産投資の経験者です。

新築ワンルームマンションは価格が高い分利回りが制約されますが、ローンが組みやすい等の利点もありますので、いってみれば入門コースということになります。私自身のことをいえば、１０年ほど前に購入し現在は経常ベースでは赤字です。質問にもあったように、現在は生命保険/年金積立と割り切っており、ローン返済後は年金、死んだあとは子どもへの収入補助と考えています。

ご質問の件へ、あくまで意見ですが、
・不動産に限らず投資にはリスクがつきものです。ワンルームの場合金利リスク、経常差損のリスク、入居者がつかない場合の返済リスク、震災などのリスクなどがあります。これらに対応できるかどうかをご自身で判断されるべきです。例えば、入居者がつかない場合、どれくらいの期間ローン返済に耐えられるかなど。
・都心で駅そばであれば物件としてはいいと思いますが、収支が月２．５２万の赤はちょっと厳しい感じがします。分譲価格の指値や金利条件の良い物件（販売会社によってローン会社の金利が多少違うようです）を探す等の努力が必要。

No.8 回答者： in_go-ing 回答日時： 2008/10/10 10:55

　大家しています。

　一番のリスクは空室ではありません。滞納です。
　空室は家賃を下げて対応可能でしょうが、滞納の方は質の悪いのに住み着かれると最低６ヶ月の滞納があってから裁判して明渡しとなります。一部屋だけの大家さんでは“軍資金”がもたないでしょう。家賃保証会社を介在させてもそこが潰れる時代です。
　余りお勧めできません。