火災保険の質権は不利？

こんにちは。
戸建てに火災保険をかける際に、銀行から質権設定する必要があるといわれました。
銀行からというよりも、住宅メーカーの提携ローンを利用する場合、質権設定する必要があるとのことでした。

質権設定された場合、火災で一部損傷したときに、降りるはずの火災保険はローン残債の返済に回ってしまい、結局自腹で補修することになってしまい、あまり意味ないのでは？と思ってしまいますが、どうなのでしょうか？

ローン残債が減る分、相殺されるのですが、いざ火災にあったときにはこちらとしては補修費用が必要なわけなのにそれがでないわけですし・・・

実は、住宅メーカーからは火災保険の質権設定は必要ないとずっと言われていたので、提携ローンを使用することにしたのですが、いざローン契約を行うときに突然質権設定が必要だといわれ、だまされた気分です。
引渡しも迫っているのでいまさらどうしようもなく、質権設定した上でローンを組みましたが・・・
個人的感情としては、住宅メーカーにはいまさらですがおまけのひとつくらい付けて欲しいくらいです。

No.1 回答者： kyokutan 回答日時： 2008/10/26 02:37

金融機関勤務経験者です。

あくまでも、私の経験上での意見ですが。質問者様が、ローンの返済を正常に行なっておられる場合は、大丈夫でしょう。住宅ローン契約を正常に履行されてさえいれば、担保（家）を差し押さえる理由はありませんので、その担保を補完するための火災保険への質権の実行もする必要はないでしょう。但し、保険金の受領のためには、質権者である金融機関への報告、承諾が必要です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ローンをちゃんと払っていれば問題ないのですね。
でも、保険金受領にいちいち金融機関への報告・承諾が必要ということは、まず見積をとった上で報告・承認を受けて、それから工事ということになるのでしょうか？
工事後の請求書又は領収書で報告するものなのでしょうか？

窓ガラスを割られてしまった等の場合、すぐに補修をする必要がありますし、事後報告がだめならきついですねぇ。

お礼日時：2008/10/26 04:55

No.2 回答者： manno1966 回答日時： 2008/10/26 10:39

> あまり意味ないのでは？と思ってしまいますが、どうなのでしょうか？

住宅ローンは、土地と建物を担保にお金を借りるのですが、焼失すると建物の担保が無くなります。
その補填を火災保険で行うわけです。

> 補修費用が必要なわけなのにそれがでないわけですし・・・
自己資金なら自由ですが、借りているのですからその分の制約が出るのは仕方ないといえます。
また建物のローンを組むか、リフォームローンを組むかでしょう。
制約を嫌うのであれば、出来るだけ早く返すしか有りません。

> 質権設定した上でローンを組みましたが・・・
担保その他色々な制約があるから、低金利での貸し出しとなっているわけです。
低金利のメリットと引き替えです。

> 住宅メーカーにはいまさらですがおまけのひとつくらい付けて欲しいくらいです。
この場合は住宅メーカーは関係ないと思いますが、その相手に要求を突きつけるのはいかがなものかと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

>自己資金なら自由ですが、借りているのですからその分の制約が出るのは仕方ないといえます。

借りていても質権なしの場合、万が一の時には銀行を介さずに保険が降りるわけですよね？
質権ありの場合は、一旦銀行のお伺いを立てる必要があるわけですし、同じ借りている状況でも違いますよね？

>> 質権設定した上でローンを組みましたが・・・
>担保その他色々な制約があるから、低金利での貸し出しとなっているわけです。
>低金利のメリットと引き替えです。

提携ローンですが、実は他銀行と比べて低金利というわけでもありません。
０．１％程度は高いです。
が、提携ということで、住宅メーカー側にいろいろと手続き関係の面倒を見てもらえるということで利用しました。
その頃は、質権設定なしという風に言われていましたし・・・

住宅メーカーは関係ないかもしれませんが、はじめから質権設定ありということを言われていれば、他のより金利の安いところにしていました。
今回の場合は、住宅メーカー側が質権設定を必須としているにも関わらず、質権の必要なしという説明をしていたことに憤慨しています。

お礼日時：2008/10/26 17:54

No.3 回答者： kyokutan 回答日時： 2008/10/26 17:01

ＡNo.１です。

追加致します。（あくまでも、個人的経験および知識に基づくものですが。）
保険加入後の事故時にはまず、保険会社（または代理店）へ連絡しましょう。その際には、保険証券の写し（原本は、質権者保管）を用意してください。電話で事故内容を伝えます。事故の程度や種類により、対応は異なると思われます。火災事故の場合は、その焼失割合の調査等のために、調査人が派遣され、保険金額の算定がされるようです。ガラス破損等の比較的軽微なものの場合は、恐らく実地調査はないでしょう。但し、いずれにしても保険金支払の請求書類の提出が必要であり、提出後、保険金支払までは１～数週間程必要なようです。つまり、事故後すぐに補修される場合は、自己負担で行なった後に保険金受領となると思われます。実地調査がなく、保険金受領前に補修される場合は、見積書および領収書取得と、事故現場のなるべく詳しい写真を撮っておかれる方が良いでしょう。
ここで、質権設定がある場合は、保険会社への事故報告時に質権設定がなされている旨が保険会社の方で判りますので、金融機関からの承諾を得るように依頼があるはずです。（上述の保険金支払請求書に添付する形で、金融機関の承諾印を押させる等）ここで、金融機関は「ノー」と言えるでしょうか？毎月の返済に遅れがなければ、まずあり得ません。質権設定のない場合に比べ、一手間掛かりますが、保険金の受領は問題ないでしょう。
長々とまとまりなく書きましたが、要は、あまりご心配なさらなくても良いのでは、と思います。返済さえきちんとされていれば、大丈夫でしょう。
蛇足ですが、火災保険への質権設定は、質権者（金融機関）がローンを保険金から直接回収する目的であるとの説明がいろんな所である様ですが、私は違う解釈です。（恐らく実態も。）これについては、長くなりますので、必要であれば改めてご質問ください。

この回答へのお礼

詳しいご回答をありがとうございました。
補修費用が出るのが多少遅れるだけで、遅滞なく支払いを行っていれば問題なさそうですね。
でも、修理作業等は遅くなりそうなのがいやですね。

今回の場合、銀行さんは質権なしでも問題なかったのですが（提携でないローンは質権設定なし）、住宅メーカーとの提携融資の条件で住宅メーカー側が質権設定必須にしていました。
住宅メーカー側が質権設定必須としているのが理解に苦しみますね。
ご回答者様の「違う解釈」というのが気になります。
差し支えなければ教えてください。

よろしくお願いします

お礼日時：2008/10/26 17:45

No.4 回答者： manno1966 回答日時： 2008/10/26 18:30

> 同じ借りている状況でも違いますよね？

銀行の住宅ローンでは、団信に加入するのが一般的ですが、保険の設定も大半の住宅ローンでの一般的なことです。
いやだったのなら、設定のないローンを借りればよかっただけ。
説明がなかった為の苛立ちと思うが、設定するのが普通だから、知っているのが当然と判断されたのだと思う。

> 実は他銀行と比べて低金利というわけでもありません。
他の所の住宅ローンとの違いを言っているのではない。
住宅ローンという商品全般の事を言っている。
論点が全く違う。


> 住宅メーカー側が質権設定を必須としているにも関わらず、
判らない。
住宅メーカーは、住宅ローンが通れば代金が銀行から全額支払われるのに、質権の設定等を求めたのですか？
住宅メーカーは単なる窓口で、銀行の求めに応じているだけではないかと思いますが。

この回答へのお礼

再度のご回答ありがとうございます。

>いやだったのなら、設定のないローンを借りればよかっただけ。

確かにご指摘の通りです。
でも、事前にメーカーからは質権なしとの説明を受けており、融資手続き当日に質権必須と言われましたので、引渡日が直近であったこともあってそこで融資を受けるしかありませんでした。
ご指摘の通り、説明がなかった（間違えていた）ための苛立ちはありますね。

>> 住宅メーカー側が質権設定を必須としているにも関わらず、
>判らない。
>住宅メーカーは、住宅ローンが通れば代金が銀行から全額支払われるのに、質権の設定等を求めたのですか？

これは私もわかりません。
銀行側の説明では、私の建てたハウスメーカーでは提携ローンで行う場合は、メーカー側が質権設定を求めてきているといっていました。
当の住宅メーカーの営業さんは、質権が必要であるということは初めて知ったということでしたが・・・
私の信用情報がいまいちで、直接はそのように説明できないから、そのような説明をしたのかもしれませんが・・・

お礼日時：2008/10/27 05:59

No.5 ベストアンサー 回答者： kyokutan 回答日時： 2008/10/26 22:16

No.３への追記です。

まず、提携ローンについてです。私の経験上の範囲ですが、(1)金利が有利、(2)審査が緩やか、(3)実行資金を売主（メーカー）が金融機関から直接受領できる、(4)所有権および抵当権の登記前にローン実行される　等の（借入人や売主）のメリットがあります。これらのメリットを享受するために、売主と金融機関（および保証会社）との提携契約が交わされています。このメリット享受のための交換条件的なものとして、借入人の給与振込指定等が必要となる場合もあるでしょう。
では、質権設定を条件とする必要性ですが、私が思いつくこととしては、上記(4)を保全するための理由です。通常登記申請は、ローン実行前（同日でも）に行なう必要があります。担保を確保してからお金を貸すという流れです。(4)のように、登記申請前にローン実行をした場合は、金融機関には大きなリスクがあります。このリスクを軽減するために、ローン実行と同時に火災保険を掛けさせて、質権設定をさせると思われます。

さて、No.３で思わせぶりなことを書きましたが、蛇足ながらご説明させていただきます。「保険金を直接ローン返済に充てるために質権設定をさせる。」旨の話が多いのですが、私は違うと思います。万一担保建物が焼失してしまった場合は、金融機関の保全は弱くなります。だからと言って、即ローン完済を求められる訳ではありません。弱くなった保全を補完（担保価値の復活）すれば良いのです。つまり、保険金で新しい建物を建てて、その建物を担保提供（抵当権設定）してくれれば、金融機関としてはＯＫなのです。火災保険に質権設定をしていれば、この担保提供までを金融機関が管理でき易いのです。質権がなければ、金融機関の判らない間に建物が建て替えられて、建物が無担保状態となる恐れがある訳です。
つまり、火災保険を金融機関が受け取る目的ではなく、建物をきちんと復活させ、担保確保する目的だと思います。ですから、正常返済をしている限り、金融機関から火災保険受領を邪魔されることはあり得ないと言えるのです。
すみません。長くなりました。

この回答へのお礼

詳しいご回答ありがとうございました。
不勉強であったため、よくわかりました。

今回の銀行の場合ですが、
（１）金利は当初期間は必ずしも他行より有利ではないですが、当初期間終了後は他行よりも０．５％ほど有利です。
（２）審査は、借入額が年収の３倍程度でしたので、あまり関係なし？
（３）実行資金は銀行からメーカーへ直接支払いです。
（４）登記申請後のローン実行
といった感じでした。
また、ご指摘の通り、給与受取や公共料金の支払い指定は要望されています。

小さいハウスメーカーや地元工務店であれば、銀行との提携ローンを組めるようにするために、メーカー側から質権設定を言い出すことはあるかもしれませんが、私の場合、ＣＭもよくやっていて、展示場でもよく見かけるメーカーなので、銀行側からではなくメーカー側から質権設定を条件にするという理由がよくわかっていません。
ちなみに、ハウスメーカーの営業さんは、銀行融資の契約の時に一緒にいて、銀行側から「うちはなくてもいいけど、ハウスメーカー側が質権設定を必須としている」という説明をうけて初めて聞いたって言っていました。
私の信用情報がいまいちで、直接いえないからそのような説明をしたのかもしれませんね。

蛇足の件ですが、ご回答者様の考えが的を得ていると思います。
銀行からすれば、一時的な現金よりも、長期に渡ってローンを組んでくれる安定した客の方がいいでしょうし、銀行の管理下で再建築をしてもらってローンを継続してもらった方がお得かもしれませんね。

質権設定されていれば、もし、火災時よりも規模の小さい家にして担保価値が落ちてしまった場合は、一部返済を求められることもあるかもしれませんね（火災保険のあまり分くらいでしょうが・・・）。

お礼日時：2008/10/27 05:50