土地の名義変更について教えて下さい

法律に詳しい方、下記教えて頂けませんでしょうか？

■状況
　現在家の名義が私、土地の名義が私の父親となっており、私と父は同　居しております。

■質問
　(1)家の名義変更については私の一存で変更可能でしょうか？
　　それとも土地の名義人である父の同意も必要なんでしょうか？
　　（家の名義を私と妻で50%ずつにしたいのですが）
　
　(2)もし(1)が可能なら妻の贈与税はどういう計算になるんでしょうか？
　
　(3)家の名義が私になると同時に同居を始め、現在で20年が経過してい　　るんですが土地が父の名義であると認識していた場合、時効取得
　　を適用する事は可能でしょうか？
　
どうか宜しく御願い致します。

No.2 回答者： Actinomycin 回答日時： 2008/12/02 12:47

（登記について）

土地と建物は別個の不動産であり、お父さんの同意は不要です。
他方、あなたから奥様への贈与（あなたと奥様の贈与契約）ですから、奥様の承諾が必要です。

（贈与税について）
もし質問者ご夫婦の婚姻期間が20年以上であれば、夫婦の間で居住用不動産（持分も含む）の贈与を行った場合、基礎控除110万円のほかに最高2000万円まで控除を受けられるという「贈与税の配偶者控除」を受けられるのではないかと思われます。
この控除を受けるためには贈与税の申告手続なども必要となりますので、詳しくは最寄の税務署にご相談ください。

（時効取得について）
「二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得」し（民法１６２条１項）、「占有者は、所有の意思をもって、善意で、平穏に、かつ、公然と占有をするものと推定」されますので（民法１８６条１項）、仮にこれが訴訟になったとすれば、時効取得を否定する側が、時効取得を主張する側に所有の意思がなかったことを主張・立証していく必要があります。

本件では、同居していて関係が円満と思われるお父さんを相手に、時効取得を主張するという点が腑に落ちませんが、お父さんが時効取得されることを拒み、訴訟にでもなるのなら、あなたの占有は「所有の意思」がない占有権原である使用貸借に基づくものだと主張され、親子であり同居していることなどから、占有権原が使用貸借であったことは比較的簡単に認められ、時効取得が否定されるのではないかと思われます。

他方、お父さんもいわば馴れ合いで、時効取得を否定しないなら、結果的に時効取得は認められるかもしれませんが、このような実体的な法律関係に反するような活動はお勧めしません。

参考URL：http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2008/11/12 15:20

「家の名義を私と妻で50%ずつにしたいのですが」と云うことであれば、nontan1977さんが、妻に建物価格の50%を贈与することになるので贈与税の対象となります。

建物だけの持分移転なので、土地所有者の承諾は必要ないです。
20年経過しても、時効取得は得られないです。
むしろ、逆で、父が建物収去と云えば、取り壊ざるを得ないです。
土地の地代を支払っていないので、法律上「使用借権」と云って、建物の利用権は著しく低いです。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
「使用借権」についても調べておくようにします。
ありがとうございました。

お礼日時：2008/11/12 19:41