No.1ベストアンサー
- 回答日時:
>最初から店舗兼住宅
商売が安定し、継続できるなら、有効でしょう。しかし、飲食業は、当たり外れが激しいので、半年も営業しないで潰れることもあります。その補償として、夜逃げされても充当できる分の保証金、敷金が要求されることが多いのではないでしょうか。
小規模であれば、家賃月10万円、保証金は100から200万円、敷金を3ヶ月分なら、内装を最低限で100万円程度、それと、調理機材やエアコン、消耗品で、400から500万円程度の状態でスタートできると思います。
それが、店舗兼住宅だと、店舗用の内装を最初から用意することは汎用性が無くなるので、空間を作り出す、しかも間口を広くなどの仕切りが減る分、一階が軽量鉄骨になるなど建築費が余分にかかります。住宅部分が出来た後に内装ですので、貸し店舗の金額とそれほど変わらない内装費用がかかるのです。
また、電気、水道、ガスなども店舗部分と分離すると、その用意にかかる費用もかかるし、最終的に店舗部分を自宅の一部に改造するのにも結構費用がかかります。場合によっては、建て替えした方が維持費よりも安くなることもあるので、無駄が多いです。
住宅ローンも店舗部分には適用できないこともあり、事業用の短期、10年ローンなどを面積分、たとえば、半分は用意しますので、支払い終わるまでの負担は大変です。テナントなら毎月10万円なのが、店舗併用だと、店舗部分の支払い毎月20万円のローン、住居部分のホームローンが毎月8万円などになるのです。
10年程度で、自分のものであれば、メインテナンスの補修などをしますが、それも、200万円とか、400万円かかりますので、その分の積み立てもしていないと驚くことになります。忘れていけないのが、固定資産税です。住居部分よりも高く評価され、支払いをすることにもなります。
すでに資金を十分に持っているなら、その貯金で支払えば、トータルの支払いは最低限ですので、事業に失敗してもそのまま居抜きで売ることも出来るかもしれませんが、設計によっては更地に戻さないと売れないこともありますので、売るときの価値は店舗併用の方が価値が下がります。
>最低限見積もっておいた方がよい費用
最低限の住居専用の建物の倍の維持費と3倍程度の支払い能力を覚悟した方がいいでしょう。それと、2年間、収入が不足しても、支払い続けることができる担保です。自分の土地があれば、それを充当し、事業に失敗してもそれごと失う、それで終了します。
私は事業を開始して20年弱ですが、周囲の飲食店、ここ15年で9割程度が入れ替わりました。テナントが多いのですが、繁盛していたところも、狂牛病の影響で廃業したり、近所に大手のチェーン店が出店し、ほぼ同時に両方とも潰れたり、コンビニになったりするところ、駐車スペースがほとんどないので、違法駐車の取締りが厳しくなったらとたんに廃業したところなどです。
どこに引っ越したのかもわからない、すっかりと店も住人も変わったものばかりですので、生き残るのは20年も同じ看板で続けるのはいかに難しいかです。借金無し、それなりの見込みがあれば、生き残れるのでしょうが、寿司屋だって、回転寿司やコンビニ、スーパー、宅配に負けて老舗が閉店というのもありますので、銀行もなかなか店舗併用住宅は最初から貸し出ししないと思います。
いかに内装にお金をかけないか、最小限の投資ではじめ、売り上げが十分に伸びたら、無理しないでそれを維持すること、継続して顧客を獲得できる、それができれば、一等地でなくても店舗併用住宅が可能ですが、お客さんが来ないと終わり、競合店が隣にできても生き残れるか、そのときに、テナントなら引越しができても、併用住宅だと簡単には動けないのです。共倒れ状態、結構、よく見ますので、注意しましょう。
ご回答ありがとうございます。詳しく説明していただきとても勉強になりました。店舗部分に住宅ローンが適用されないなど初めて知ることばかりでした。
店舗兼住宅のイメージは商業地域でない住宅地ポツリと佇み、大体は家族経営でお客も皆近隣住民。大きく儲ける事はできなくても人件費や家賃の心配が要らない分このほうが小さく長く続けられるかなと漠然と考えてました。しかし現実はやはりそんな簡単にはいかないようですね。
十分な資産があり年金などを受給されているような方でなければ現実的ではないのかもしれませんね。
ただ、例えば都内などで商売する場合、坪当たりの家賃が2万円~3万円というのもざらなのでそれプラス自分が住む家の家賃なども払っていたら結局長期的には相当な金額になりそれでいて自分の物には成らない。それならばいずれ資産となるということで店舗付住宅が頭に浮かんだ次第です。
もちろん都内の繁華街と地方の住宅街ではお客の入りとかも全く違うので一概にどちらが特かは言えないでしょうが。
ところでスケルトンのテナント物件で総資金400万円から500万円で本当に開業可能なのでしょうか?以前聞いた話では居抜きでも店舗取得料に500万円、そこに改装費、什器・備品の補充、運転資金などを加えるとやはり800万円から1000万円くらいは掛かるというのですが。
でももし総資金400万円で出店できるのであればリスク覚悟でチャレンジしてみたくなります。仮に借金して1000万円以上つぎ込んで1年で撤退となればダメージが大きすぎます。撤退費用などで半分以上は消えるそうですから。
昨今の飲食店のサイクルの早さには本当に驚かされます。1年持ちこたえられずに撤退される方が実に多いそうですね。またいるいわゆる「町の寿司屋」はめっきり減りましたね。時代の流れとは言え寂しいですね。
今は大手店舗でさえ3年目くらいから利上げが落ち始めるそうですか小資本投下、短期回収がリスクを避けるうえで需要になってきそうですね。
しかしご回答者様はそんな中でもご自身の事業を20年間も存続してこられて、ただ尊敬するばかりです。始めることより存続することの方がはるかに難しいかと思います。また何かアドバイスや情報などございましたら教えていただきたく存じます。
No.2
- 回答日時:
店舗兼用住宅の際は、併設する業種により可否がございます。
料理店か喫茶店か物販か等により、土地のある地域により計画ができない場合がございます。その点は、役所にて確認可能です。また、メリットについては自宅から近い(徒歩0分、勤務中でもご家族と距離が近い)等があるかと思いますが、逆にデメリットとして近隣住民とトラブルになりやすくプライバシーも保ちにくくなります。
お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!
関連するカテゴリからQ&Aを探す
おすすめ情報
- ・漫画をレンタルでお得に読める!
- ・人生のプチ美学を教えてください!!
- ・10秒目をつむったら…
- ・あなたの習慣について教えてください!!
- ・牛、豚、鶏、どれか一つ食べられなくなるとしたら?
- ・【大喜利】【投稿~9/18】 おとぎ話『桃太郎』の知られざるエピソード
- ・街中で見かけて「グッときた人」の思い出
- ・「一気に最後まで読んだ」本、教えて下さい!
- ・幼稚園時代「何組」でしたか?
- ・激凹みから立ち直る方法
- ・1つだけ過去を変えられるとしたら?
- ・【あるあるbot連動企画】あるあるbotに投稿したけど採用されなかったあるある募集
- ・【あるあるbot連動企画】フォロワー20万人のアカウントであなたのあるあるを披露してみませんか?
- ・映画のエンドロール観る派?観ない派?
- ・海外旅行から帰ってきたら、まず何を食べる?
- ・誕生日にもらった意外なもの
- ・天使と悪魔選手権
- ・ちょっと先の未来クイズ第2問
- ・【大喜利】【投稿~9/7】 ロボットの住む世界で流行ってる罰ゲームとは?
- ・推しミネラルウォーターはありますか?
- ・都道府県穴埋めゲーム
- ・この人頭いいなと思ったエピソード
- ・準・究極の選択
デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング
-
住宅購入失敗で鬱に。
-
流しのつまり→下の階へ水漏れ。...
-
中古物件の売主さんへ何かする...
-
駐車場の標識ロープ張り直し料...
-
領収書発行の件
-
湿気が酷いのですが不動産にい...
-
家が揺れる(建て売り)
-
家の新築で後悔ばかりです。(...
-
百貨店などで、リロケーション...
-
一軒家をカメラで撮影しようと...
-
賃貸契約後に契約書ってもらえ...
-
不動産屋へのお礼の相場について
-
井戸の上に建てる場合の注意点
-
洗濯物が下の階のベランダに落...
-
「地建」という語の意味につい...
-
鍵の受け渡し日に不動産屋が開...
-
新築購入した土地に井戸があった
-
警察官や公務員は官舎と呼ばれ...
-
和室の畳の隙間からアリが・・...
-
土地の購入、売主に断られた場合
マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング
-
住宅購入失敗で鬱に。
-
中古物件の売主さんへ何かする...
-
流しのつまり→下の階へ水漏れ。...
-
駐車場の標識ロープ張り直し料...
-
一軒家をカメラで撮影しようと...
-
家の新築で後悔ばかりです。(...
-
借りたい駐車場に連絡先が書い...
-
鍵の受け渡し日に不動産屋が開...
-
和室の畳の隙間からアリが・・...
-
井戸の上に建てる場合の注意点
-
警察官や公務員は官舎と呼ばれ...
-
家が揺れる(建て売り)
-
仲介不動産のミスばかりなのに...
-
土地を買う仲介をしますと依頼...
-
洗濯物が下の階のベランダに落...
-
中古住宅購入時のタバコの臭い...
-
部屋が間取りより狭い気がする
-
領収書発行の件
-
隣のまだ、売れていない家が昨...
-
母が生活保護を受ける場合の名...
おすすめ情報