不動産賃貸物件の契約手順は？

birthです。
不動産の賃貸物件の契約手順について教えて頂けないでしょうか。

関西から東京へ引越しするため、物件を下見し、審査依頼を出していました。
その後仲介屋から連絡が入りましたが、次の様な形でした。
「必要な書類を用意してください。」
「まず指定の金額を振込みしてください。振込みは早ければ早いほど良いです。」

遠方での契約になるので、ある程度は仕方ないと思っているのですが、
ここで気になったのが、契約書を確認していないのに
金額を振り込むということ、
連帯保証人(親)に印を押してもらうものを先に用意するということ、
これからの契約の手順が見えないこと、です。

契約書の内容、つまりは損害などの責任を
はっきりさせていない現状で
連帯保証人に印を押してもらう必要があるわけです。
賃貸マンションなので、ある程度責任の範囲は絞れるものと考えておりますが、
自己責任の時代に、何も考えずに言われるがままというのは
少し危険ではないのかと考えております。
振込みというのも、金銭と領収証というのは
対で交換するものではないかとも考えてしまいます。

最終的には電話などで直接確認しようと考えておりますが、
その前に予備知識などを頂ければと思いますのでよろしくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： yasukunn 回答日時： 2003/02/12 05:23

詳細が分からないので推測を交えて回答致します。

入居審査を依頼して、審査が通ったということは仲介業者も家主もあなたが入居の意思があると捉えています。つまり正式な契約に向かって手続きを進めたいわけです。
この時点で請求されるお金は通常手付金になります。
東京周辺では家賃の一ヶ月分を請求する業者が多いです。
手付を打つというのは予約とか仮契約のようなものです。そのまま契約になれば手付金は契約に当たって必要な敷金礼金等の一部として充当されますが、契約しなければ流れます。
逆に言うと手付金を放棄すれば予約をキャンセルできることになります。ですから気がすすまない物件であれば手付を打たずに他の物件を探すべきです。
因みに手付金を払った後に家主からキャンセルがあれば、あなたは払った額の二倍請求する権利があります。

手付金を払ったからと言っていつまでも待っていてくれるものではありません。
家主としてはこの時期を外すと一年間空室になりかねないので焦りもあると思います。一日しか待ってくれない家主もいれば五日ぐらい待ってくれる家主もいるかもしれません。これは家主と業者しだいです。その間にあなたは決断しなければなりません。

契約はその後になります。
が、入居審査を依頼した時点で既にあなたは契約途上にいると言えます。ですから連帯保証人などの必要書類を用意しておいてくれと言う業者の注文は変ではありません。
契約書に印鑑を押して送ってくれというなら話は別です。
物件を紹介され内見したときに、敷金・礼金やペット禁止などある程度の契約内容は教えてもらったと思います。だから細かいところ確認したいのだと、あなたとしては考えるでしょうが、それをするなら今です。
理想は手付を払う前、遅くとも手付を払って物件が止まっている間に決めなければなりません。

重要事項説明(以下、重説）と言って、物件の概略等の確認が業者からあるはずですが、これは最終的な形式的儀礼に過ぎません。通常この重説は契約で印鑑をつく直前に行われます。ですから不明点はこれ以前に確認しておかなければなりません。
できれば手付を打つ前にしたいところです。

分かりづらいですか？　すいません。口で言うのは楽なんですけど。
都内近郊に住んでいますので、遠慮なさらず訊いてください。
もっと説明が上手な方もいると思いますけど。

この回答へのお礼

現状は、契約する流れになっているのだと思いますし、
仰っておられる様に、業者は早く確定させたいんだと思います。
審査依頼をしていることからも、入居する意思はあります。
ただその手順が問題じゃないかと思っていたわけです。
また、仲介屋の方が雰囲気や、対応がよかったので、
あまり荒立ったことは避けたいと考えております。

指定金額と言うのも、
１か月分程度の手付金かと想定しておりましたが、
本格的な金額の、家賃・礼金・敷金・手数料・保険料などの、
数十万の金額になっています。

一度、契約書などを取り寄せて、それに目を通す様にしたいと思います。
それを連帯保証人に確認してもらい、
その上で捺印したもの・印鑑証明を用意してもらいます。
その時に色々と不明点が出てくるかもしれませんし。
契約書については、別の機会に、サイン・捺印することになりそうです。
その際に用意するものが、連帯保証人の書類・振込用紙・その他、となっています。
しかし、そこまでの順番が違う様な気がして、少し不安です。。。

金額については、明日振り込むことになっています。
振り込み前に電話などで確認し、
最悪キャンセルすることになった場合の
お金の取り扱いを聞いてみようかと思います。
たぶんごく普通の契約内容であれば、問題なく入居するつもりなんですが。

ただ、そこまで詳細に確認していいものかと思ってしまっています。
現地では丁寧に説明もしてもらえましたし、
コチラの希望もかなり汲んだ対応をして頂いていますので。

回答ありがとうございました。

お礼日時：2003/02/12 12:50

No.4 回答者： yasukunn 回答日時： 2003/02/13 04:03

順番の違いがということですが私は違和感を覚えません。

手付金は義務ではありません。契約者の一方が一時的に流れを留保したいときに使うものです。貸主は留保の意思がないので契約を進めようと全額振込みを要求しました。借主のあなたが留保したければあなたの方から手付を申込む必要があります。待ったをかけたいのは貸主ではなく借主のあなたですので。

あなたが待ったをかけなければ話は進んでいきます。読んだところによれば妥当な進行だと思います。
事前に連帯保証人に契約内容を確認してもらいたいとお考えになるのはごもっともです。それならあなたの方から待ったをかけなければならないと思います。業者にその旨伝える理由は明快です。連帯保証人が契約書を見たいと言っているのでということで宜しいかと思います。相手の理解によっては手付を打つまでもないかもしれません。

契約書を交わすときになってから疑問点を解決するのでは良くないだろうと言うのはお考えのとおりです。ですが、実際のところ細かいところは重説段階で知ることは珍しくないと思います。その時、気にいらなければ話し合う余地はあります。事前に聞かされていないのですから。私はそれで半強制加入の火災保険を断りました。

必要書類を用意してくれと依頼されて、その後の手順が見えない。契約内容も把握していないのに。そこに不安を覚えるということだと読んだのですが、問題はその後の手順ではなく、あなたが必要だと考えることを行うタイミングがいつなのかと言う話の気がします。良好な関係を崩さずに取引したいというお気持ちは分かります。が、不信感を引きずり納得できないまま契約するのも嫌なものです。不慣れで不安なのだと素直に伝え、相手の理解を得られれば納得いくお話ができると思います。

学生さんなら学生課に相談なさるとよいかもしれません。

この回答へのお礼

説明されればされるほど、仰る通りと納得してしまいます。

やはりコチラから
いくらかのアクションを起こす必要があるということも納得できました。
実際の契約までに契約書や重要事項説明のコピーを送付してもらい、
それに先に目を通す様にしようと思います。

金額については、この状況まできてしまっておりますし、
先に振込みする形をとろうと思います。
お世話になることは間違いなさそうですし、
大筋での説明でも納得していますし。

不慣れなもので、不明点がいくつもでてきてしまいますが、
その辺りをその都度確認し、解決していこうと思います。

今まで丁寧に対応もして頂いていた業者さんですので、
確認すれば、気持ちよくお答えを頂けると思います。
色々と助かりました。ありがとうございました。

お礼日時：2003/02/13 15:07

No.3 回答者： yasukunn 回答日時： 2003/02/12 05:48

補足を・・・

「必要な書類を用意してください。」
　これは先述のとおりです。
「まず指定の金額を振込みしてください。振込みは早ければ早いほど良いです。」
　これに不安を覚えるかもしれません。何か怪しいと。
　入居審査からこの物件は流通が一時停止している状態になっています。この宙ぶらりんの状態は家主も業者も不安です。ですので早く手続きを進めたい。あるいは担保が欲しい。流すなら早く流してくれと。そういう事情があります。

細かい契約内容については、1番の方が回答しているように契約書と重説をファックスで送ってもらい、目を通して疑問点を確認するのが良いと思います。
読んで分かるもんでもなかったりするんですけど。知らない土地ですしね。やはり地域によって慣習も違うようですし。逆にそれを言い訳にしつこく聞いたらよいと思います。

代金の支払いと領収書の受け取りは対で交換しないことが世の中珍しくないと思います。そのために振込みがあるので。振込んだときに発行された紙が証拠になりますから。

No.1 回答者： zawayoshi 回答日時： 2003/02/12 04:10

基本的には重要事項説明⇒契約書の取り交わしを行った後で金銭の授受になります。

ですから、先に重要事項説明書、賃貸契約書を取り寄せるべきです。
はっきりいって業法違反です。ただ、関西から東京となると契約のために
往復数万円かかってしまうという点もありますので…そういった手法を取ろう
としている業者、実はまだまだ多いです。

都庁の住宅局民間住宅部指導課に相談してみるのが良いと思います。
多分、業者のほうに直接指導が行くと思います。

実は先月同じようなことが身近にありまして…
仲介業者の捺印済みの重要事項説明書＆売買契約書を送付してきて、
金銭の振込み＆書類捺印をして返送しろというものでした。
早速都庁にタレこんで、仲介手数料をまけさせましたが^^;

参考URL：http://www.metro.tokyo.jp/ANNAI/TOCHO/SOSHIKI/ju …

この回答へのお礼

物件ですが、まず間違いなく、そこで契約しようと考えております。
ただ、その手順が問題じゃないかと思っていたわけです。

仲介屋の方が雰囲気や、対応がよかったので、
あまり荒立ったことは避けたいと考えております。

契約書等を取り寄せて、それに目を通す様にしたいと思います。
連帯保証人にも確認してもらう必要がありそうですし。

ただ最悪の場合、教えて頂いたところに相談してみるのが良さそうですね。
悪徳ではないと思っているので、
コチラもできるだけの対応をしようと思います。

回答ありがとうございました。

お礼日時：2003/02/12 12:31