中古住宅の購入後

築１４年の中古住宅を瑕疵担保免責・現状有姿で購入しました。
購入前から数箇所に雨染みがありましたが、修復済みで現在はとまっているとのことで購入を決めました。引渡し後すぐにリフォームにとりかかり壁は塗り壁を施工しましたが、雨染みが浮き出てきてしまいリフォーム業者に確認したところ壁が湿っていることが原因とのこと。数日後、雨が降りました。止っているはずの雨漏れが止まっていません。屋根裏に上ってみると吹き込んだであろう隙間がチラホラ…（この隙間が原因かどうかは分かりませんが、１階も２階も屋根裏はビショビショで２階のあたっては水溜りが…→２階天井のクロスが剥がれていたのは雨漏れの仕業でした。）仲介業者に確認してみると即答。「瑕疵担保免責になっています。」一言。売主に修復した箇所を確認していただいたところ、雨どいの掃除と瓦をはがして修復したとのことでした。（資料なし）リフォーム費用もすべてとは言いません。せめて雨漏れの修繕費用を請求は出来ないのでしょうか？契約するにあたって瑕疵担保をお願いしましたがつけてくれなかったのは雨漏れを知っていたからなのではないのかと今更ながら後悔しております。週末、仲介業者の方とお会いするのでお願いします。納得できません。

No.4 回答者： ma_h 回答日時： 2009/02/13 23:46

＃３の元業者営業です

お礼拝見しました。

＞リフォーム業者からはリフォーム時に雨漏れがあるとのことでしたが
＞雨漏れは止まっていると聞いていたのでそのまま作業に入っていただきました。

そのまま作業に入ってしまったのは失敗でしたね。相手の責任を追及するなら「現場保存」をするべきでした。
あと、「リフォーム時に雨漏れがあるとのことでしたが」これも果たして引渡し前からか後からかの決定的な証拠がありません。

＞修復済みで現在雨漏れなしと言うことで書面を交わしております。

多分「告知書」のことだと思います。
基本的にはこの告知書の内容と引き渡された状態に齟齬があれば、その責任を追及できるものですが。。。

何れにせよここで一番のネックは「瑕疵担保免責に同意している」という現実です。

契約の自由は民法上も担保されており、公序良俗に反しない限りその内容の如何を問わず、双方合意の下に署名、捺印されたものであれば「正当且つ有効な契約」です。そして日本の法律では「契約優先の原則」があり、そこに「正当な契約書」が存在すれば基本的には「全てに優先します」

ここまで来ると正直司法の判断を仰ぐしか手段はないと思います。
その結果はどうなるか判りません。

お役に立てず申し訳ございません。

この回答へのお礼

参考になりました。ありがとうございました。
瑕疵担保免責に同意している以上、瑕疵を論点にすると不利になってしまいますよね…
資料はないにしても修復時期と場所をまず明らかにしていただこうかと思います。

お礼日時：2009/02/14 00:35

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2009/02/13 10:17

元業者営業です

ご質問文拝見しました。
おそらく話し合いでは決着しないでしょう。（決着してもご質問者様の納得いく結果は難しいと予想されます）

この場合最終的な判断を下し、その結果（対応）を命令できるのは「裁判所」だけです。

つまり、これから私が回答する内容も決して「１００％」ではなく、あくまで私の個人的な見解です。

それを踏まえて・・・。

まず「瑕疵担保責任」ですが、売主が個人の場合はご質問文どおり「免責」が認められます。
また、瑕疵担保を付けていてもその瑕疵が「隠れたる瑕疵」でない場合（平たく言えば「もともと知っていた、目で見てわかった）は売主にその責任を負わせることはできません。

つまり今回のケースでは売主側は以下の主張をして来ると予想されます。

●そもそも「瑕疵担保免責」に納得して署名、捺印をしている。
●購入前の内見時に「数箇所に雨染みがありました」と確認している。（「隠れたる瑕疵」にあたらない）
　→通常この様な状況を発見できた場合、何らかの瑕疵があると判断できる。
●引き渡し後ご質問者が依頼（そうですよね？）した業者でリフォームを実施。その際、雨漏り等の指摘は全く無かった。（つまり、この時点では「雨漏りは無かった」との解釈）

それに対してご質問者様の主張
●修復済みで現在はとまっているとのことで購入を決めました。（証拠がなければ「言った言わない」となる）
●契約するにあたって瑕疵担保をお願いしましたがつけてくれなかったのは雨漏れを知っていたからなのではないのか。（これもその根拠を証明できなければ「言いがかり」と反論されます）

以上の事から客観的にみてご質問者様の主張はいかにも「弱い」です。（スミマセン）
つまり、話合ったところで「突っぱねられる」可能性が大でしょう。

そうなると対応は２通りです。
●あきらめる
●訴訟

ただし、民事訴訟の場合は訴える側がその「根拠」を提示する義務がありますので、今回のケースでその「根拠」を「提示できるかどうか」となると、大変厳しいと言わざるを得ません。ましてや、争った挙句「敗訴」となれば、その費用もばかになりません。

ただし、前述のようにこれはあくまで「私個人の見解」ですから、１００％ではありません。当然ながら。

まずは、自治体にある「無料法律相談」等で相談されてはいかがでしょう。その結果次第でこれからの方向性も見えて来ると思います。

良い方向に進みますように。。。

この回答へのお礼

冷静なご意見ありがとうございます。

●引き渡し後依頼した業者でリフォームを実施。その際、雨漏り等の指摘は全く無かった。（つまり、この時点では「雨漏りは無かった」との解釈）
→リフォーム業者からはリフォーム時に雨漏れがあるとのことでしたが、私が遠方に住んでいて立会い等出来なかったことと、雨漏れは止まっていると聞いていたのでそのまま作業に入っていただきました。（塗り壁なので既存の砂壁の上に重ね塗りしただけの作業です）リフォーム業者にはその時点で、一応書面にはしていただき仲介業者にも連絡しましたが確認しますと言われ、その返答待ちの間に引越し→雨→雨漏れという流れです。

●修復済みで現在はとまっているとのことで購入を決めました。（証拠がなければ「言った言わない」となる）
→修復済みで現在雨漏れなしと言うことで書面を交わしております。

やっぱり言いがかり扱いされてしまうんでしょうかね（涙…）

お礼日時：2009/02/13 20:52

No.2 回答者： hima-827 回答日時： 2009/02/12 20:31

契約書に、瑕疵担保が免責で、現状渡しになっているなら、難しいのではないでしょうか。

状況的に見ての通り、ずっと以前から天井に水溜りが出来ているようでしたら、天井はとうにカビだらけですし、リフォーム業者も壁をいじる前の段階で通常は気づきます。
特に冬は日のあたらない場所の水漏れは乾きにくいから、気づかない方が不自然です。

＞購入前から数箇所に雨染みがありましたが、修復済みで現在はとまっているとのことで購入を決めました・・・

ここが特に甘いです。屋根全体をリフォームしたわけではありませんので、あてになりません。住宅の雨漏りは厄介で、数箇所も漏っている場合は、屋根全体をリフォームするぐらいでないと、次から次へと発生してもおかしくありません。

まあ状況的に、そもそも欠陥住宅をだという事を隠して売りつけたと思われるなら、裁判に訴えるのもありかもと思います。

参考URL：http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
確かに言葉のみを信じてしまった私も甘かったのかもしれません。屋根裏等の確認・修復場所の確認も購入前にすべきでした。

お礼日時：2009/02/12 21:14

No.1 回答者： kita52326 回答日時： 2009/02/12 19:36

　　

売主、仲介業者とも欠陥を隠していたとすると、
仲介業者は、宅地建物取引業法47条1項の「重要な事項」の説明義務違反にあたると思います。
⇒宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、
「重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」をしてはならない。
※「重要な事項」とは「契約者の意思に重大な影響を与える事項」と解されます。
一応罰則規定もあります(1年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金)。
また、売主については、民法572条により、瑕疵があることを知っていて告知しなかった場合は、
瑕疵担保責任は免責されません。
http://www.tiken-web.com/menu/kasitanposekinin.h …

いつ補修をしたのか、それ以降の雨漏れは一切なかったのか、ということを売主に確認すべきであると思います。
おそらく売主は「知らなかった」というでしょうから、
「そのことを知っていないのはあまりにも不自然・不合理だ」ということで、
論破できるかどうかというのがポイントでしょう。

作戦上は仲介業者の確認不足などはあえて追及せず、
「言われないとわからないから、お宅の責任ではないのでしょうが・・・・」
というスタンスでいったほうが、味方についてくれる可能性はでてくるでしょう。
法的解決を図るような手間隙はかけないほうが賢明だと思うので、
週末の協議を必勝体制で臨んでください。
　　　

この回答へのお礼

ありがとうございます。
瑕疵担保免責でもまったく追求できない訳ではないんですね。作戦使わせていただきます！週末頑張ります！ありがとうございました。

お礼日時：2009/02/12 20:21