中古住宅の瑕疵担保責任について

築２０年の中古住宅を購入予定です。売り主は不動産屋さんです。
先日売買契約書の案をもらって内容を確認していたところ、特約条項のところに瑕疵担保責任についての記載がありました。
内容としては、「２年間の瑕疵担保責任を負う。但し、築２０年で躯体、構造、諸設備については経年劣化が認められることを買主は承認した上で購入するものである。買主は各設備が正常に作動していることを確認したが、引渡後に自然消耗、経年変化による劣化等を原因に水漏れ・ポンプ等の設備の故障等（雨漏りを除く）があったとしても隠れた瑕疵に該当するものではなく買い主の責任と費用で補修するものとし、売り主に法的請求・費用負担を求めないものとする」といったものです。
入居しないと分からないような不備もあると思いますが、築２０年くらいの住宅だと、この程度は仕方ないものなのでしょうか？

No.1 回答者： pikuchan_0 回答日時： 2009/02/13 00:10

私も2年前に、築20年の中古住宅を不動産業者から購入しました。

結論から言うと、この年数ではやはり色んな不備が出ます。
まず入居直後トイレが壊れました。売主に言いましたが、中古住宅だからこれくらいは仕方ないと思って下さい、という風な回答でした。
ただ私の場合は四大瑕疵という条項が契約書にあり、雨漏り、シロアリ、給排水の不備、すいませんもう一点は忘れました、この４点が発見された場合は、購入から2年以内に限り売主に請求できるというものでした。
しかし残念ながら先日2年を経過した後にシロアリが発見され、どうしようもない状態になっています。
もし、あなたの契約でもそのような瑕疵の条項があれば、まずシロアリや屋根の無料点検を安全な業者に実施してもらうべきだと思います。
私のように2年経ってからでは後悔します。
他の些細な部分は仕方ないと考え、これらの予防策は打っておきましょうね！

この回答へのお礼

回答いただきありがとうございます。
私も細かい部分の不具合は仕方ないと思っているのですが、雨漏り以外は責任を負わないという姿勢はいかがかと思って質問させていただきました。
やはり通常はシロアリや給排水等も対象になるのですよね。なかなか住む前に分かるものじゃないですからね。契約をする前に、不動産業者とよく協議してみたいと思います。
瑕疵を見つけるのに無料点検とは考えつきませんでした。その先安心して住むために、是非活用させていただきたいと思います。
体験談に基づく貴重なご意見、ありがとうございました！

お礼日時：2009/02/13 06:53

No.2 回答者： hima-827 回答日時： 2009/02/13 08:50

失礼な言い方になりますが、築２０年でしたら、人によっては、いっそのこと壊して立て替える人も居ますから、そんなものでしょう。

個人から買う場合と違い業者からの場合は必ず瑕疵担保責任が一定期間付きますが、過度にあてにすると、あとあと後悔する事が多いと思いますので、そのあたりは熟考された方が良いです。

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2009/02/13 09:33

元業者営業です

売主が宅建業者の場合最低２年以上の「瑕疵担保責任」を負うのは宅建業法で定められた「義務」です。（売主が個人の場合は免責の場合もあり）

違反した場合は「行政処分」の対象です。（業務停止若しくは免許取り消し）

「瑕疵担保責任」は以下の４項目です。
●雨漏り
●シロアリ被害
●給排水設備の故障
●構造上主要な部分の木部腐食

以上の「隠れたる瑕疵（通常内見等では発見できない）」が発見された場合、売主業者は「引き渡し日から２年間」はその費用を負担し、修復する義務があるのです。

故に「水漏れ・ポンプ等の設備の故障等（雨漏りを除く）があったとしても隠れた瑕疵に該当するものではなく買い主の責任と費用で補修するものとし、売り主に法的請求・費用負担を求めないものとする」という内容の記述は宅建業法の「自ら売主制限」に抵触すると考えられ「無効」となるでしょう。

対応としては
●「瑕疵担保責任」をしっかりと売買契約書へ記載してもらい契約する。
●この様な「業法違反」を犯す業者とは契約しない。

以上の２通りです。

私なら契約しませんね。そもそも不動産の売買契約はお互いの信頼がベースになっています。特に築２０年ともなれば細かい不具合は「必ず」でるでしょう。その際の対応を考えた場合この様な業者では、誠実な対応をしてくれるとは到底思えません。

ご熟考を。