ローン残債が残った場合

Question

御世話になります。
分譲マンションを転居の為に手放したいのですが、現在まだ2400万程度
の残債が残っており、査定して貰うと1800万程度でした。
もちろん、資金があればそれで精算なのでしょうけど・・。
資金がありません。
このような場合、どうすればいいのでしょうか？
宜しくお教え下さいませ。
マンションは約３年前に新築で購入しました。
ローンは銀行系の住宅ローンを一社のみで借りております。

ibmjanuary · Accepted Answer

３年前に新築で買われたのですね。
２００６年ですか。値上がりしはじめた当時ですか。
今の価格が１８００万円・・・って、そりゃまたひどい下落です。

査定にもいろいろあって、業者の買取査定額もあれば
仲介業者の一般査定もあります。
一般の査定としても、売却にはこのほかに仲介手数料が
６０万ちょっとかかります。

＞資金があればそれで精算なのでしょうけど・・。
＞資金がありません。

要するに６６０万円以上不足しているｗけですね。

＞このような場合、どうすればいいのでしょうか？
まず、身内から６７０万資金を借ります。
それで６００万円繰り上げ返済したうえで、売却にはいり
１８００万で売れたら、仲介手数料も払って
あとは、分割払いで親に金を返す。

あるいは、転勤なら人に貸してローン負担を減らす。
将来、まかり間違って地価が上昇に転じたら（相当先だろうけど）
残債を売却査定が下回っているでしょう。
定期借家で貸さずに、安めの家賃で貸すことです。
長期に店子がつけば、その間のローン負担が贖えます。
今売って実損を６６０万被るよりは、その損を空室リスクに置き換えた
ほうがいいと思います。
つまり、家賃が１２万としてローン支払いが９万で管理費・税と
あわせてとんとんだとしても、空室が３ヶ月でたら３６万消えます。
その準備を１０年のうちに５回きたとして１８０万。こっちの方が
安く済むという意味。

ibmjanuary · Answer

実際自分が全く資金がなくてそうなったら、銀行に正直に相談にいきます。
考えられるのは、今の３５年ローンを、今時点から残債分だけさらに
３５年変動で借り換え、返済負担を減らす。・・・といっても担保価値
がないから難しいんですね。

あとは、親の土地を共同担保にするとか
ローンは返せて、なおかつ転居ですか？？？？

やはり転勤なんですね。
ローン組んで銀行に相談ですね。
銀行にとっても担保掛目を大きくとりすぎた融資ですから
現時点で不良債権ということで、一緒に考えてもらったほうが
いいでしょう。
どうしても売りたいなら、ローン滞納３ヶ月で競売か任意売却に
かけられますが
そうなっても負債は免除されませんから、真剣に考えないと
いけません。
下落時期に余裕資金なしに不動産買ったらそれはその場に
縛り付けられ、ローンを払い続ける意外に道はないんですね。

a_tomo · Answer

売却額で残債を返済しきれないなら、抵当権の抹消が出来ませんから、銀行は売却に同意しません。なので貸し出して賃料をもらい、それでローン返済を続け、売却で返済できるまで待つしかありません。

　たった３年で売却話しが出て、しかも頭金不足で600万円もの債務超過となるなら、最初の見通しが甘すぎたと言わざるえません。「家賃と変わらないですよ」とかの不動産屋の甘言にそそのかされて、ロクに頭金も入れず、35年とかの長期ローンを組んだのがミエミエです。購入時に検討すれば、三年後に売却するとこうなるというのは判っていたはずです。あと500万円は頭金を入れるべきでした。

ローン残債が残った場合

３年前に新築で買われたのですね。

実際自分が全く資金がなくてそうなったら、銀行に正直に相談にいきます。

売却額で残債を返済しきれないなら、抵当権の抹消が出来ませんから、銀行は売却に同意しません。

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