素人のマンション投資…

マンション投資について質問です。
「金持ち父さん貧乏父さん」の本に書いていたのですが、現実的なのか？と思いました…
例えば10,000,000円の(中古マンション2DK 平成元年建築 完全リフォーム済) を頭金30万円で30年ローン 毎月40,000円返済 ボーナス払なしで、家賃75,000円で貸すというのがあったとしたらどうですか？

本によれば、一年で初めの頭金投資額が返ってくるというものですが…

でも現在10,000,000円の貯蓄があって、あえてキャッシュで買わないで投資なら貯金も減らず仕事も辞めないでボーナスで余裕が出たら繰り上げ返済すれば現実的かなと勝手に思いました。
みなさんのご意見を聞かせて下さい。

①現在10,000,000円の貯金がある

②現在30歳男、独身で結婚予定ない、子どもに興味ない、一人遊びが好き

③仕事は普通のサラリーマンで続ける予定だが50歳でリタイヤも視野(介護予防でデイサービス利用や施設入所も視野)

④定期や債券など元本が比較的守られるものは経験があるが、株など投資経験はない

⑤見学しましたが、リフォーム済で外はそれなりに綺麗で新入居なので新築同然でした

まあいろいれ書きましたが、この投資どう思いますか？

No.4 ベストアンサー 回答者： tooma37 回答日時： 2009/03/08 18:32

＞「金持ち父さん貧乏父さん」の本に書いていたのですが、現実的なのか？

　まず金持ち父さん自体が実在を疑われている人物であり、キヨサキ氏の現在の財産の大部分は“金持ち父さん”シリーズの本やボードゲーム“キャッシュフロー”、セミナーの講演料等を元手にしているとも言われています。彼の本は基本的な投資啓発本としては評価できますが具体的な投資内容は全く信頼性がありません（というかあんなにうまくいけば苦労しません）。

　不動産は門外漢ですが、もし不動産投資を実際になさりたいのなら慎重を期するべきです。素人目でよく見えても実際はそうでなかった事などいくらでもあるでしょう。実物不動産は株や投信と違って流動性が低く一度判断を誤った場合の損失が巨大ですから間違いが許されません。

　また資金量も不足しているように思います。1千万円はその他の金融資産では十分な分散投資が可能な額ですが、実物不動産においては低価格帯の物件にしか投資できず、その物件にリスクを集中させることになります。どうせなら別の投資手段で十分に分散させた方が高いリターンでリスクを抑えられると思います。

　借金はお勧めしません、現金があるならなおさらです。質問者様が殊更贅沢な生活をしているのでなければ生活防衛資金として一千万円は少々過剰なですし、手元の資金を遊ばせておいて確実に支払い義務のある借金をするというのはナンセンスです（キヨサキ氏のようにリターンも確実であるかのうような前提をおくなら別です）。破格な物件である事が明らかでその投資機会を絶対に逃すべきではない、というような状況を除いてレバレッジを効かせる事は厳に慎むべきです。2006年のライブドアショックくらいまでレバレッジによって破滅する個人投資家の話をよく聞きましたが、キヨサキ氏の放言が一つ遠因であったと個人的には思います。

No.3 回答者： yousuke555 回答日時： 2009/03/08 16:22

先月築３０年の店舗用の区分建物を現金で買いました。

都心のターミナル駅徒歩５分で有名百貨店の近く。
しかし、これは総投資額約２０００万円に対すて、家賃が２４０万円で管理費も別に徴収できる物件です。
ただし、管理が出鱈目のいわくつきビルなのでこれからおばけ（多額の修繕費）が出てくると思いますが、それも承知で買っています。

日本はこれから再度失われた１０年の繰り返しつまり、デフレに入る可能性が大きいです。
デフレではキャッシュは王様ですよ。大事にしないと。
あなたの書いた家賃相場からすると東京ではなく地方都市なのでしょう。
人口が減少していくなかで、地方都市の人口減少はより深刻です。
１０００万の現金を温存していても、借入金を１０００万円したら、バランスシート上はツーペイですよ。借入した金利の方がかなり高いからなおさら非効率的な投資とも言える。
そもそも３０万円の頭金で９７０万円の借り入れが可能なのかも疑問です。
このように投資の大部分を借り入れでまかなう方法をレノバレッジを効かせた投資法というのです。
アメリカのサブプライムローンと同じ投資法です。

あなたの場合は、５０万円程度をこれからつこんだ安値でハイリスクハイリターンの株式につぎ込んだ投資法の方が合理的ではないかと私は個人的に思いました。

今回のマンション投資は止めることをお勧めします。

No.2 回答者： coco1701 回答日時： 2009/03/08 15:32

・マンション投資に関しては素人ですが、素人の意見を

　月75000円の家賃から、支払の40000円、管理費・修繕積立金で20000円～25000円？、固定資産税を月割りして○円？・・・残りは？
　空室期間が出来れば、マイナス発生・・・持ち出し
　年数が経てば、古くなるから、75000円の家賃は下げないといけない
　壁紙の張替え等（トイレ、バス等の交換等も）のメンテナンス費用はどこから支出
　＞中古マンション2DK 平成元年建築 完全リフォーム済
　　水回りの配管のリフォームもすんでいますか、すんでいなければ築20年ですから交換時期です（完全の内容次第では追加支出もありえます）
・＞本によれば、一年で初めの頭金投資額が返ってくるというものですが…
　つまり30万ですよね（1ヶ月当たり25000円）、実際は30万＋4万×12ヶ月で78万支払ですよね
　翌年からは、48万の支払に対しても30万ですよね
　75000円（家賃）－40000円（支払）－25000円（儲け）で残り10000円
　1万で、管理費・修繕積立金、固定資産税が払える？

No.1 回答者： nasubiatam 回答日時： 2009/03/08 15:15

以下は、一般によく言われているマンション投資のデメリットです。

物件がよいかどうか素人では分からない
流動性が低い（売りたいときに売れない）
ほったらかしにできず、メンテナンスコストがかかる（お金だけではなく、場合によっては人の時間も奪う）
時間が経てば古くなるので資産価値が目減りする

「金持ち父さん貧乏父さん」は人口が増加しているアメリカの話で、人口が減少している日本にそのまま当てはめるのは危険です。不動産の業者がなぜそのマンションに投資しないのか？を考えたほうがよいです。私は、十分に勉強した上で、株式の中長期投資を実践したほうが、まだ良いと思います。