中古マンション 住宅ローン 審査基準 年収 資産（担保）価値

こんにちは。
以前、中古マンションの購入時の住宅ローンの審査基準について質問（​http://okwave.jp/qa4874744.html​）させていただいた者です。
　前回は、住宅ローンを借り入れる際のポイントとして、購入予定の物件の資産（担保）価値を焦点に質問させていただきました。この流れを踏まえて新たにお聞きしたいことがあります。
　今回の焦点は、”資産（担保）価値の低い物件であっても、年収（所得）が高ければ住宅ローンは借りられるのか？”ということです。

　おさらいになりますが、
　一般的に見て、私は600万円以内というかなり安価と思われる物件の購入を検討しているのですが（不動産屋で自分の希望を伝え、だいたいの見積もりを出してもらいました→頭金の予定額は200～250万円くらい、諸費用を70万円前後と見積もり、ローン借入希望額は400～450万円くらい）、私が目星をつけている物件の多くが
(1)管理形態が”自主管理”である
(2)マンションの総戸数が20戸前後
(3)面積が40m2前後
(4)築年数が25年以上
（（1)～（4)のうちどれかに該当する物件、もしくは全てに該当する物件など、いくつか見てきました）という物件が多く、某大手不動産チェーン店、某大手都市銀の融資相談担当者に聞いたところ、”こういった物件であると住宅ローンが組みにくい（もしくは”組めない”）”と言われてしまいました。
　このように、資産（担保）価値の低い物件をなんとか住宅ローンを組んで購入したい場合、年収、所得がしっかりしていれば住宅ローンの審査は通りやすくなるのでしょうか？

　現に、
(1)管理形態→管理員/巡回
(2)マンションの総戸数→25戸
(3)面積が40m2前後→37m2
(4)築年数が25年以上→築27年
　という物件を対象に不動産屋へ行き、私がその不動産屋に購入意思を伝えたところ、”既に住宅ローンの審査まで行っている先約のお客様がいますので、厳しいかもしれません”と言われてしまい、その結果、やはり先に買われてしまいました。しかし、一方で、別の不動産を通して同じマンションのそのすぐ隣の部屋が売りに出された（部屋の造りは全く同じでした）のを知ったので、”これはチャンスだ！”と思い、住宅ローンを組んで購入意思を示したところ、”この物件では住宅ローンは組めない”と言われてしまったのです。
　例えば、年収300万円ちょっとの人（Aさんとします）ならこうした物件では住宅ローンは組めないけれども、もし600万円の年収ならば（Bさんとします）住宅ローンが組める、などの事情にお詳しい方（年収以外にも原因と思われるものがありましたらそちらも）、いらっしゃいましたらアドバイスをお願いいたします。
　よろしくお願いいたします。

No.6 回答者： tenorkenpa 回答日時： 2009/05/03 18:57

NO2です。

（2）、（3）に関してですが、それでは素人が判断できる一つの判断根拠の目安として、1982年以降の竣工の物件で探していけばよいということなのでしょうか？
→耐震構造が施された物件の方が融資を受けやすいのは事実です。また現実的に築年数が浅いという事も融資には有利です（1980年代築は築２０年を経過していますから築浅の優位性はありませんが）。
但し、1981年以前の物件でも融資不可能ということはないと思います。

この回答への補足

　重ねてのご回答、ありがとうございます。
わかりました。
築年月日により明確な融資の可否が決定されるわけではないが、一つの要因にはなり得るということですね。
　当然だとは思いますが、耐震構造が施されている物件というのは、無いものに比べてそれだけ価格も上がりますよね？
　

補足日時：2009/05/03 19:51

この回答へのお礼

どうもありがとうございます。

お礼日時：2010/03/01 19:59

No.5 回答者： manno1966 回答日時： 2009/05/03 03:40

> フリーローンのことではありませんよね？

フリーローンです。
だから、金利が高い。
住宅ローンなら２～３％。
セカンドハウスローンなら３～５％。
フリーローンなら５．５％～。

http://www.eloan.co.jp/php/loandetail.php?DID=3& …

http://www.smbc-card.com/kamei/member/mmc_card.jsp

この回答への補足

重ねてのご回答ありがとうございます。
以前、住宅購入のために融資の相談に行った大手都市銀とは、三井住友銀行でした。そこへ行く以前にも、ある不動産屋の方から、”フリーローンやセカンドハウスローンならば住宅ローンよりも審査の基準が低いから、融資が受けられるかもしれない。フリーローンやセカンドハウスローンを借りて、住宅購入の資金に充てればよいのでは”と言われたのを受けて三井住友銀行の融資相談へ行きました。
　しかし、三井住友銀行の融資相談の担当者からは、”フリーローンもセカンドハウスローンも住宅ローンも、審査の基準（年収、債務の残高、有無）などは変わらないので、住宅ローンが借りられないならばフリーローンもセカンドハウスローンも借りられないと思います。もしフリーローン、セカンドハウスローンを借りるならば、その契約を証明するような書類（車を買うならば見積書など）、価格が示された正式な書類（領収書など）が必要なので、フリーローンを借りて住宅購入に充てることはできません（違法になる）。住宅購入に際して借り入れることができるのは実質住宅ローンだけです。”と言われてしまいました。。
結果的に、その不動産屋から案を聞いても、自分で確認してみるとかなり違うことが多いため、連絡を取るのをやめました。　
何かよい考えはないものでしょうか…(@_@;)
　よろしくお願いいたします。　

補足日時：2009/05/03 14:31

この回答へのお礼

どうもありがとうございます。

お礼日時：2010/03/01 19:58

No.4 回答者： manno1966 回答日時： 2009/04/30 10:49

> 年収（所得）が高ければ住宅ローンは借りられるのか？”ということです。

可能です。
年収が高ければ、５００万円の年利６～７％の無担保融資などもある時代です。
収入があるなら、可能と考えるのが自然。

この回答への補足

　ご回答ありがとうございます。融資する側としたら、当然貸しやすくはなりますよね。
manno1966さんのおっしゃる”５００万円の年利６～７％の無担保融”
というのは、フリーローンのことではありませんよね？
　

補足日時：2009/05/02 17:39

この回答へのお礼

どうもありがとうございます。

お礼日時：2010/03/01 19:57

No.3 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2009/04/30 10:38

前回に引き続きやって来ました元業者営業です

当然、収入の少ない人より多い人の方が有利なのは自明です。

ただし、ご質問の”資産（担保）価値の低い物件であっても、年収（所得）が高ければ住宅ローンは借りられるのか？”

という事であるのなら、一般的には「難しい」です。（特に大手都市銀）

銀行（金融機関）の目的は「お金を貸す」事ではありません。
「貸したお金に利息を付して回収する」のが唯一にして最大の目的です。

万が一債務者が返済できないような事態に陥った場合、金融機関は「担保物件」を手に入れても何のメリットもありません。その担保物件を「現金化」しなければならないのです。
そしてその現金化が「一番大変な作業」なのです。
「早期回収を目指す」→「低価格で売り出し」→「損切り」
「損切りは不可」→「早期回収は困難」→「不良債権化」

以上のように、どちらにせよ金融機関にとってマイナスでしかありません。

そのリスクを回避する為には「担保価値が低い物件への融資をしない」事が一番です。
確かに購入者の収入が多ければ一定のリスクヘッジになりますが、住宅ローンのように「長期」に渡った貸付は「いつ債務者の状況が急変（倒産・リストラ等）するか」というリスクは避けようがありません。

当然、「年収３００万」の人と「年収６００万」の人とでは、同列の審査にはなりませんが、それもあくまで「融資対象物件の担保価値」以上ではありません。

＞この物件では住宅ローンは組めない”と言われてしまった

前回も回答させていただきましたが、「この業者では融資可能金融機関を見つけることができなかった」というだけです。

他の回答にもありますが審査基準は金融機関によって違います。（特に「大手都市銀」と「地銀・信金・ノンバンク」は）

あとは地道に探すしかありません。
不動産業者にも「融資が下りれば必ず買う」と言って「ケツ（失礼）を叩きつつ」ご自身でも色々あたってみてはいかがでしょう。


頑張ってください。

この回答へのお礼

　返信が遅くなり申し訳ありません。
前回に引き続きのご回答、本当に感謝しております。

そうですね。。お金を貸す側の立場と支店になって考えれば当然といえば当然ですよね。確かに納得ができるところだと思います。

　金融機関等、融資側の条件によりローンが組めるところと組めないところがあるように、不動産業者側にもそれぞれメリット、デメリットを考えてローンが組める金融機関を探してくれるか、探してくれないのか（現にローンが組めないと言われてしまった不動産業者からはもっと資産（担保）価値の高い物権を勧められました（全て1000万円以上でした。これでは明らかに予算オーバーですのでこの業者とは連絡をとっていません））を判断するということですよね。

　毎回、大変参考になるご回答、どうもありがとうございます。

お礼日時：2009/05/02 17:38

No.2 回答者： tenorkenpa 回答日時： 2009/04/30 07:58

住宅ローン審査経験者です。

かなり状況が複雑ですが、ポイントを整理すると、資産（担保）価値の低い物件であっても。
(1)年収が高ければ融資可能なケースはあります。
(2)資産価値以前に担保適格物件か否かもポンイトです。
　建築年数制限（あまり古いと×）、違法建築物件は×等
(3)融資基準は銀行によっても違うため、A銀行は融資不可でも、B銀行はOK。都市銀行では貸せないけど、地銀、信金、またはノンバンクならOKというケースもありますので、一概には言えません。但しどこも貸さないという類の物件（年収とは無関係）もあります。これは担保価値が全く認められない物件です（山とか）。また建築基準法違反物件で建替が必要とか、耐震構造が施されていない物件（1981年頃以前の竣工）は敬遠されます。

この回答への補足

　返信が遅くなり申し訳ありません。
ご回答ありがとうございます。
（2）、（3）に関してですが、それでは素人が判断できる一つの判断根拠の目安として、1982年以降の竣工の物件で探していけばよいということなのでしょうか？
　よろしくお願いいたします。

補足日時：2009/05/02 17:19

この回答へのお礼

どうもありがとうございます。

お礼日時：2010/03/01 19:57

No.1 回答者： toteccorp 回答日時： 2009/04/30 07:57

自分で金融機関を回るのがいいと思います。

金融機関はいくつもあり、それぞれ大きくちがいます。
わたしは組めると思います。

この回答へのお礼

返信が遅くなりすいません。やはり、金融機関により審査の基準がずいぶんと異なるようですね。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2009/05/02 17:14