築30年の中古マンションの今後の寿命は？？

現在私は中古マンションを探しています。
マンションには私の両親（７８歳）２人と私の独身の姉(４７歳）の３人が住む予定で
色々探した結果、予算と立地条件から築３０年で総戸数220戸あまりの大きなマンションに絞ってみました。（長谷工マンション）
そのマンションはつい最近全体の改修工事もしていてキレイでした。

しかし、将来を考えてみると姉はあと３０年あまり生きる事を考えると
ソレまでマンションの寿命が持つのかどうか？
高齢になって、もし建て替え云々になったらどうしたらよいのか？

マンション自体の寿命と、総戸数200戸以上あるマンションの
行く末などはどういったものなのでしょうか？
(゜ -゜ )？

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/05/14 08:51

＞ソレまでマンションの寿命が持つのかどうか？

物件次第でしょう、誰にも判りません

今の建て替えサイクルの平均は平均３７年

http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/previe …

３０年の物も有るでしょうし５０年の物も有るでしょう

人も必ず平均年齢で死ぬとは限らないのと同じですね

ただ個人的には「築３０年のマンションは１０－２０年の使い切り」と割り切って買われるべきと思っています

住人の意思が「大規模修繕して存続」で有れば今後３０年でも４０年でも保つでしょう
でも途中で相応の出費が必要でしょうね

＞高齢になって、もし建て替え云々になったらどうしたらよいのか？

・反対する
・追加で費用を出す
・持分を買い取って貰って出る

＞総戸数200戸以上あるマンションの行く末などはどういったものなのでしょうか？

意見がまとまらなくてスラム化．．．の可能性も高いでしょう

誰も住まなくなり管理費の滞納も多数になり修繕もままならなくなる．．．最悪そうなる可能性は有りますね

築３０年のマンションなら１５年以上住めれば良いのでは？
それくらいで採算が取れる値段だと思いますが．．．

＞そのマンションはつい最近全体の改修工事もしていてキレイでした。

内部の設備は変わっていないかも？

それだと今の時代は使いづらいでしょうね

外観より「給排水管の更新」がされているかどうかも重要でしょう

耐用年数が切れる頃です

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。ｍ（＿　＿）ｍ

確かに仰るとおり、マンションの寿命や将来、強いられる行動など
そういった形になるわけですね…。(´～｀;)

スラム化…。
これも考えてみれば、往々にして在り得る事かもしれませんね。

参考URLも、参考になりました。
有難うございました。

お礼日時：2009/05/18 08:36

No.2 回答者： URD 回答日時： 2009/05/14 08:57

丁寧にメンテされてれば築60年でも使用できるでしょうが社会的に時代遅れになる可能性はあります

あなたが見た「改修工事がなされていてキレイ」とは見た目だけのお話です

給水設備や排水設備に使用される配管やポンプ、水槽は30年目までには更新されている必要がありますが　これは各戸内の内装を解体しての大規模な改修になります。
どうしても住民総会や管理組合などで金銭的負担や工事中の不便さ、などで先送りにされますから築30年の物件を考えるならそのあたりの改修が施されているか、あるいは積み立てが充分ある修繕計画になっているか確認しましょう
買って内装も自費でリフォームしたとたん、共用部の配管更新のためバキバキとはがされてトイレもお外の仮設トイレ使わされるようでは悲しいですね？おまけに　「今回の設備更新の臨時費用として　一戸あたり200万円徴収します」ということもありえます

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。

そうなんです。
更に詳しく水周りとか積み立てとかの確認も考えないといけませんよね…。

確かに、買った後で部屋を掘り起こされては、たまったモンではないですよね。(；゜Д゜)
やはり、もうちょっと考えてみなければいけませんね。(´～｀;)

お礼日時：2009/05/18 08:28

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2009/05/14 10:00

元業者営業です

マンションの法定耐用年数は４７年です。
つまり、「課税対象としての」価値は築４７年で償却という事ですので、建築基準法に則って建築されている物件なら「通常の維持・管理をしていけば後１７年は住めるように建築されている筈」という事です。

ただし、実際はしっかりと管理していれば５０年でも６０年でも問題はありません。（贅沢言わず「住む事が出来る」という基準で）しかし、快適性を求めるなら当然設備関係（キッチン・浴室・トイレ等）は古くなりますので、殆どの人が新しいものに交換をしているのが現状です。

＞高齢になって、もし建て替え云々になったらどうしたらよいのか？

建て替えなんてそんな簡単にはできません。
まず、区分所有法では所有者の４／５以上の賛成が無ければ建て替える事はできません。
その場合ネックになるのが「時間」と「費用（建築費用・仮住まいの為の費用）」です。
まず「時間」ですが、立て替え動議が管理組合から出された場合
「建て替え動議提出」→「動議可決」→「業者選定」→「立ち退き」→「建て替え」→「入居」」までスムーズに運んでも数年単位の年数がかかっているのが現状です。

次に費用ですが、建蔽率・容積率に余裕があれば「高層化・新たな分譲棟」を建築・販売し、その利益で建築費用の補填をすることも可能ですが、民間マンションではおそらく無理でしょう。
なぜなら、通常民間マンションでは建築時に「建蔽率・容積率限度」で建築するのが当然だからです。
民間会社は利益を出さなければなりません。で、あるなら当然「建蔽率・容積率限度」で建築することが必然です。
現に現在建て替えに成功しているマンションの殆どが利益追求を目的としない「公団・公社」で建築された物件です。（広い敷地にあえて５階建てで建築している物件が多い）

今回の物件も民間マンションですので、おそらく上記のような状況になるでしょう。
特に築年が進むと所有者の年齢層は上がるのが通常で、その結果「新たな建築費用・時間を負担する事」に余裕のある人は少ないでしょう。それでも「建て替えが可決」された場合は「お金を払って住む」か「自分の持ち分を売却する」しかありません。（いずれにせよ引っ越し）
そして高齢化がすすんだマンションの行く末は最悪「スラム化」です。

この傾向は「超人気物件」でない限り全国共通ですので、他の回答にもありますが築３０年超のマンションを購入するなら「１０年～１５年位で売却する」という割り切りが必要だと思います。
どのみち築３０年超のマンションは殆ど「底値」です。１５年後に売却しても「大損」という事にはならないのではないでしょうか。

ご熟考を。

この回答への補足

ご回答有難うございました。

やはり、あと15年～20年が限度でしたか…。(・o・)

＞どのみち築３０年超のマンションは殆ど「底値」です。１５年後に売却しても「大損」という事にはならないのではないでしょうか。

現在、考えていた物件は大阪市内の3LDKで1180万と1580万の物件でした。駅から徒歩5分です。スーパーも徒歩1～2分です。
将来的に土地価格もどのようになるのかは分かりませんが
このような場合だと15年後ぐらいというのはどの程度で
売却できる見込みがあるのでしょうか？

補足日時：2009/05/14 22:14

No.4 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2009/05/15 09:39

＃３の元業者営業です

補足拝見しました。

＞15年後ぐらいというのはどの程度で売却できる見込みがあるのでしょうか？

これは誰にも判りません。
なぜなら、現在全国的に見て「築５０年前後」のマンションは殆ど現存していないのです。
当時の建築技術では築３０年を超えて維持するのが非常に困難で、また、耐震性の問題からもその殆どが取り壊されております。

我が国でマンションが建築され、一般の人が買えるようになってまだ３０年～４０年位しか経っていません。
それより以前に建築されたマンションの殆どは取り壊され商業ビル等になっております（青山同潤会アパート→表参道ヒルズ）。

つまり、もしもこのまま存続するとしてご質問者様が検討されている物件の世代がおそらく「事実上初めて中古として流通する」一般分譲マンションです。
故に、値動きとしてどのようになるかはケーススタディが殆ど無い為「誰にもはっきりとした事は判らない」という事になります。

ただ、前回の回答にも書かせていただきましたように一般的には築３０年超のマンションに建物の価値は殆どありません。（勿論ゼロではありません）
現在の価格の殆どが所謂「土地の価格」です。（正確には「持分」）
ご質問者様の検討されている物件が「敷地権」かどうかが分かりませんが、通常なら売却時には「建物の所有権」と「土地の持ち分」をセットで売却する事になると思いますので、将来の売却も価格決定の殆どが「土地の値段」という事になります。

すると１５年後の土地がどのような値動きになっているかで売却価格が決まります。こればかりは何ともいえません。なんといっても２０数年前はバブルの影響で「都市部の物件はとんでもなく高値」だったのですから。

ただし、この様な要因以外に売却価格が急落する可能性があります。

◆同じマンション内に「ヤ●ザ」や「オ●ム」等の拠点が出来る
◆隣や同フロアで事故（自殺、孤独死等）が発生する

まぁ、これを考え始めたらキリがありませんが・・・。

何れにせよ不動産価格は需給バランスで価格が決まります。
「欲しい人が多ければ高い・少なければ安い」
至極当然な市場原理です。
物件が「人気物件」なら築３０年を超えたら「年数％の下落率」というのが大方のところです。
そうでない（人気が無い）物件ならどこまで落ちるかは未知数ですね。

もしかしたらとんでもなく高騰しているかも・・・。

御参考まで。

この回答へのお礼

再び、詳しいご回答有難うございました。ｍ（＿　＿）ｍ

＞通常なら売却時には「建物の所有権」と「土地の持ち分」をセットで売却する事になると思いますので、
将来の売却も価格決定の殆どが「土地の値段」という事になります。

なるほど…。考えてみれば多くの戸数を抱えるマンションでも
1戸当たりに土地価格があるわけですよね。(・o・)

実は姉が今年、脳梗塞を発症してしまい障害者になってしまいました。今は全介護状態です。
今後リハビリで何処まで回復出来るのか分かりません。
将来、その姉の生活スタイルが全く想像も付かず、
将来、60歳半ばあたりにマンションの寿命を迎えた場合、
障害者の優遇などで市営住宅などへ移る事など出来るのか？　など。
この辺りが主な心配でした。

やはり予算をもう少し上げて築10年未満の物件を考えないと
いけないのかもしれませんね…。(　-。-)

お礼日時：2009/05/18 08:20