築深中古マンションの購入で迷っています。
ご意見/アドバイスを頂けると幸いです。

・築30年の鉄筋コンクリート5階建
・4階の南向き、眺望良好
・61平米、2LDK
・リフォーム済み(床、クロス張替え、システムキッチン、ユニッバス、
 洗面台、トイレ(ウォシュレット)入替、エアコン2台付き)
・3500万円
・都内の人気駅から徒歩10分以内
 (住みたいランキングで上位にくる駅です)

周辺環境は閑静とはいきませんが、うるさくはなく、買い物などには
不便はしません。また付近で再開発が行われており、不動産屋さんから
は古いが場所としての資産価値は今後上がる可能性がある、と言われて
います。

現地みましたが、非常に奇麗でかつ日当りもよく、間取りも気に入り
ました。ただ築年数が古いため、いくら人気エリアとはいえこの価格は
高いのかな、と迷っています。
ちなみに資金計画でいうと、3000万円ぐらいのローンを組むのが
生活のゆとりを考えると限界ぐらいの収入でして、物件価格から支払える
頭金を引くとちょうど3000万円ぐらいになります。
私と妻(専業主婦)の二人ぐらしで将来子供も欲しいと考えています。

皆さまのご意見を頂きたくお願い申し上げます。

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A 回答 (3件)

こんにちは



杉並区高井戸に住んでおります、マンション売却中の者です。
私のところは、子供が6歳と4歳の二人がいまして、3LDKのマンション(70平米)にすんでおります。
部屋は3つありますが、1つを夫婦の寝室、もう2つを子供にしてしまうと、あとはLDKの部分を来客用に使うしかありません(泊まってもらえない)。
いまは1つの部屋を子供二人の部屋としていますが、そういったこともあって、戸建て準備中です。

お子さんがお生まれになったとすると、2LDKは狭いと感じられるとおもいます(100%自信あります)。
あまり人気のある駅にこだわりを持たずに、築浅で3LDKの物件を探されるのがよろしいかとおもいます(あ、私の物件をお勧めしているわけではありません(^^))

マンションの場合、マンション全体の敷地をみなさんで(自分の占有面積分で)割り当てられた土地を”自分の土地”ということになります。
となると、マンション規模にもよりますが、狭い土地になってしまいます。
上物の価値はどんどん下がりますので、マンションであれば築浅、戸建てであれば土地が広い物件が、後々の資産価値の目減りを減らすことができます。
3000万円ぐらいのご予算でしたら、もう少し守備範囲を広げられるとよい物件が見つかるとおもいます。
私、昔豪徳寺、阿佐ヶ谷、高井戸(今)にすんでおりますが、会社に着く時間はだいたい45分から1時間の範囲(会社は新宿や新橋)となっており、正直どこ住んでも似たような通勤時間だなぁという印象です。
1時間と見てしまうと、急行などが使えますから、さらに範囲を広げられます。離れてしまうと広めの物件も見つかるとおもいます。

古いマンションを売るテクニック、という意味でインターネット等でお調べされると、リフォームはひとつのテクニックであることがわかります。
リフォーム前の写真を見ると、結構ゲンナリしてしまうとおもいます。
30年となると・・・。
売りに出している側の気持ちで物件をご覧になるといろいろ見えてくるとはおもいます。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
古いマンションを売るテクニック・・・すごく納得しました。
たしかに30年前の物件のリフォーム前を・・・と想像すると
ゲンナリしそうですね。。

皆さまの意見を聞いて、もう少し築浅物件を探してみようと思います。
守備範囲も広げてみます。
丁寧なご回答ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/17 23:31

URDさんからの回答にあるとおりだと思います。


築30年であれば、建物があと何年もつかを意識される必要があると思います。
最近の建て替えは、容積率いっぱいに建て替え、新たに増えたスペースを分譲して資金を生み出す方法をよく聞きます。5階建てということでおそらく容積率に余裕があることが想像できますが、容積率いっぱいであれば新たに資金を生み出すすべがありませんので、3500万円であと何年住めるかを考えることをお勧めします。
また建て替え決議が通るためには、日頃からの管理組合活動が活発であるほうがスムースにいくと思います。事前に管理規約を確認し、物件の共用部をチェック(例:規約違反がないか?清掃が行き届いているか?掲示板の掲示物から管理組合活動の活発さをチェック)わかれば区分所有者の年齢構成の傾向がご自身と近ければ世代間の考え方の較差もすくなくて済むと思います。居住者(できれば区分所有者)や管理員と話をしてみるとよりよくわかると思います。
もしも、築30年で一度も大規模修繕がされてなければ、購入はおすすめできません。
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この回答へのお礼

hubuliuさん、ご回答有り難うございました。
とても参考になりました。管理組合の運営状況についても
聞いてみる必要が有るのですね。
皆さまの意見を聞いて、もう少し築浅物件を探してみようと思います。
丁寧なご回答ありがとうございました。

お礼日時:2009/05/17 23:22

室内はきれいにリフォームされていても 共用設備は 今にも切れそうななエレベーターのロープに ネズミの死骸が浮くような水槽、蛇口を開ければ鉄さび混じりの水でしょっちゅうどこかで水漏れの給水管、かもしれません。



建物の管理次第です。
積み立ては充分なされていますか?
長期更新計画は作成され実行されていますか?
土地の価値はあっても築30年であればやがて建物の価値はなくなります
建て替えにあたり住民の総意が得られなければ スラム化です。
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この回答へのお礼

さっそくのアドバイス有り難う御座います。
とても参考になります。そうですよね、共用設備はリフォームできないですものね。
長期修繕計画とその履歴については不動産屋さんに聞いてみようと思います。
修繕積立金については教えてもらいました。物件価格弱ぐらいは積み上がっていて滞納も無いようでした。
有り難う御座いました。

お礼日時:2009/05/16 16:34

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Q築40年 このマンションを買うのはあり?

 
初めて住宅購入を検討しています。
よろしくお願いします。

「築40年(1973年築)」ということで、これだけで却下されそうですが・・・。

物件の状況ですが、
・1973年築
・売出し価格900万円
・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
・駅から徒歩10分以内
・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
・周りに視界を遮る高層建築物等がない
・徒歩2分くらいの近所に大きな公園があり住民の憩いの場となっている
・エレベーター2基
・駐車場は青空駐車で10台ほど
・管理費/修繕積立金が15,000円/5,000円
・修繕費積立残高 100万円未満
・1999年に大規模修繕(外壁)、それ以降、ほぼ毎年、共有部分の水道管やガス配管の交換などをまめに実施
・2~3年後に大規模修繕(主に外壁)の予定あり
・共有部分の通路や階段に個人の私物はまったく置かれてなく清掃もかなり行き届いている
・駐輪場やバイク置き場もかなり整然としている
・新築時からの入居者が割りと多いらしい
・入居されているかたに聞きましたが上下左右の隣室から音(話し声やテレビなど)はまず聞こえない。排水等の生活音はする
・管理組合はしっかりしているようです

このような状況なのですが、
デメリットとしてはやはり古いということが最大です。
気になるところとしましては
・修繕積立残高が少ない
・管理費と修繕積立金のバランスが悪い(修繕積立金が安すぎる?)

メリットはやはり立地です。
あと、この戸数にしてエレベーターが2基というのは有難いですが、逆に管理費や修繕費発生の原因でもありますね。

今ですと1,000万円を切る価格で出ていますが、
5年後だと売れるんでしょうか。
10年後だと価格は付かないですよね?
というか、
建て替えの話が出てきますよね。

10年以上は住みたいと思っていますが、「買い」はありでしょうか?

ご意見お聞かせください。
よろしくお願いします。

 

 
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よろしくお願いします。

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・東京大手町駅まで電車(地下鉄)で30分
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・7階建て 全60戸 各戸専有面積約60m2
・2DK~3DK
・幹線道路から数本奥に入った通りで静か
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Aベストアンサー

築50年近いマンションに住んでいます。

古いマンションは立地が抜群でそこが魅力ですよね。
ウチも地下鉄駅まで徒歩1分かかりません。
都心に通勤している身には、こんな楽な場所はないです。
この場所でこの広さ(4LDK)で新築だと億に近いですが、中古だと手に入るんですよね。

土地の持ち分はどのくらいでしょうか。
周辺の地価と比較して割高ということはありませんか?

建物は管理が良いと築50年近くてもまだまだ住める感じがします。
ウチのマンションはあと2~30年大丈夫な感じですし、そのように修繕計画も立てています。

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そちらのマンションの耐震性はいかがでしょうか?
あと地盤も気になりますね。
自治体からハザードマップや液状化マップが公開されていますから、確認された方が良いでしょう。

電気の容量が昔のままだったので、現代の家電を何も考えずに使うとブレーカーが落ちます。
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(各戸の問題ではなく、マンション全体の配電の問題です)

ウチは来年度外壁と窓の修繕をしますが、予算は約3億5千万円です。
規模が違うので同じにはならないと思いますが、2,3年後の修繕は明らかに資金不足だと思います。
追加徴収(50万円くらい?)される可能性は織り込んでおいた方がよいです。

耐震性と液状化の危険性(地盤)に問題なければ、管理と立地のよいマンションは買いだと思います。
高い買い物ですので、後悔のないように良くお調べ下さい。

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