クロス全面張り替えと敷金

4年間住んだアパートを昨日退去したのですが、敷金についてトラブルがあり困っています。
入居時に12万ほど敷金を払いました。そして退去時の部屋の立会確認の際、不動産屋さんは「壁に多少汚れがあるが、経年劣化なのでオーナーが負担します」と説明しました。また同時に敷金のことを伺ったところ、部屋のクリーニング代２万は必ずかかるが、それ以外の10万近くは返ってくると説明を受けました。

しかし先月不動屋さんから連絡があり、契約書に『入居者が退去時にクロスの全面張り替えの費用を全額負担する』とあったので敷金10万は払えませんと言われました。さらに詳しく伺うと「本来全額負担なので敷金を超えてさらにお金がかかってしまうが、四年間住んでくれたのでオーナーのご厚意で約半分で大丈夫になりました。クロス全面張り替えの半額を払うと、敷金は二万ほどになってしまうが構わないか？」という答えが返ってきました。
ここで疑問が二点あり、一点目は「クロス張り替えの半額を払う義務が私にあるのか？」ということです。確かに契約書を再確認したところクロス全面張り替え負担が必須と書かれていました。しかしネットで少し調べたところ、いろいろな事例があり払うことが義務なのかそうでないのか私には判断できませんでした。
もう一点は「仮に払う場合クロス全面張り替え半額の八万円は妥当な価格か？」ということです。これについては知れべることができなかったため、まったくわかりません。
この二点について、またはそれ以外の細かいことで気になるところがあれば教えていただきたいと思い投稿しました。よろしくお願いします。
ちなみに自分は煙草を吸わないため、特段クロスが汚れていることはないと思います。また部屋は１０畳の新築でした。

No.1 回答者： manno1966 回答日時： 2009/05/21 18:04

> 一点目は「クロス張り替えの半額を払う義務が私にあるのか？」ということです。

有ります。
契約に定めがない場合は、調べられたように義務はありません。
しかし、支払う事に合意して契約を結んだので、その合意と契約により支払う義務があります。

> 一点は「仮に払う場合クロス全面張り替え半額の八万円は妥当な価格か？」
料金は面積に依存します。
５平方メートルと１０平方メートルでは、約倍になります。
１０畳と言っても形状で壁の面積は異なる。
リフォーム等のサイトで工事代金は出ると思うので、それに面積を当てはめればいいと…。

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2009/05/21 19:43

契約書に敷金と原状回復費用の相殺ができると書かれてありますか？

書かれていなければ、原状回復は原状回復で継続協議として敷金は
返してくれと要求しなさい。

「敷金を人質に取っているからといって、見くびらないほうがいい。
賃貸の特約が無効である判決はたくさんでている。
当初のクリーニング代負担程度ならこちらも相殺を受け入れて決着
するが、不当な費用負担には絶対応じない。
敷金を速やかに清算しない場合は返還請求の訴訟をする。
そちらも、自信があるのであれば張替請求費請求の訴訟をおこせば
いい。」

不動産屋も少し真面目に大家を説得するでしょう。