築8年のマンションを売りに出しました。購入希望者が現れたと仲介業者から連絡があり、相手の希望の値下げにも応じました。条件として、部屋の一部のクロス張り替えを希望されたのでそれも行いました。しかしながら、相手方から資金面の都合で正式契約前にキャンセルされました。クロス張り替え代を請求しましたが、「条件として希望したが、実際に契約前に張り替えまでは依頼していない」と支払いを渋っております。仲介業者からは「契約は張り替えが条件」と聞いていましたし、契約日も決まっていたので施工してもらったのですが、この場合買主、あるいは仲介業者に支払ってもらうことは可能でしょうか。
アドバイスよろしくお願いいたします。

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A 回答 (3件)

元業者営業です



釈然としないお気持ちは十分理解できます。
が、残念ながらご質問者様の主張を通すのは無理でしょう。

まず、前提として不動産売買において「購入希望」は正式契約ではありません。

確かに民法上は「売ります」「買います」と双方が意思表示・確認をした時点で有効ですが、不動産売買は買主保護の観点から「重要事項の説明を受け、内容を理解し納得して売買契約書へ署名・捺印」してからが正式な契約です。
これは「宅建業法」で定めれております。
では、「民法上の正式契約」と「宅建業法上の正式契約」どちらが優先するかといえば「宅建業法上の正式契約」が優先されます。

これは民法が「一般法」なのに対し宅建業法が「特別法」だからです。
現在、多様化した世の中を民法だけで対応するのは不可能です。
故に、細かな対応ができるように不動産業界のみならず、様々な特別法が制定されております。そして、「一般法」と「特別法」の関係においては「特別法」が優先されます。

つまり、今回ご質問者様が「正式な契約」が成立する前に行った行為(クロス張替え)は法的には「ご質問者様が任意で行った行為」という解釈になり、その行為によって生じた「損失」の保証を買主へ請求することはできません。

通常、このような契約条件が付いた場合「契約後引き渡しまでに内装工事を完了する」という条件にします。
それなら、契約後なら万が一キャンセルになったとしても最悪手付金で担保できますので。

ご質問文からこの仲介業者の仕事は「お粗末」の一言ですが、法的に損害賠償等を求める事ができるかといえば、残念ながら「大変難しい」です。
仲介業者がどのような言い回しで「クロス張替え」を言ったか判りませんが、宅建業法上の正式契約締結前なら、脅迫でもされない限りご質問者様の「自由意思で」という事になるでしょう。

特に、今回はご質問者様が支払った代金に対する対価で「実害」と認識できる部分はありません。(なんせ工事自体は正当に履行され、部屋は奇麗になって価値が上昇してますから)
まぁ、穿った見方をすれば「仲介業者と工事業者がグル」という事も言えなくもないですが、それを立証できなければあくまで「考えすぎ」となります。

あまり慰めにならないでしょうが「部屋がきれいになって売れ易くなった」と前向きにお考えになっては如何でしょう。

ただし、今後ですが私ならまずこの「使えない」仲介業者とは取引を止めて他業者へ依頼し直します。
しかし底意地の悪い業者だと「媒介契約破棄」に難色を示すかもしれません。また、媒介契約書に途中解約時の違約に関して何らかの記述があるかもしれませんから、安易な行動は注意が必要ですが・・・。

それでもこの様な業者と付き合っても今後に不安は残ります。
一度他の業者へ相談してみて下さい。(相談はタダです)
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この回答へのお礼

詳細なご回答ありがとうございます。
やはり請求はむずかしそうですね。なれない売却であり、契約してくれるなら引き渡しを早くしたいという気持ちで動いてしまいました。ma-hさんがおっしゃるように、部屋の価値が上がったと思って諦めようと思います。

お礼日時:2009/05/22 11:40

今回のように買主の希望で売主が費用をかけて工事などを行う場合、契約書にその条件を入れて、手付金をもらって契約後、残代金の支払いまでの間に行うのが一般的です。

つまり「契約は張替が条件」ではなしに「張り替える事を条件に入れて契約する」となるのが普通です。
契約前に売主にこのような費用負担をさせるのはトラブルの元ですので、普通の仲介業者なら契約後に工事をさせると思います。今回の仲介業者もそのつもりではなかったかと思います。
大変失礼ですが、chaka2020さんの早合点によって起こったことではないかと思います。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
先走ってしまったことが悔やまれますが、下の方がおっしゃってくださったように、部屋がきれいになったので良しとしてあきらめます。

お礼日時:2009/05/23 18:45

仲介業者からは「契約は張り替えが条件」


とありますが、契約前に張り替えてしまったのはchaka2020さんが「契約前に自分の考え」で行ったのでしょうか?
それとも、仲介会社が「契約前に張り替えて下さい」と言ったのでしょうか?
張り替えた内装業者は仲介会社の紹介でしょうか?

張替えが条件の契約の場合、契約後融資利用の特約の期限が過ぎた後(契約解除の可能性がなくなったら)条件の張替えを行うべきです。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
張り替えることが契約の条件といわれて、売却を急いでいたこともあり、自分で手配して行いました。仲介業者からは契約日は決まっているから早めに行動するようすすめられ急ぎすぎました。契約日を過ぎてから行うべきでした。

お礼日時:2009/05/22 11:35

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