脱・賃貸暮らしを目指し、支払いが『家賃>ローン支払い』となる中古マンションを探しています。将来性も考え都心で探しており、築40年ほどの『新耐震基準』に満たないであろう建築物が購入の対象となっています。
今回気に入った物件が見つかりましたが、昭和56年以前の建築であり、そこは既に耐震基準に満たない物件であると診断が出ています。
まず銀行のローンが通るかという問題がありますが、その先を考えていくとして、皆さんの忌憚ないご意見を頂戴できればと思っておりますのでよろしくお願いいたします。

・築40年以上の中古マンション、総戸数40戸程度、駅近
・購入検討時点で『耐震診断』結果が出ており、結果はバツ
・EVなし、今後取り付け工事も検討しているらしい

私たちとしては、上記について『管理組合が前向きである』という意味でのプラス評価をしており、購入に意欲的なのですが、入居後にまた多額のまとまった金銭の出費がある可能性を不安視しています。

〔質問〕
・マンションの耐震改修にかかる費用や助成金、税制などについて
・EV設置費用や助成金・税制などについて

お住まいになっているマンションを耐震改修された方がいらっしゃいましたら、ぜひ具体的に金額などを教えていただけると大変ありがたく思います。
現在、各金融機関にローン申請しているところなので、ローンが通るかどうかわかりませんが、買えることになれば購入し住みたいので、ぜひよろしくお願いいたします。

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A 回答 (4件)

#1です



>マンションの耐久年数は60年程度と言われていますものね・・・。

何か勘違いされていませんか?

コンクリートの耐久期間でも調べられたのかな?

倉庫等なら構いませんが、住居ですから

「快適に暮らせる期間」が大事では?

上下水道の配管の耐用年数なんて20年くらい...

マンション建て替えの周期も普通は40年未満...その物件は既に寿命が来ています

http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/previe …

その物件の配管類の更新がどうなっているかは知りませんがそろそろ全入れ替えの必要も有るのでは?

築40年のマンションなんて大規模補修では意見がまとまらなくて建て替えを検討するのが一般的でしょう

貴方の場合は
「とにかく絶対価格が安いので買うことを前提にしている」

典型的な「安物買いの銭失い」のパターンです

誠に失礼ですが...築40年の物件でローンを組まなければ買えない環境なら手を出しては貧乏くじを引くことになりますよ

例えば、
・65才の定年で退職金でも使って「終の棲家」のつもりなどで買うべき物件
・親の所有物件を相続で手に入れたので何とか有効活用したい
・建て替え計画が有るので格安に手に入れてその計画に乗っかる
・最低限のリフォームをして賃貸として貸し出す

そんな物件でしょうね

価格も判らないのでは諸経費や税金も計算出来ません

>立替や修繕になった場合でも、そこに住み続けられたらいいというのが本音です。

築40年のマンションを現金で買えない人に建て替えになったときの新築並みローンは無理でしょう

500万円でローン購入してもそのローンを解消できるだけのお金が無ければ新築ローンなんて無理でしょう

・ローン解消
・新たな新築並みのローン契約

大規模改修だと場合によっては百万円単位の追加費用が必要ですよ

>賃貸代金のより安い、新築に近い物件に居住するほうがよりいい判断

いえ、賃貸代金のより安い、築40年の物件の家賃との比較です

・家賃は年々低下する...
・ローンは変化しない...

貴方が狙っているマンションを借りると家賃はいくらか?

それとの比較が大切でしょう
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私なら、築40年も経過しているマンションは買いません。


最低でも15年から20年程度の範囲なら、検討する。
良くて10年から15年なら、購入したい。
管理費なども考えると、そんなに年数が経過しているマンションってあまり得した気分にはなりません。
駅から徒歩でも15分程度歩いても、築10年から15年なら購入しても良いとおもいます。
将来性(もしもさらに転売する事になったら)ローンの繰上げ返済なども可能な条件に対応出来る(もしくは、残金転売で全て支払い可能)ようにしたいです。
EVのない物件だと、転売してもきっとなかなか良い値段では売れませんよ。
引越しも大変だし、重たい荷物を運んだりするのも大変だし。
耐震の問題も40年も経過しているのでは、かなりマンションでも心配です。
先日、木造のアパートから引越しをしました。
そこで退去時築32年経過していて、あちらこちらガタがきていて大地震がくれば多分あっけなく崩壊するような感じの建物で、今回は同時期に建設されたマンション(鉄筋)へ引越ししました。
家賃は5千円アップになってしまいましたが、部屋も広くなって以前よりはゆとりはあります。
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「管理組合が前向きである」とは「まだ何も決まっていない」のとイコールではありませんか。


耐震工事さえ終わっていないのなら、建替えは遅々として進まないことでしょう。

耐震工事は工事の種類により費用はさまざまでしょう。助成金は自治体により異なると思うので、直接管轄の自治体に尋ねられてはいかがですか。
税制についても税務署に尋ねれば、丁寧に教えてくれると思いますよ。

何だか文面のトーンが全体として楽観的過ぎるように思います。悪い方向へ進んだ場合も、ひとつひとつ具体例として想定されると良いと思います。

個人的には、スラムマンションになろうがひびが入ろうが多少傾こうが建替えの決まるその日まで住み続ける覚悟があるのであれば、
老朽マンションを購入するのもひとつの手だと思います。
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

予算その他の関係で、購入可能と見込んで探している物件のほとんどが昭和56年6月以前建築の物件でしたので、
『耐震基準は満たないだろうが、悪い結果が出るよりは審査をしないでおこうという物件』よりも、
『悪い結果が出る可能性はあるが、きちんと審査を行った物件』の方が
信頼性が高いような気になっていたのは確かです。

ご意見を参考にして、自分自身でもその物件の改修記録や昔の地盤などを調べてみて改めて判断をしてみようと思います。

お礼日時:2009/05/28 23:56

書かれている事が矛盾します



>『耐震診断』結果が出ており、結果はバツ
>将来性も考え

築40年のマンションに「将来性」なんて有るわけ無いでしょう...(笑)。

いつ建て替えの話が出てもおかしくない5-10年で使い捨てる気持ちで購入する物件です

自分の家が持ちたい...この気持ちが強すぎるとゴミを掴みますよ

マンションなんてババ抜きのババと同じ...最後に掴んだ人が損をする

「同じ物件の家賃×10年」>「物件価格+諸費用+維持管理費用」

よく比較しましょう

10年後は売れないばかりか追加費用も考えられます

この回答への補足

すみません、誤字がありましたので訂正してお詫びします。

>もし立替や修繕になった場合でも

→もし建替えや修繕になった場合でも

補足日時:2009/05/28 17:05
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この回答へのお礼

早速の回答、ありがとうございました。
確かにおっしゃる通り、マンションの耐久年数は60年程度と言われていますものね・・・。

言葉が足りませんでしたが、将来性~の意味は特に売却益を考えたものなどではありません。現在の賃貸の額が高いこともあるかもしれないのですが、『現状の家賃×10年』と『物件価格+諸費用+維持管理費用』を比較した場合、後者の方が貯蓄をできる額が大きいと判断しました。
もちろん賃貸代金のより安い、新築に近い物件に居住するほうがよりいい判断といえるかもしれませんが、購入しようとしている物件の立地がとてもいいので
もし立替や修繕になった場合でも、そこに住み続けられたらいいというのが本音です。

そこで改めて
>将来性も考え
という点を除いて考えてみると

この物件を購入した場合
今後、どの程度の追加費用がかかるものなのでしょうか?

質問ばかりで申し訳ありません。

お礼日時:2009/05/28 17:00

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建築構造屋です

「免震」を強くお勧めいたします。
耐震性能は両者同じではありません。
「免震」の方が断然、耐震性能は高いです。
耐震構造の場合、大地震で大破し住めなくなる可能性が大きいのですが、
免震構造の場合、大地震の1.5倍の地震が来ても安全であるように計算で確かめることになっておりますので大破する可能性はとても低いといえます。計算内容についても学識経験者などの評定委員会により審査されますので、偽造の可能性は皆無といえます。(評定委員会が審査しない場合もあります。売主にご確認ください)
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精密診断法1,2
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誰でも出来る我が家の耐震診断
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3番目の方法であれば無料で出来ます、お客様でも出来ます。
ですが一般的には2番目の一般診断法です。
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1981年に耐震基準が改正されそれ以前の建物中には耐震性が劣るものが数多く含まれています。
以前はそのようなものに対して税制措置をしないことになっていたのですが、それを廃止して、築20年以上の物件については耐震基準適合証明を取得することで、税制措置を受けられるようにしたものです。

1981年ですと25年以上の前ですが、これは確認申請を取った時期で実際に工事が完了したものはもう少し後になるので、20年としているのでしょう。


>耐震基準に関わるような、シロアリや腐食等の被害についても検査が行われていると考えていいのでしょうか?若しくは図面のチェックだけなのでしょうか?

内容的には新耐震基準を満たすような設計になっているかどうかを中心に検討しますので、多少の劣化調査などを行うこともありますが、基本的には設計上の検討でしょう。鉄筋コンクリートの耐震診断には劣化状況を考慮するパラメータがあったけど、木造はどうなっている専門外なので知りません。


>建築士の方にも見てもらおうと思っておりますが、築20年以上のもので適合証書がある物件に関しては、基礎/構造部分は既に確認済みと思っても宜しいのでしょうか?

適合証明も基本的には建築士が行います。個々の能力による差は出るかもしれませんが、基本的には同じような耐震診断検討を行いますので、設計上の問題については確認済みと思ってもよいと思いますが、劣化や構造に直接関係ない部分(雨漏りなどその代表)は直接建築士に見てもらった方がよいでしょう。


>前者あれば、築19年の証明が必要ない物件より、築20年超の証明つきの物件のほうが、安心できると思われるのですが。

基本的に築19年のものは新耐震で設計していると考えられていますので、築20年の証明付きと比べて、精神的な面ではあっても、実際の性能はそれほどないのではないかと思います。
劣化の分を考えると。。。
むしろ手入れが行き届いているかどうか、メンテナンスの状況のほうが重要な情報だと思います。


>この証明書はどの程度一般的になっているものなのでしょか?不動産屋との会話の中にもほとんどあがってきませんが・・・。

政府は旧耐震基準で設計された建物(マンションでは全国の3割が該当)の耐震化を進めるために、他にもいろいろな工夫を凝らしていますが、その効果はあまり現れていません。

すなわちこの税制措置もそれほど利用されていないということです。

そこで、政府は現在宅建業法の改正が検討しており、宅建業者による仲介の際には、古い物件については、耐震診断の実施の有無やその結果を告知義務に付け加えることにしています。同様にアスベストについても告知義務に付け加える予定です。
約2年後にはこれが実施されそうですので、その後はもう少し普及するのではないかと思います。

詳細については、国土交通省のホームページをご覧下さい。税制改正についてのところです(PDFは直リンクしてはいけないことになっているので)
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Q耐震診断した方がいい?

木耐協の耐震診断のチラシが入っていました。
我が家は、平成11年着工の木造2階建てです。
築年数は浅いものの、この耐震診断の対象に含まれているので、少し気になっています。
しかしながら木耐協は、金物の業界団体というのを過去の回答で見て、依頼すべきか迷っています。
自治体にも耐震診断の補助制度はありますが、我が家は築年数が浅いので対象外です。

ちなみに我が家を建てたのは、個人の大工さん(2級建築士)で設計もその方がしました。
私は図面の読み方は分からないですが、手元に図面等あるので、必要でしたら補足は出来ると思います。

Aベストアンサー

こんにちは。

H11着工の住宅ということであれば、建築基準法の改定後の住宅ですので、「耐震診断」なんて全然必要ないですよ。
「ご自宅の耐震診断は公的補助の対象となっていない」ということは、「耐震診断の必要性がない」ということを表しています。

では、なぜ、こういった公的補助の対象外の住宅(=耐震診断の必要ない住宅)まで、耐震診断の対象としているのでしょうか?

もう、お判りですよね。

冷静な判断を。

QRC構造の賃貸マンションに住んでいます。今住んでいるマンションは築約25年でRC構造なのに壁を叩くと

RC構造の賃貸マンションに住んでいます。今住んでいるマンションは築約25年でRC構造なのに壁を叩くと中が空洞のような音がします。壁が薄いのか壁際にいると隣に住んでいる人のクシャミまでたまに聞こえてきます。RC構造なのにこんなに壁薄いのかとびっくりします。4階建ての3階の真ん中の部屋のせいか、上からのトイレの流れる水の音や、柱を伝わっていろいろな音が聞こえてきます。壁といい上からの音といいこのマンションひどすぎませんか?
RC構造で隣の人のクシャミが聞こえるなんて、どんな壁になっているのでしょうか。

Aベストアンサー

>>RC構造で隣の人のクシャミが聞こえるなんて、どんな壁になっているのでしょうか。

RC構造であっても、隣の部屋の仕切りがコンクリートとは限りません。
「RC構造」であっても、仕切りは、薄い石膏ボードであったりします。

また、床と天井の間の構造や厚さをどの程度にするか?については建築基準法的には規制がないみたいですよ。
ですから、上の階、下の階の部屋の振動・音が聞こえることも多いでしょう。

さらに、トイレやお風呂は、パイプスペースなどの作りが悪ければ、そこを伝わって音がよく聞こえたりすると思います。

いずれにしても、「賃貸マンション」は採算性を優先しますので「分譲マンション」に比べたら安普請になりがちです。

賃貸マンションであれば、こういうことはよくある話だと思えます。

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先日、中年の女性が尋ねてきました。

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家に来た人の話は国勢調査以外は全部断る主義の私なので、今回もやんわりとお引取り願ったのですが、今までにないパターンのお話だったので、なんだか気になります。
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それともこれをきっかけにして何かを売ろうというのでしょうか?
ご存知の方教えて下さい。

Aベストアンサー

#4さんのいうように「国土建設省」というのはありません。

私は日本建築学会の会員になっていますが、耐震診断が義務つけられたという話は聞いていません。

裏付け資料として、横浜市のホームページではこんな記事が出ています。横浜市ではかなり横行しているようです。
http://www.city.yokohama.jp/me/asahi/konnatoki/3_3_1_67.html


最近の被害地震に便乗した、怪しげな業者です。

第一、一団体が行えるほど日本国内の木造住宅は少なくないです。

だいたい日本建築学会のホームページに行けば、木造の耐震診断は素人が自分で行えるようなものが造られています。気になるようならば、自分ですれば済むことです。

なお、日本建築学会は、耐震基準に応じた建物の設計指針などを定めているきちんとした団体ですので。念のため。

参考URL:http://www.aij.or.jp/jpn/seismj/wood/wood-2.htm,http://www.city.yokohama.jp/me/asahi/konnatoki/3_3_1_67.html

#4さんのいうように「国土建設省」というのはありません。

私は日本建築学会の会員になっていますが、耐震診断が義務つけられたという話は聞いていません。

裏付け資料として、横浜市のホームページではこんな記事が出ています。横浜市ではかなり横行しているようです。
http://www.city.yokohama.jp/me/asahi/konnatoki/3_3_1_67.html


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Q引越し先を探しているのですが、築40年くらいの民間マンションと公団マンションのどちらがよいでしょうか?

引越し先を探しているのですが、検討している民間マンションのすぐ裏(北側)が中学校のグラウンドです。問題はないのでしょうか。洗濯物や布団を干すベランダは建物の南側についています。高低差は、建物の一階分くらいグラウンドのほうが土地が低いです。住むとすると二階あるいは一階なのですが、知人の話ではグラウンドのそばに住んでいたときは、風の強い日は窓を閉めていても床がざらついたそうです。高低差は少しあるのですが、そういったことはありうるでしょうか。(以前は会社の社宅として使用されていたそうです。3棟あるうちのこの1棟のみ会社の社宅だったそうで、もしかするといちばん環境の悪い棟を社宅に回したのだろうか、と。)
また、その民間マンションは、土地の持分は22坪らしいのですが、もうひとつ検討している近くの公団だと30坪あります。建て替えも視野にいれると公団を選んだほうがいいでしょうか?ちなみにどちらも築40年くらいです。値段は公団のほうが200万くらい高いです。リフォーム費用もいれると400万近く高くなりそうです。
地形的には、検討している民間マンションは坂の上にあり、坂の部分にはバス便はありません。公団はもっとゆるやかな坂でバス便があります。将来足が悪くなったりした場合のことを考えると高くても公団のほうがよいでしょうか?

引越し先を探しているのですが、検討している民間マンションのすぐ裏(北側)が中学校のグラウンドです。問題はないのでしょうか。洗濯物や布団を干すベランダは建物の南側についています。高低差は、建物の一階分くらいグラウンドのほうが土地が低いです。住むとすると二階あるいは一階なのですが、知人の話ではグラウンドのそばに住んでいたときは、風の強い日は窓を閉めていても床がざらついたそうです。高低差は少しあるのですが、そういったことはありうるでしょうか。(以前は会社の社宅として使用されてい...続きを読む

Aベストアンサー

はっきりしたことは申し上げられませんが、大きなお世話を焼きます(笑)

結論から申し上げると、公団の方が良いかもしれません。
文面から推察すると、長く住むことを前提として、購入されるご計画と思います。
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ただし、不動産価値までも求められるようでしたら、実際に物件が分からないと何とも言えません。
はっきり言えるのは、値段は正直だということくらいです。

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築30年80戸マンションです。耐震診断の実施について賛否分かれています。診断費用300万円程度は良いが、どんな診断結果がでるかわからず、その後対応できないのではないかという点です。古いマンションで耐震診断の実施した例をご存知の方おりましたら、お知らせください。

Aベストアンサー

昭和81年ですので30引くと昭和51年、新耐震法は昭和56年からですからまず1の方同様「多分」でしょう。
私の勤める事務所では主に公共物件(学校とか)は何例もやっていますがマンションは経験御座いません。
誰か経験回答無いものですかねえ、絶対数が少ないのでしょうか。
様々な補強工法があります。
診断の結果如何によってはスリット(切り込み)程度の措置で終わるかも知れませんし、建物の原型をとどめぬほどのブレース(筋交い)だらけとなってしまうかもしれません。
私は若輩者でしてこの規模ですと下働きメインですので詳しくは存じませんが、今やってる学校ですと軽く30年以上経っていますがスリット+一部筋交い、去年の学校もそうでしたね、あるセンターでは建物内部に一部筋交い、この場合外観は変わりません(学校以外ですとこのパターンが多いですね)。

規模が3階建てクラスですので全く参考にはなりますまいが、この程度の工事でも通常頑張っても3~5千万は掛かります。

もし80戸マンションの診断結果でかなりいい数字がでたとしても相当の出費は覚悟して下さい。
12.3階位ですか・・・

回答が少なく、でしゃばって書いてみた次第です、読み飛ばして下さい。
誰か経験者居ないのですかねえ。

昭和81年ですので30引くと昭和51年、新耐震法は昭和56年からですからまず1の方同様「多分」でしょう。
私の勤める事務所では主に公共物件(学校とか)は何例もやっていますがマンションは経験御座いません。
誰か経験回答無いものですかねえ、絶対数が少ないのでしょうか。
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私は若輩者でしてこの規模ですと...続きを読む

Q分譲マンションを賃貸で借りて、改修工事で困っています。

 元々分譲のマンションを持ち主から不動産業者を通じて賃貸で入居しました。
もうすぐ住んで二年になるのですが、二ヶ月前に急に管理組合から、外装の全面改修があるということで、賃貸で暮らしていても関係なく、ベランダのものを全面撤去したり、エアコンが全く使えない状況が1か月続くそうです。
 改修自体は8か月かかります。
まだ、暑いのにエアコン使えないとか、カーテンをずっとしておかなければならないなど、不自由もあり、工事の人がうろうろするのも苦痛です。工事の騒音もあるそうで、生活が制限されることは最近になって知りました。
高い家賃をはらっているのに我慢するしかないのでしょうか。
暮らしに制限、不自由が生じた場合も同じ家賃を払い続けなくてはいけないのでしょうか?
良い知恵があれば、どなたか教えてください。

Aベストアンサー

工事の拒否や、それに腹を立てるのは非常識と言うのは、既出の通り。とうぜん、それに伴う一時避難や、損害賠償の類の請求もできない。そもそも、賃借人に対して長期修繕工事の日程の開示義務もない。まあ、人情として、教えてほしい旨や、それぐらい言ってもと言う部分では同情しますが。むしろ、そのような情報は、積極的に広いに引火なければならないのが実際なので。

エアコンについては、それが設備かあなたの所有物かによって、対応が分かれるでしょう。
設備であった場合、その所有権は大家ですから、移動も大家がやるべき。あなたが手だしする必要はない。
しかし、あなたの所有物だった場合は、あなたが移動させるしかない。その費用については、長期修繕計画に基づいて、誰が費用を負担(区分所有者=今回は賃借人、もしくは管理組合など)するか決まっていますので、それを確認すべきで、それにも従うしかありません。

ただ、このクソ暑い時期に防水(炎天下でさらされると、異常硬化したりする)やりかえする、しかもエアコン使えないなんて、お馬鹿な計画たてた管理組合もあったもんですね。あなたは口出す立場でないですが、自分のマンションだったら、区分所有者として大反対すべきとこですよ。

工事の拒否や、それに腹を立てるのは非常識と言うのは、既出の通り。とうぜん、それに伴う一時避難や、損害賠償の類の請求もできない。そもそも、賃借人に対して長期修繕工事の日程の開示義務もない。まあ、人情として、教えてほしい旨や、それぐらい言ってもと言う部分では同情しますが。むしろ、そのような情報は、積極的に広いに引火なければならないのが実際なので。

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