住宅購入-残金を支払うのはいつ？

Question

まず、住宅ローンの残金の「支払い時期」と「支払い先」についてお聞きします。

まだ、オーナーが賃貸で物件をかしており、入居者がまだ住んでいる物件があります。

この家を購入しようと思い売買契約を結ぶとします。　


購入金額2000万円の10％の手付金を払い。入居者が出たあと、契約を結びます。

800万円を頭金にして、残りの1000万円をローンにするとします。
ここで、ローンの契約は、夫が行い、私が、800万円の頭金を払います。

(1)　残金などの支払い（決算）は、いつ、誰に行うのでしょうか？
　　

(2)　銀行は、ローン契約の際に、残金の確認を行うのでしょうか？　
　　
　　その場合、ローン契約者と残金支払い者が異なる場合、どうするのでしょうか？
　　
　　　売主に、残高証明書などを見せるなど、残金を現金で払えるということを証明するのでしょうか？　でないと、合計金額が足りずに、売主が、決算直前になって、売れないということになりかねないと思うのですが。　その場合は、手付金の没収という形になるかな？？？？


ローンの契約時にローン契約者の残額がないので、1800万円のローンを組まなければならないといわれたので、腑に落ちないで悩んでいます。よろしくお願いいたします。

86tarou · Accepted Answer

１：残金などの支払い（決算）は、いつ、誰に行うのでしょうか？＞
予め決めた決済日（引渡日）に売主に払います。

２：銀行は、ローン契約の際に、残金の確認を行うのでしょうか？＞
ちょっと意味が分かりませんが、金銭消費貸借契約の時にはまだ融資は実行されません。上記した決済日かその前日くらいです。

その場合、ローン契約者と残金支払い者が異なる場合、どうするのでしょうか？＞
決済日、売主に誰が金を払おうと売買契約は成立するので問題ありません。ただし、金を出した人が複数の場合は、その割合で登記しないと贈与税の対象になります。

通常流れとしては…
売買契約（手付金支払い）
ローン審査、申し込み
金銭消費貸借契約
決済→登記（所有権移転、抵当権設定）
決済は銀行の部屋を借りて行い、その日（まで）にローン名義人の口座に融資金が振り込まれるので、それを売主に払うことになります。融資金以外にも用意している金があるなら、その日までにその銀行の口座（誰の口座でも一応可）に金を移しておきます。売主と仲介業者に金を払い、書類等に不備がなければ司法書士が登記します。この作業があるので、一般的には決済は午前中になることが多いです。

参考URL：http://www.e-owariya.com/owry-estate/estate_info.html

86tarou · Answer

２、に関してですが、今回の場合、800万円が本当に支払われるかどうか分からないので、夫の口座にないお金は加味されず、1800万円のローンを組まなければならないという話を聞いたのですが。＞
そんなことはなく、ローンは必要な分だけ組めば良いです。本当に支払えるかどうかは、当日まで売主やその他あなた以外には分かりようがなく誰もチェックしません。当日足りないことがないように、ご自分で管理してください。なお、足りなくて決済が出来ないと違約金を取られるかもしれないので注意してください。この辺りは、売買契約書を見れば書いてあるでしょう。

「その割合で登記しないと贈与税の対象になります」とありますが、夫の口座へ800万円を振り込んだ際も、夫婦の場合でも、贈与税が取られるのでしょうか？＞
そうです。あなたのお金を使ったのに、その分を登記しないのなら贈与にあたります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4411.htm

住宅購入-残金を支払うのはいつ？

１：残金などの支払い（決算）は、いつ、誰に行うのでしょうか？＞

この回答への補足

２、に関してですが、今回の場合、800万円が本当に支払われるかどうか分からないので、夫の口座にないお金は加味されず、1800万円のローンを組まなければならないという話を聞いたのですが。

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