退去時の敷金（クリーニング費用）

４年の定期借家（家賃１６万）に入居していましたが、海外に転居することになりました。契約時の書類に不動産会社指定の業者によるクリーニング費用９万円は借主の負担という特約があります。当時は知識もなくそのまま契約書にサインしました。今になって国土交通省のガイドライン読んだり敷金診断士等の意見を聞くといろいろわかってきました。

ここで質問です。沢山あって申し訳ありません。
１．礼金を２ヶ月（敷金は３ヶ月）払いましたが定期借家の場合は通常払わないと聞きました。退去時にその旨を伝えて返してもらえるものでしょうか。
２．クリーニング費用も本来は貸主負担であるべきもので、例え特約があっても、しっかりとした説明なされていなかったり周りに比べて明らかに賃料が低い等の条件がなければ無効になる可能性もあると聞きました。実際どれくらいの確率で払わなくてすむのでしょうか。当然引越し後自分達でできるかぎりの掃除はするつもりです。
３．ホテル暮らしが１週間くらいだと考えると、引越しが終わり、自分達で清掃し、管理会社に立ち会ってもらう日から海外への出発は恐らく数日しかありません。この間に全て終えることなどできるのでしょうか。敷金返還の手続き書類は立会いの日にサインまでできるものでしょうか。

ガイドラインに基づいて正当な請求をお願いしますと管理会社に言ったところで海外に出ることがわかっていれば足元をみられるのではないかと。少額訴訟等日本にいればできることも難しくなりますし。何かよいアドバイスがあれば教えてください。

No.4 回答者： katyan1234 回答日時： 2009/07/26 17:38

礼金は不可能です。

しかし最近の裁判により変わりましたね。今後どうなるのかを見ないとわかりません。
２は確かにそうです。通常家賃の収入をプールしてやるものでそれが出来ないような家賃なら支払い義務がある場合もあります。これらは裁判所が認定するんでなんともいえない。ただ判例によると通常の主婦がやる清掃の範囲、つまりきちんとしないとダメだという感じだと思う。
３　敷金は退去した場合は直ちに返還すべきもの、業者の手配の関係もありますが事前に業者に話をして一緒に立会いしてもらいその際に概算をだしてもらうようにするしかないでしょうね。

すべて話し合いが前提で納得できないなら裁判になります・

No.3 回答者： poolisher 回答日時： 2009/07/25 21:26

礼金は一度払ってしまったものですから返せとはいえないですよね。

クリーニング費用は、きれいにして返せば払わなくていい可能性（裁判
すれば勝てるという意味）はあると思いますが、金額「９万円」まで
記載した契約ですから、契約の無効判決は難しいでしょう。

立会の際にはクリーニング以外にいろいろ難癖つけて費用請求してくる
でしょう。納得できないものはサインしないことです。
それから証拠写真はきちんと取っておきましょう。
決着できなければ、返還請求だけして、後の訴訟は帰国後か、代理人
立ててやることになります。

ぼったくりの原状回復費用は本訴でも認められません。
だいたい借主有利で判決されます。

No.2 回答者： nonbay39 回答日時： 2009/07/25 19:28

１．返してもらえません。

２．契約時のことが優先です。あとからごちゃごちゃ言うのは本来間違っています。契約自体に暴利などの違法性を感じません。
３．敷金の返還は退居後ですので、退居日をいつにするかによっては可能でしょう。ただ、いずれしても金額が確定するまでには至らないでしょう。大家に急ぐ理由が無いからです。

＞当時は知識もなくそのまま契約書にサインしました。
　次回契約時には気をつけてください。あまりごちゃごちゃ言うと部屋が借りられない可能性はあります。

No.1 回答者： ma_h 回答日時： 2009/07/25 18:13

元業者営業です

まず、前提として民法上「契約の自由」が大家さん、ご質問者様「双方に権利として」認められております。

つまり、大家さんが「脅迫・反社会的内容（犯罪等）」の無い契約内容であれば、どのような条件で貸し出すのも自由。それを「借りる、借りない」もご質問者様の自由です。

なお、「未婚の未成年」「裁判所が認定した契約能力の無い人」意外、「当時は知識もなくそのまま契約書にサインしました」等の理由で正当な手続きを踏んで締結した契約を反故にする事はできません。
それが出来るのは「裁判所」だけであり、他の誰でもありません。

つまり、ご質問者様のケースでもこの「民法上の原則」を土台としてそれぞれ判断していくことになります。

＞１．礼金を２ヶ月（敷金は３ヶ月）払いましたが定期借家の場合は通常払わないと聞きました。退去時にその旨を伝えて返してもらえるものでしょうか。

これも「契約自由」の原則から当時の契約条件で「このような条件」を「脅迫されていないで」署名・捺印し、支払ったのなら「契約条件の合意」という事になり、礼金の返還を求める事はできません。
敷金については、原則「契約不履行の為に担保しておく（家賃滞納等）」保証金として貸主が預かっているお金ですので原則返還になりますが、慣習・手続きの簡素化を図るため「借主の故意・過失による汚損」の場合の「修繕費用」として相殺して借主へ返還される事が殆どです。

＞２．クリーニング費用も本来は貸主負担であるべきもので、例え特約があっても、しっかりとした説明なされていなかったり周りに比べて明らかに賃料が低い等の条件がなければ無効になる可能性もあると聞きました。実際どれくらいの確率で払わなくてすむのでしょうか。当然引越し後自分達でできるかぎりの掃除はするつもりです。

仰るとおり、ガイドライン・都条例では原則クリーニング費用は「貸主負担」とされています。が、特約に「借主負担」と記載され、その契約書に署名・捺印があればその特約を「履行する義務」が発生します。
それを覆す為には借主自身がその「クリーニング費用の不当性（近隣相場に照らして客観的に判断して著しく高額）」等を証明しなければなりません。
なお、「しっかりとした説明」に関しては証明が難しい（殆ど無理。「言った言わない」になる）のが現状です。
その為に「契約書」が存在し、それに署名・捺印をした時点で「聞いて無いよ」は法的に通じません。
なお、「自分達でクリーニング」はお勧めできません。こう言っては何ですが、素人の「掃除」とプロがお金を取る「クリーニング」ではそれこそ「天と地」ほどの差があります。
使用する薬品・道具そして技術全てが違います。そうでなければ「ルームクリーニング業」という商売が成り立たないでしょう。
ご自分達でするのではなく、「出来るだけ安い業者」に依頼することはできますので（契約書に指定業者が記載されていない場合）その方向で先方と交渉することは可能です。

＞３．ホテル暮らしが１週間くらいだと考えると、引越しが終わり、自分達で清掃し、管理会社に立ち会ってもらう日から海外への出発は恐らく数日しかありません。この間に全て終えることなどできるのでしょうか。敷金返還の手続き書類は立会いの日にサインまでできるものでしょうか。

「可能か不可能か」と言われれば「充分可能」です。
ご質問者様の時間的都合は「契約上」は貸主に何の責任もありません。
つまり、大家さん・管理会社はご質問者様の都合に合わせる「法的義務」は無いのです。
万一「時間が無い」なんて理由で「手続きを拒否」したり「支払いを拒否→海外へ」なんて行動を取ったら即「法的手段」に訴えられますので決してそのような事の無いように。
法律は「法律を守る人」のみを保護の対象としています。

勿論、管理会社も商売ですし、大家さんも「賃貸業」という商売ですから、出来るだけ事情を汲んでくれるでしょうから、慌しい中でも都合を合わせてくれるとは思いますが、それと「礼金・敷金・原状回復費用」等の取り扱いは「別の話し」です。

大家さん・管理会社としては「契約書に則って」粛々と手続きを進めるだけでしょう。
当然、ガイドラインに沿ったかたちでの作業が基本ですが、ガイドラインはガイドラインで「法律」ではありません。
故に、契約書に記載してある内容以上に優先されることはありません。

どうしても納得がいかない場合は前述のように「裁判」しかありません。て、いうかご質問者様が折れなければほぼ必ず訴訟になるでしょう。
何故なら、ご質問文を拝見する限りでは「貸主側」にご質問者様の主張を承諾する理由が見当たらないからです。契約書もありますし、ご質問文を拝見するかぎり「著しく一方的な、借主にとって不利な契約内容」とも考えられないからです。
また、万が一ご質問者様の主張が「裁判」で認められても「裁判費用（敗訴した場合）・弁護士費用」等を考えれば「収支的にはマイナス」になると思います。

なお、費用・時間を節約できる「少額訴訟」という手段もありますが、先方がそれを拒否した場合、「普通提訴」に移行されますので結局一緒です。
特に、先方に「勝つ自信」があった場合確実に「普通提訴」に移行されますので、行動を起こす前に「勝敗の可能性を慎重に精査」しなければなりません。

先ずは一度専門家（弁護士）に相談されては如何でしょう。相談だけなら数千円～ということが多いですし、自治体の法律相談なら無料でしょう。
なお、「敷金診断士」の意見は法的に何の効力もありません。彼らの意見はあくまで「参考」としてしか扱われませんので、過度の期待はしないほうが良いでしょう。

ご参考まで。