家賃滞納の対策

アパート経営しています。

近いうちにリフォームしますので、家賃滞納への対策として、
水道と電気の集中管理を実施しようと思います。

水道は、もともと共通メータで共益費として家賃に水道代込み状態
だったので、戸別の元栓を追加して、滞納後の催促で、敷金分を
超える滞納した店子へは、水の供給を止めます。

電気は、低圧で受電していた処を、私が電検３種を持っていますので、
高圧受電に切り替えて、戸別の供給で電力会社よりは割安で提供する予定です。
こちらは、滞納後１週間ほどで電力供給を止めるつもりです。

今まで滞納に悩まされてまして、ホント催促するって、面倒で辛気くさい
イヤな仕事だったので、水道・電気の供給停止が実現すれば、
かなり効果的だろうと思っています。

水道工事屋、電工屋さんともに絶賛してくれるのですが、
こんな簡単な仕掛けが何故普及していないのか少々不思議です。

何か落とし穴があるのでしょうか？御意見いただけると助かります。

No.3 ベストアンサー 回答者： -phantom2- 回答日時： 2009/07/30 20:23

水道も電気も大家が作って供給してるものではありません。

水道の共通メーターによる集金も、水道局の代理で集金してるにすぎません。

電気については、下宿などでない通常のアパート以上の賃貸であれば個別メーターのはずであり、これは電力会社と住人の個別契約で大家は関係ありません。

つまりそのような公共のライフラインを、大家の都合で止めたりできません。

そのよう行為は自力救済の禁止という法に抵触します。

自力救済の禁止とは、自分の被った被害を回復するためであっても、司法の判決なしに個人が勝手に実力行使してはならない。という法律です。
これを許すと被害を受けたと感じた個人が、勝手にどんどん仕返しを始めて無法国家になってしまいます。

例えば家賃滞納者の部屋の鍵を、住人の不在時に大家が交換して締め出してしまう。という事がままありますが、これは自力救済の禁止に抵触する典型的な例です。

賃借人は借地借家法に強力に守られてます。
裁判でも六ヶ月くらい滞納して、さらに今後も払える見込みが無い、くらい酷い滞納者でなければ、大家からの契約解除を認めません。

家賃滞納者からあの手この手で苦労して集金するのが、大家の一番の仕事と言って過言ではありません。
それを質問者さんのような手段が出来れば苦労のない話です。

つまり普及してないのは法に触れるからです。

No.6 回答者： kamaryu 回答日時： 2009/07/31 11:06

生存権の侵害で訴えられる可能性が有ります。

電気や水を止められた入居者が熱中症などで倒れたりすれば、責任問題に発展しかねません。

賃貸保証会社の利用を貸す時の条件にすれば、気苦労から解放され、お金も掛かりません。

この回答への補足

皆さん、御意見ありがとうございます。
遅くなってしまいましたが、皆様の御意見を参考に
　　「直ちに自力救済とまでは言えない」範囲で、
滞納者への付加サービスを停止する仕組みをリフォームで造り込みました。

まずは、家賃とは別の付帯設備利用料を賃貸借契約書で定義します。
　　1)インターネット回線
　　2)ＴＶの共聴システム
3)エアコン(備え付け)
4)給湯器(風呂、シャワー用)
これらの設備に適当な金額で月額利用料を設定します。
そして、特約として家賃の滞納がなければ、これら設備の利用料を格安提供(\0)とします。

滞納発生時には、１週間ごとに段階的に、
1) -> 2) -> 3) -> 4)の順に設備提供を停止します。

賃貸借契約書には、これら４項目を明記して、入居者に納得して貰った上で、
滞納時のサービス停止として４箇所に確認印を貰います。

これらの設備が無くても、きっと粘る滞納者は現れるかも
知れませんが、何もしないよりマシだし、一軒あたり３万円程度の
工事費(殆ど自分で施工)で済んだので、まぁ上出来だと思っています。

＃水道の停止について、福岡市水道局の担当者に相談したのですが、
共同受水元の大家が供給停止する事、自体は問題にならないが、
水道局が設定している猶予期間(３ヶ月)より大幅に短いと、
自力救済とみなされる可能性があろうと言われました。

＃電力の停止について、九州電力に問い合わせましたが、
高圧Ｂ契約で受電した場合、受電設備は大家の財産であり、
そこから先の運用については言及する立場に無いとの事です。

　電気料金は、大家が入居者から徴収する仕組みですから、
電気代を滞納すれば、当然電気を止めますが、家賃滞納でも、
電気代だけの入金があれば、電気を止めるのは問題がありそうです。

賃貸保証会社は以前、使った事がありますが、
保証料が高い割に、手間暇の掛かる厚かましい滞納者に対しては、
紋切り型の退去要請をしただけで、案件終わりとしてしまうので、
実効性に乏しいと感じます。
　訴訟覚悟で、無断鍵交換とかまでする様な業者とは逆につきあいたくないですしね。

補足日時：2009/09/17 19:40

No.5 回答者： dyundyun 回答日時： 2009/07/31 09:13

折角リフォームするのですから

ユーザーのレベルを上げては如何ですか？
しっかりした管理会社に管理して貰って
入居審査をしっかりして貰って。。

No.4 回答者： poolisher 回答日時： 2009/07/30 20:23

＞水道工事屋、電工屋さんともに絶賛してくれるのですが、

アハハ！工事屋は工事商売ですからあなたを絶賛するに決まっています。

聞くなら、水道局、電力会社でしょう。
滞納１週間で止めたら損害賠償まであるって教えてくれます。

No.2 回答者： kernel_kazzz 回答日時： 2009/07/30 18:55

#1の方のアドバイスに加え、今後の賃貸契約において重要事項として説明しておかないと、明らかに不利ですよ。

当然ながら、借主にしてみれば、そんな集中管理してる物件は嫌悪される事も考えられますから、新規契約にも影響を及ぼすでしょう。

普及していないには普及していない為りの理由があるって事でしょう。

No.1 回答者： URD 回答日時： 2009/07/30 18:44

裁判になると、「著しく社会的概念を逸脱した　消費者に一方的に不利な契約」と認められあなたが負ける恐れがあります。

要するに「家賃滞納したら　干からびて死ね！」という契約はダメよ　ということ。