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農地・雑種地・宅地といろいろありますが、固定資産税は各地目でどのくらいかわってくるのでしょうか?例えば同じ100坪でも各地目によってどのように固定資産税の比率がかわってくるのか知りたいです。よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

>例えば同じ100坪でも各地目


宅地を1とすれば 農地は200~300分の1です。
難しのは雑種地ですね!宅地に出来るのか?それとも原野にしか出来ないのかによっても違います。尚農地であるなら市街化調整区域か市街化区域は関係有りませんよ!相続で農家をして20年間売らなければ 相続税は免除と聞いたことあります。
農家の分家より 
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 固定資産税は現況で課税です。

もし現況どおり課税されていないのであれば単に担当が手抜きしているだけです。農地としての課税云々であれば毎年作付けしましょう、特に市街化区域の農地はそうです。

 単なる建物の建っていないだけの野原は宅地並み課税されるでしょう。
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固定資産税は現況課税であり、地目により異なるわけではありません。


例えば地目が雑種地でも宅地とみなされれば宅地で課税されます。

また宅地の場合、住宅用地かそれ以外か、200m2以下か超えるかによっても税額が異なります。

農地の場合も市街化調整区域か市街化区域か、三大都市圏の特別市かそれ以外か、生産緑地か以外かによっても異なります。

ご質問は前提(現況、市街化または調整区域の別、住宅用地かそれ以外か等)が不明のため比較はできません。
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Q畑から雑種地への地目変更

色々と検索しましたが、自分の中できちんと理解ができていないので、改めてここで質問したいと思います。

市街化調整区域に土地を買う予定です。
地目なんですが、100坪は宅地で、50坪が畑になっています。

分家として家が建てられていたのですが、当時は100坪までしか分けることができなかったので、土地の名義が100坪→次男、50坪→長男になっています。

100坪の方は、売り主の事情で開発審査会基準16号に当てはまっています。
なので、そこへ家を建てることはできます。(市役所へ確認済み)

50坪の方なのですが、地目が畑のままなので、資格のない私には買うことができません。
なので、地主さんから借地として借りて、駐車場として使う予定です。

そして、地目を畑から雑種地へ変更する予定です。

質問なんですが、
・駐車場として使っていたら、地目変更できますか?
・地目が雑種地になったら購入することはできるのでしょうか?
・地目変更は誰が申請するのでしょうか?

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>昔の法律で、分家は100坪までだったんですよね。

違います。
昔も今も
分家許可は500m2以下で
坪換算で150坪です。
それぞれ開発審査会で決めていますが
愛知県の場合は上記のとおり。

>ある行政書士の先生は「敷地拡張で申請すればいけるんじゃない?」って言っていましたが‥

農地法単体であっても拡張した
敷地の利用状況が必要です。

>農地法の5条許可、不動産屋さんからは「農地法の5条許可を要す」と言われたのですが、5条で許可が下りた場合購入可能なんですかね?

不動産屋の言うとおり
5条許可でOK。

>というか、5条の場合は地主と私が一緒に許可の申請をするってことで良いのでしょうか??

農地法の申請自体には
譲渡人

譲受人
の連名で申請します。
こんな感じ

http://www.city.tsubame.niigata.jp/guide/industrial/documents/5%EF%BD%8A%EF%BD%99o.pdf


>50坪の畑は駐車場として使わないというレイアウトですか??

これについては
借りた土地の
レイアウトです。
例えば
・駐車場2台分
・洗濯物の干し場
など
の土地利用をさします。

>昔の法律で、分家は100坪までだったんですよね。

違います。
昔も今も
分家許可は500m2以下で
坪換算で150坪です。
それぞれ開発審査会で決めていますが
愛知県の場合は上記のとおり。

>ある行政書士の先生は「敷地拡張で申請すればいけるんじゃない?」って言っていましたが‥

農地法単体であっても拡張した
敷地の利用状況が必要です。

>農地法の5条許可、不動産屋さんからは「農地法の5条許可を要す」と言われたのですが、5条で許可が下りた場合購入可能なんですかね?

不動産屋...続きを読む

Q山林の固定資産税と維持費について教えてください

今、主人の方の両親から主人に、山林の相続について話があっています。(万一両親が急に倒れたときのためと言うことです)
主人は山育ちの長男です。
主人の実家は農家ですが、主人は跡を継がず、実家から離れた街に住み会社員をしており、将来も農業をする予定はまったくありません。
はっきりしたことが良くわからないので何とも言えないのですが、相続するかもしれないのは小さい山みっつ分らしいです。(こんな表現ですみません。主人が「先祖代々の土地だから・・・」と多くを話したがらないのでよくわからないのです)

我が家にお金がたくさんあれば良いのですが、我が家も小さい子供がおり生活は楽ではありません。
これからかかるであろう教育費を貯蓄するのに精一杯です。

私も「先祖代々の土地」を主人の代で手放すのは気がひけますし、もしできることなら相続してもいいと思っているのですが、土地の管理のことはよくわからないだけに大変不安ですし、費用がとても心配です。
また、山林は固定資産税や維持費がかかるし、相続しない方が良いと聞いたことがあります。
土地の広さにもよると思うのですが、固定資産税や維持費等、いったいどれくらいかかるのでしょうか?

また、もし主人が相続せず、主人のきょうだいも誰も相続しなかった場合、その山林はどうなるのでしょうか?
わからないことだらけなので、教えてくださると非常に助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。

今、主人の方の両親から主人に、山林の相続について話があっています。(万一両親が急に倒れたときのためと言うことです)
主人は山育ちの長男です。
主人の実家は農家ですが、主人は跡を継がず、実家から離れた街に住み会社員をしており、将来も農業をする予定はまったくありません。
はっきりしたことが良くわからないので何とも言えないのですが、相続するかもしれないのは小さい山みっつ分らしいです。(こんな表現ですみません。主人が「先祖代々の土地だから・・・」と多くを話したがらないのでよくわか...続きを読む

Aベストアンサー

山林の固定資産税は、非常に安価です
ちょうど、固定資産税の納付書が送付される時期ですから、所在地・地目・面積・評価額・税額を確認なさるとよろしいでしょう

市街地の近くで宅地開発の可能性の高い場所以外は信じられないような額です

関東地方の山岳地で市街地から車で30分程度の場所で
山林1ヘクタール(1万平方メートル)の評価額が20万程度、固定資産税はその2%弱です

手入れに要する費用は、所有者の姿勢で 0~数百万です
手入れをしないと、竹と葛がはびこります
それから、ごみの不法投棄の被害、山火事の被害です
細かいことを気にしなければ 全く手入れをしなくてもそれなりに維持されます

手入れをしていたのは、先々代程度までで、今では実際の場所が確認できなくなっていることなど珍しくありません
場所が判っても境界がはっきりしないことは、さらに多くあります

父上が、場所をご存知なら、できるだけ早い機会に、場所を確認しておかれることがよろしいです
それと、登記簿を確認なさることが必要です
地域の人たちとの共有や、祖父や曽祖父名義のままになっていることも良くあります

全員が、相続を放棄すれば、国有財産になります(山林だけを放棄することはできません、放棄する場合全財産です)

山林の固定資産税は、非常に安価です
ちょうど、固定資産税の納付書が送付される時期ですから、所在地・地目・面積・評価額・税額を確認なさるとよろしいでしょう

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関東地方の山岳地で市街地から車で30分程度の場所で
山林1ヘクタール(1万平方メートル)の評価額が20万程度、固定資産税はその2%弱です

手入れに要する費用は、所有者の姿勢で 0~数百万です
手入れをしないと、竹と葛がはびこります
それから、ごみの不法...続きを読む

Q農地から原野に変わると 固定資産税は

農地を所有していますが 数年前から耕作を放棄していて現在は原野の様になっています 耕作放棄地の税金は農地と比べて高くなるのですか
 立地は センターラインが無い割と広い農免道路と山林の間で 道路の反対は圃場整備済みの田んぼと農家がポツポツと在る様な田園風景です 別に圃場整備済みの田も在ります 地価マップで一番近くの宅地価格を見ると 私より1キロメートル程度街寄りの所で5000円となってました 売ろうにも売れそうな場所ではないし もしかしたらもらい手も無いかも 面積が2ヘクタール位有るので 税金が上がると大変な事に 詳しい方 お願いします

Aベストアンサー

私の経験から言いますと、農地は「埋め立て」をしないかぎり、固定資産税上の「課税地目」は変わらないと思います。

課税地目には「農地」「雑種地」「宅地」とありますが、「雑種地」というのは「農地」を埋め立てて、その使用目的がはっきりしない場合に適用されます。

埋め立て後、家を建てたり、駐車場にすることが、はっきりしたら「宅地」になります。

「農地」と「雑種地」の固定資産税の額は、かなりの開きがあります。

税額は「農地」<「雑種地」<「宅地」ですが、農地は安いです。なんだか農地の保有者が「馬鹿にされてる」みたいぐらい安いです。

農地は「埋め立て」しないかぎり、いつでももとの「農地」に戻せますから、どんなに荒れても「農地」だと思いますよ。

Q『固定資産税課税標準額』について。雑種地?宅地?

現在、登記地目:畑、現況地目:雑種地の土地です。

土地面積:322平方メートル
購入金額:18,000,000円
現在新築戸建を建築中です。

周辺の路線価は、90,000円/m2くらいですが、一部、傾斜地・通路などの変形地につき、実売価格はかなり安くなっています。

H17年度の明細書では、
評価額:20,855,296円(土地面積×65,000円くらい)
課税標準額:14,598,707円(評価額×70%ちょうど)
固定資産税:204,381円(課税標準×1.4%) となっています。

現時点でおそらく雑種地(宅地比準土地)として評価されているのではないかと思うのですが、どう思われますでしょうか?
それとも現況地目は雑種地ですが、既に宅地として評価されているのでしょうか?

またもし雑種地評価ならば、地目を宅地に変更した場合、住宅用地特例の評価額×1/3、×1/6を適用すると、
課税標準額:4,792,832円となり、
固定資産税:67,100円と、大幅に安くなります。

逆に、すでに特例が適用されているとすれば、逆算すると、
評価額:64,000,000円近くなってしまい、現実的ではありません。

何か計算方法が間違っているでしょうか?

固定資産税があまりに高額なので、地目変更で節税できるならば、なんとかしたいと考えています。
よろしくお願いいたします。

現在、登記地目:畑、現況地目:雑種地の土地です。

土地面積:322平方メートル
購入金額:18,000,000円
現在新築戸建を建築中です。

周辺の路線価は、90,000円/m2くらいですが、一部、傾斜地・通路などの変形地につき、実売価格はかなり安くなっています。

H17年度の明細書では、
評価額:20,855,296円(土地面積×65,000円くらい)
課税標準額:14,598,707円(評価額×70%ちょうど)
固定資産税:204,381円(課税標準×1.4%) となっています。

現時点でおそらく雑種地(宅地比準土地)として...続きを読む

Aベストアンサー

こんばんは。課税明細書の内容をご自分で理解されようとする姿勢は、とても意義あることだと思います。

固定資産税は毎年、賦課期日である1月1日の現況により評価されます。平成17年度の固定資産税は平成17年1月1日の現況で評価されたものです。登記簿上の地目は畑で、賦課期日における現況地目は雑種地としての評価ということですね。

ただし、宅地比準土地というのは、「評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地」、つまり、雑種地であっても宅地と同じように評価されているといえます。

住宅用地の特例についてですが、これは地目で判定されるものではありません。賦課期日において、現実に住宅が建っているかどうかによります。建築予定とか建築中ではだめです。

なので現在建築中ということであれば、17年度はもちろん18年度も住宅用地の特例には該当しません。今年中に住宅が完成すれば、平成19年度から特例に該当することになります。

【評価額】
固定資産税路線価(地価公示・鑑定評価価格等のおおむね7割)をもとに、それぞれの土地の形状や立地条件などにより補正した単価(1平米あたり)に、地積を乗じて求めます。

【課税標準額】
負担水準による税負担の調整措置というしくみによって算出されます。評価額と一致する場合もあるし下回る場合もあります。詳しくは書ききれないので、参考URL中の(3) 宅地の税負担について、などを参考にしてください。わかりにくいしくみなので、すぐには理解できないかもしれません。

例えば、商業地等の宅地で負担水準が0.7を超える土地の課税標準額は、評価額×0.7になるので、ご質問のケースに当てはまります。それ以外でも0.7になるケースはあるでしょうし、おそらく適正に課税されているものと思います。

参考URL:http://www.city.kanazawa.ishikawa.jp/shisanzei/tochi.html

こんばんは。課税明細書の内容をご自分で理解されようとする姿勢は、とても意義あることだと思います。

固定資産税は毎年、賦課期日である1月1日の現況により評価されます。平成17年度の固定資産税は平成17年1月1日の現況で評価されたものです。登記簿上の地目は畑で、賦課期日における現況地目は雑種地としての評価ということですね。

ただし、宅地比準土地というのは、「評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地」、つまり、雑種地であっても宅地と同じように評...続きを読む

Q家建てる予定の土地が雑種地?このままでいい?

新興住宅団地にある更地の土地を個人売買で購入予定なんですが、土地の地目が雑種地になっています。

土地的には団地の販売センターでも販売している土地で普通に家は建てられると思うのですが(第二種低層)、この地目、宅地に変更しないといけないのでしょうか?

また宅地に変更する場合、幾らかかって、誰がその費用を負担するのでしょうか?

雑種地のまま家を建ててすみ続けると何か不都合があるのでしょうか?

Aベストアンサー

元業者営業です

>新興住宅団地にある更地の土地を個人売買で購入予定なんですが、土地の地目が雑種地になっています。

この様なケースでは珍しくありません。

>土地的には団地の販売センターでも販売している土地で普通に家は建てられると思うのですが(第二種低層)、この地目、宅地に変更しないといけないのでしょうか?

「変更しないといけない」という訳ではありませんが、「建物が建ったら変更」という流れが通常です。

>また宅地に変更する場合、幾らかかって、誰がその費用を負担するのでしょうか?

特別な取り決めが無い場合はご質問者様です。
費用は「数万円~」といったところでしょうか。

>雑種地のまま家を建ててすみ続けると何か不都合があるのでしょうか?

特別な不都合はありません。
そもそも例え地目が「雑種地」でも見た目で「宅地(家が建っている若しくは建つ予定が明確等)」なら「宅地として」課税されます。

今回のケースでは地目に拘る必然性はありません。

Q更地を駐車場にした場合の固定資産税は、

建物を壊した跡の更地(200m2以下)を駐車場として貸した場合、家があったときの固定資産税が年11万円の場合、駐車場にすると居住の場合の軽減6分の1が無くなりますから、単純計算で、固定資産税は、110000x6=660000円になるのですか?お解りになる方教えてください。よろしく、お願いいたします。

Aベストアンサー

固定資産税では、その土地の上に人が住むような建物(専用住宅)があると、住宅用地の特例という特例が受けられます。その特例の内容は、当該居住のように供している土地の200m2までを小規模住宅用地といい1/6の特例、その他の居住のように供している土地は一般住宅用地といい1/3の特例が受けられるというものです。ただしこの内容は、その土地の上にある家屋の世帯数と密接に関係していて、小規模住宅用地については、1世帯あたり200m2までで2世帯で400m2、3世帯で600m2、というように増えていきます。また一般住宅用地についても、その上限が当該家屋の床面積の10倍までとされています。では前置きが長くなりましたが、質問の件については、土地の面積が200m2以下ということは、その土地の上にたっていた建物が専用住宅だったとすれば、その土地すべてが小規模住宅用地だと思われるので、1/6の特例が効いていたものと思われます。その土地を、特例の効かない駐車場として利用するわけですから、1/6の特例がなくなって固定資産税は6倍になるというのでおおむねよろしいかと思います。
追伸:200m2以下の土地で住宅用地の特例が効いてるのに11万も固定資産税がかかるなんて、すごい一等地に住んでいらっしゃるんですね。高くてびっくりしました。まさか、家屋の分とかほかの土地の分とかが入っていたりしないですよね。

固定資産税では、その土地の上に人が住むような建物(専用住宅)があると、住宅用地の特例という特例が受けられます。その特例の内容は、当該居住のように供している土地の200m2までを小規模住宅用地といい1/6の特例、その他の居住のように供している土地は一般住宅用地といい1/3の特例が受けられるというものです。ただしこの内容は、その土地の上にある家屋の世帯数と密接に関係していて、小規模住宅用地については、1世帯あたり200m2までで2世帯で400m2、3世帯で600m2、というように増えていきます。また一般住...続きを読む

Q固定資産税 住宅用地と非住宅用地の違いと節税方法

数年前に親が他界し、親名義の土地全てを相続しました。土地・税金について何の知識もなく、深く考えもせずに固定資産税は払い続けてきました。

相続した土地のうち、宅地が2箇所あるのですが(AとBとします)。宅地Aは課税明細で「住宅用地」となっております、ここは実家が建っていたところですがすぐに取り壊しましたので、ここ数年は空き地です。宅地Bは課税明細で「非住宅用地」となっております、昭和の終わり頃に購入しましたが、購入とともに建っていた家は取り壊し、その後は畑として利用していました。
この「住宅用地」と「非住宅用地」の違いは何でしょうか。

今後は、宅地Aは空き地のままで家を建てる予定はありません。宅地Bは売れれば売りたいですけど、おそらく売れないので空き地のままです。

節税方法などありましたら教えてください。

Aベストアンサー

まず「住宅用地」「非住宅用地」の違いですが「住宅用地」というのは実際その土地の上に住宅が立っている場合をいい、住宅以外が立っているもの(例えば店舗等)やなにも立っていない更地が「非住宅用地」と考えていいと思います。ちなみに「住宅用地」の場合はその上に住宅が建っている場合は「小規模住宅用地」といって200m2までは課税標準額が1/6になり200m2を越えた部分が「課税標準額」1/3になり、つまり税額もその分安くなります。(課税標準額とは税金をかけるための額ですので課税標準額に1.4%かけたのが固定資産税額)
ですからおおかたAの土地はまだ役所のほうが住宅が建ってあるとおもって「住宅用地」としてあるのではないでしょうか?もしそうだとしたらそのままにしておいたほうが税額が安いままだと思います(本当は届けをしなくてはいけないとは思いますが)、Bの土地については実際課税明細が宅地として課税されているか雑種地として課税されているか畑で課税されているかはわからないのですが、基本的には現況課税になるのですが畑で課税されると物凄く税金が安くなるのですがあなたの家が農家でない限り畑として認定されることはないと思います。
節税する方法についてはたぶん固定資産で節税するという方法はほとんどないと思います。土地の税金を安くするにはその上に家を建てるしかないと思いますので、もちろん家を建てるほうが莫大な金がかかるし、土地が安くなった分家の分で固定資産税がかかります。ですからどんなに古い家でも取り壊さないほうが節税になると思います。
もちろん住宅ですからアパートや貸家住宅を立てられると土地の部分は小規模住宅で軽減がかかるとは思いますが。
すいませんあまりアドバイスにならなかったととは思いますが。

まず「住宅用地」「非住宅用地」の違いですが「住宅用地」というのは実際その土地の上に住宅が立っている場合をいい、住宅以外が立っているもの(例えば店舗等)やなにも立っていない更地が「非住宅用地」と考えていいと思います。ちなみに「住宅用地」の場合はその上に住宅が建っている場合は「小規模住宅用地」といって200m2までは課税標準額が1/6になり200m2を越えた部分が「課税標準額」1/3になり、つまり税額もその分安くなります。(課税標準額とは税金をかけるための額ですので課税標準額に1.4%かけた...続きを読む

Q課税地目を宅地から変更したい

自分が商売をやっていて資材置き場にしている土地(地目は田です)があり、現在、宅地として評価され、固定資産税の課税がなされております。

商売をやっている間はともかくとして、やめた後、資材置き場としても使わなくなった後の、この土地の資産税の取り扱いについて、家族中で頭を悩ませています。

たとえばこの土地に木を植えるなどして、宅地以外のものと評価してもらうことは可能でしょうか?

※ちなみにここは、十年ほど前に、農地転用をおこなったうえで資材置き場にしています。

Aベストアンサー

質問文の地目というのは、登記地目のことでしょうか?
タイトルに課税地目という言葉を利用しているように、言葉を明確に使い分けることをお勧めします。
質問で必要なことと考える場合、『登記地目』『現況地目』『課税地目』だと思います。

固定資産税の課税地目は、現況地目を反映させていると考えます。そして、登記地目が基本的に現況地目に合わせて登記申請されていると考え、登記地目を現況地目とまず判断し、ただ、登記申請時期と課税時期との差異等もあることから、現況地目の確認作業で修正し、課税地目とすることになると思います。

ですので、あくまでも現況地目として、希望される課税地目として認められる使用状況にされるように変更する必要があると思います。

固定資産税は地方税であり、各地域の条例などを含めて課税していることでしょう。市役所等の窓口で要件を確認されて行動されるとよいと思います。

また、可能な限り登記地目を現況地目に合わせるべきだと思います。特に登記地目を農地のままにしておくことは、後で苦労するかもしれません。農地はご存知のように農業委員会などによる制約を受けています。農地転用手続きを行われているわけですので、それをもって地目の変更ができるはずです。
長期間放置されることで、登記変更を行おうとした際に農地転用の証明書類がないなどとなった際に、スムーズな登記ができない場合もあることでしょう。さらに、所有者がなくなったような場合には、詳細な経緯や書類関係を引き継いでいない相続人による手続きなどとなれば、お子さんなどに苦労をかけることになりますからね。

私の経験でいえば、登記地目課税地目ともに山林であった土地を隣接地の建物関係で市役所の担当者の訪問受けました。その結果、山林の現況として判断していた土地の利用状況が山林として認められない状況という判断をされ、宅地での課税とすることと言われました。しかし、農家ではないが家庭用菜園で一部畑として利用していること、伐採しただけで土地の状況が家屋等を立てられる状況下の調査等をしていないような状況、宅地で課税されたら納税がまず無理だということを主張し、交渉をねばったところ、雑種地としての評価に変更してもらうことができましたね。

別な土地で登記地目が田だが、区画整理により宅地へ造成された土地と換地された土地を購入したことがありました。登記地目が農地であることから農業委員会の証明がなければ宅地への転用が出来ないし、区画整理事業中ということから登記簿の所在地と現況の所在地が異なるため、農業委員会も法務局の登記官も現況確認ができないため地目変更を認められないような状況でした。また区画整理事業中ということで、正しい地番なども割り振られていないことから、住宅として利用するのにも、事業用地にするにも気が引けるような土地となっています。
そのような状況であっても、現況地目での課税ということから見た目が宅地であり、登記地目を無視しての建築確認等で家屋を建てることも一応は認められているということで、完全に宅地として課税すると言われましたね。
固定資産税の評価等への異議等を行い、市役所の税務課ではなく、市役所の委託している外部の専門家による委員会等でも確認をしてもらいましたが、まったくこちらの意見が通りませんでしたね。

宅地などの高い評価ではなく、安い評価となる地目にするような場合には、要件をしっかりと満たさないとなかなか認められるものではありません。市役所の職員などとよく相談をし検討しましょう。家族会議だけで結論は出ませんからね。

質問文の地目というのは、登記地目のことでしょうか?
タイトルに課税地目という言葉を利用しているように、言葉を明確に使い分けることをお勧めします。
質問で必要なことと考える場合、『登記地目』『現況地目』『課税地目』だと思います。

固定資産税の課税地目は、現況地目を反映させていると考えます。そして、登記地目が基本的に現況地目に合わせて登記申請されていると考え、登記地目を現況地目とまず判断し、ただ、登記申請時期と課税時期との差異等もあることから、現況地目の確認作業で修正し、課税地...続きを読む

Q市街化調整区域の雑種地の固定資産税について

市街化調整区域の農地を200平方メートル購入するとして、(農地転用が可能であり、砂利を引き雑種地になったと仮定)その後の固定資産税がすごく高くなるんじゃないかと思って質問しました。
例えば隣の宅地の土地の価格が1平方メートル10万だとして、市街化調整区域なので倍率方式で1,1倍の評価方式で、それに準ずると思われるんですが、原則として市街化調整区域は、建物が建てられないので近くの宅地の50%減なのか、それとも割と近くに宅地があり、宅地化の可能性がある場合は30%減額として評価するのか、その辺もわかりません。それに税率1.4(横浜市)をかければいいのでしょうか。
だいたいの計算で、200×100000=20000000円で倍率1,1で22000000円となり、仮に30%減として15400000円の(100分の1.4)で215600円が固定資産税なのでしょうか?。だいたいでいいので、教えていただければ幸いです。
ここが、そのまま農地であれば固定資産税はすごい安いと思われるし、雑種地になったとしたら、21万ってすごく高い感じがします。。

Aベストアンサー

業者です。

固定資産税というのは価値ある資産に対して課税するものですから、価値が高くなれば当然固定資産税も高くなるのですよ。

お分かりかと思いますが、畑とそれ以外では雲泥の差ですね。畑や田はそれ以外の利用は全くできませんね。小さな農作業小屋を建てるのにも農業委員会の許可が必要だし、物を置いても行けませんし、車を停めるのも、砂利を敷く事すら許されません。畑や田で作物を作るしかありませんね。

でも雑種地になった途端、資材置き場でも駐車場でも公園でも運動場にでもできますし、小屋も建てられますし、別に畑をやってもいい訳です。さらに、市街化調整区域であっても条件次第で住宅の建築許可が出る事だってあります。使い道はぐっと広がるので資産価値は高くなると言う事です。

さて、雑種地の固定資産税があっているかどうかなど、評価額も場所も環境も状態も分からないので、回答のしようがありませんが、単なる想像で言えば、隣が宅地で10万円/m2ならば、幹線沿いであったり隣が市街化区域でもない限りは宅地比準でしんしゃく割合50%じゃないかと思いますが。

倍率方式と言ってますが、相続税では無く固定資産税の算出の事を言ってますよね。その場合路線価ではなく固定資産税評価額なので、土地の評価が5万円/m2なら、固定資産税評価額はそれ以下(7割程度?)の場合がほとんどじゃないかと推測します。つまり、全く外すかもしれませんが固定資産税は10万円程度じゃないでしょうか?畑なら多分数千円です。

業者です。

固定資産税というのは価値ある資産に対して課税するものですから、価値が高くなれば当然固定資産税も高くなるのですよ。

お分かりかと思いますが、畑とそれ以外では雲泥の差ですね。畑や田はそれ以外の利用は全くできませんね。小さな農作業小屋を建てるのにも農業委員会の許可が必要だし、物を置いても行けませんし、車を停めるのも、砂利を敷く事すら許されません。畑や田で作物を作るしかありませんね。

でも雑種地になった途端、資材置き場でも駐車場でも公園でも運動場にでもできますし、小屋...続きを読む

Q借地料の適正価格の調べ方[教えて]

約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書...続きを読む


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