不動産鑑定士の鑑定のバックデータについて

詳しい方教えてください。
不動産鑑定士に土地の鑑定を依頼しました。
以前にも依頼したことがある土地の時点修正だったのですが、
成果物は、紙１枚に「不動産価格の変動率はマイナス○％」と記されたものだけでした。
どのような根拠で「マイナス○％」としたのか、その算定経過を鑑定士に提出するよう求めたのですが、「数値的なものは出せない。」「時点修正ならこの程度でいいはずだ。」との回答がありました。

これは不動産鑑定士の世界では常識なのでしょうか。

いろいろな数値を参考にして、土地価格の変動率を算出しているから、決まった算式のようなものはないというのはわかるのですが、それであれば、どのような数値を参考にしたのか等のバックデータを示すべきだと思うのですが・・・。

よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： sasa-room 回答日時： 2009/09/16 01:40

時点修正は、「根拠を示すのが当たり前」です。

それから、「時点修正」として鑑定評価額をスライドする技法が経済性を重視した方法として確かに存在しますが、必ずしも「不動産鑑定評価基準」でオーソライズされた手法ではありません。

考え方としては次の条件が必要だと思います。
(1)評価手法は取引事例比較法のみ、または重視されていることが明らか
(2)前回評価時点と、今回評価時点がそれほど離れていない
(3)ある一定のトレンドが継続していると十分に考えられる

単純化して、１つの取引事例から評価するとして
＜前回評価＞
事例１　100,000円　取引時点　1年前
取引事例時点修正　△5%
鑑定評価額 950,000円　だとします
すると、
＜今回評価＞
前回評価時点から1年後
時点修正　△5%
鑑定評価額　900,000円　という感じです（計算ザックリですが）

つまり、前回使った事例をそのまま使って今回の評価額を導く訳ですから、たとえばトレンドが動いてしまっている場合、最新の事例によるトレンドの検証を怠っているのは鑑定士として問題があります。

どのような案件を、どのくらいの報酬で評価を依頼されたのか、私にはわかりませんが、当該鑑定士は時点修正の説明を、依頼者が納得するようにできないなら、無理せずに取引事例比較法を再度適用して、丁寧に評価すべきであったと思います。（その場合でも取引事例比較法に必要な時点修正は説明要）

結論として、当該鑑定士の態度は誠意に欠けます。

普通の鑑定士であれば、地価公示標準地の年間変動率に、取引事例の近時の動向を加味しているくらいの回答は、それぞれ数値で答えられるはずです。

No.1 回答者： hazu01_01 回答日時： 2009/09/15 22:34

毎年地価公示（１月１日現在）、地価調査（７月１日現在）という調査を行っています。

不動産鑑定士は頼まれた土地の類似事例を探し、上記の調査と比較して、鑑定額を決めます。
時点修正は年度ごとのそれぞれの調査の変動率を確認し決定するわけです。そこにはその不動産鑑定士の経験も加味していますので算定経過を明示するのは難しいと思います。
まずは、ご自分で元の鑑定書を読み解き、どこの地点の地価を元にしているのかを確認し、参考ＵＲＬを参考し自分の変動率を算定してみましょう。
大体の傾向がわかってくると思いますよ。

参考URL：http://www.chikamap.jp/commit.asp?npg