共有名義の土地建物について

親子が共有名義で土地建物を４５００万円で購入し、共に持分を１／２で登記しました。父は頭金を現金で１５００万円払い、息子名義で土地建物を担保に銀行から３０００万円を借入れ、父が連帯保証人になりました。
その後、息子はローンを返済することができなくなり、父も連帯保証人でありながら払えないと言いました。息子は、この物件を販売して銀行に返済しようと考えていますが、父は連帯保証人でありながら、お金も出さず物件を売らないということは、法律的に通る話なのでしょうか。もし、父が売らないの一点張りの場合、息子としては、ローン返済にあたってどのようにしたらよろしいですか。

No.2 回答者： kokubun 回答日時： 2001/03/25 13:00

さて,どこから説明しましょうか。

先ず,共有物分割請求は民法の第３節共有の中にあります。
簡単にいうと持分に応じた分割に対する協議が整わない時に裁判所に分割を請求できると言うものですね。
この場合原則としては現物分割ですがそれが困難な時は価値分割もできます。
しかし、ここで一つ注意点があって,請求するにあたって不分割契約を結んでいない事が条件です。
この不分割契約と言うのは５年を超えない範囲で分割しない旨契約する事が出来ると言う契約ですのでこの契約をお父様と結んでいないか確認してみてください。
ただ、上記したように共有物分割訴訟と言うのはあくまでも共有物に関しての分割方法についてのことで、仮に価値分割してもローンの返済義務が消えるわけではありません。

他の方法についてのアドバイス。
１、持ち家を賃貸で貸し出し自分達は家賃負担の軽いアパート等に移る。
そうすれば持ち家分の賃貸収入と支払い家賃の差額分を浮かせる事ができます。
２,そんなに「売らない！」と譲らないならお父様に何とかしてもらう。
売らないと駄々をこねるのは誰にでもできます,それなら具体案があるのでしょうからお父様にお任せしてしまいましょう。

実際どうなんでしょう？お父様は具体案があって「売らない」と譲らないのでしょうか？
そうなら良いですがただ感情論として「売らない！」と言う事ならいずれは担保で取られてしまう事に…。
先ずはお父様がなんで「売らない！」と譲らないのか,売らないならその具体案,お父様の考える解決法をじっくり聞いてみては？
一つ一つ細かい具体案を聞いていけばお父様にもご自分の矛盾点を再確認させる事ができます,その矛盾点をついていって息子さんのの思う解決法に導いていくのが一番だとおもいますよ。

No.1 回答者： kokubun 回答日時： 2001/03/25 01:41

結論から言うと債務者も連帯保証人もローン返済できないけど売りたくないって言うのは売買と言う解釈の中では通りますよ。

ただ,たぶん担保は当該土地建物ですよね？
それならば担保として取られるだけです。
そうすると競売にかかってその後強制退去になることもありますね。
普通にやってる分にはお金も出せない、土地も手放したくないというのを両立はできません。

ここで方法論の一つとしては,
１、売らなくてもローンを払わなければいずれは担保に取られるとお父様を説得する。
２、銀行にローンの月々返済金額の減額を相談する（金融機関による）。
辺りですね。

この回答への補足

ご回答有難うございます。
ところで、１の父親を説得する方法ですが、説得にも応じないので、競売以外に法的に強制力をもって売る方法はありませんか。
例えば、共有物分割訴訟などの方法があると聞きましたが、これは、どういう方法なのでしょうか。
また、その他に方法はありますか。

補足日時：2001/03/25 10:37