解除条件と手付金 停止条件と手付金 について

例えば、
(1)解除条件付宅地売買契約で手付金を買主が売主に支払った後で、住宅ローンが通らなかった時・・・・
住宅ローンが通らなかったことによる解除条件が成就して、契約が解除された場合、すでに支払った手付金は法律的な視点ではどのような位置づけになるのでしょうか？
(2)また、当該契約が「ローンが通らなかったことを条件とする「解除条件付ではなく」」、「ローンが通ることを条件とする「停止条件付契約」」であったなら、ローンが通らなかった時は、すでに支払った手付金は、「不当利得によって買主に返還」ということで合ってますでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： NKNtooh 回答日時： 2010/03/10 01:38

蛇足があって紛らわしい回答だったようで申し訳ない。

＞・仮契約で不成立→手付金を払う。のはなぜでしょうか？
仮契約＝申込の段階ですので、手付は交付しません。
ローンの審査には、簡単で形式的な審査のあとに実質的な審査をします。
実際の取引を時系列であらわすと、こうなります。

・申込みと条件付承諾（仮契約）→形式的ローン審査（仮審査）→契約（本契約）and手付交付→実質的ローン審査（本審査）
仮審査通らない場合、申込み金返還（ケースバイケース）
本審査通らない場合、手付金返還

仮契約とは正式な法律用語ではありません、言ってみれば業界用語です。
土地の買主と売主が売買契約を結ぶ意思があっても、ローンが条件なら買主が仮審査をパスしなければ契約には至りません。
なので、申込み段階、いわば本契約の前段階の事を実務上仮契約と呼ぶことがあります。
本契約の内容は「土地の売買契約結ぶこと」ですが、仮契約は「買主が審査にパスしたら本契約を結ぶこと」です。

ここで契約書を作って仮審査にパスしなかった場合、印紙税等の費用が余計にかかるので、
この段階では契約書は作りません。当然ですが、いきなり本契約を結ぶという事はありません。

この回答への補足

名前間違えて記入して申し訳ありません；
NKNtoohさま、解りやすいご回答していただき、本当にありがとうございました。

補足日時：2010/05/12 05:17

この回答へのお礼

お礼遅くなりまして、大変申し訳ありません。
だいぶスッキリしました。
他も色々見てみましたが、NKNthhoさまにお答えいただいた内容が一番解りやすかったです。
ほかにも色々・・・申込書には金銭を渡す場合と渡さない場合があるけど、なぜなのかとか・・・
解らないことがいっぱいですが、少しずつ勉強していきたいです。
ほんとうにありがとうございました。

お礼日時：2010/05/12 05:14

No.2 回答者： akak71 回答日時： 2010/02/28 12:58

私の住む地域では、仮契約は結びません。

本契約のみです。　
特約として、＊日までにローンが審査が通らなければ、契約解除できる

仮契約だとすると、本契約を別にしなければならない。

この回答へのお礼

本契約のみの場合、本契約でＡはＢの土地を買う契約内容を記入、解除に関する事項も記入、ローン特約も記入して・・・
(1)Ｈ２２年９月１日　ＡはＢの土地を１０００万円で買いうける。
(2)Ｈ２２年１０月１０日に１０００万円全額を引き渡した時に所有権が買主に移転する。
(3)売主は１０００万円全額を受けたら直ちに所有権移転登記をしなくてはならない。
(4)買主は本売買契約日に１００万円を手付金として売主に引き渡す
(5)売主買主双方はＨ２２年９年１５日まで手付け放棄による契約の解除が出来る。
(6)（ローン特約）Ｈ２２年９月８日までにローンが通らなければ買主は契約を解除できる。
このような感じで・・・・

・(6)の解除は手付金による解除では無いので（特約による解除なので）、手付金は買主に戻ってくるということでしょうか？
・仮契約と本契約の違いとはなんでしょうか？
・仮契約と本契約を別にやる必要性ってなんでしょうか？
私、仮契約と本契約の意味が根本的に解って無い状態です；
もしよろしければ、ご教授いただけたら助かります。
よろしくお願いいたします<(_ _)>

お礼日時：2010/03/02 03:50

No.1 回答者： NKNtooh 回答日時： 2010/02/28 11:47

たぶん質問者さんは忘れてると思うのですが、

（２）の停止条件の場合
・ローンが通ったら契約内容の効果発生。　　　　だけど
・ローンが通らなくても契約自体は”そのまま”　　です。
契約を解除するには停止条件とは別の約束が必要です。

別の約定がある前提なら１も２も同じ事です。
結局、ローン契約の不成立が原因で契約が解除され、（540条）
まずは545条の原状回復義務→703条の返還義務という流れに。

うちの地域では解除条件で仮契約、不成立なら手付金の返還が多数ですね。

この回答へのお礼

ご教授ありがとうございます<(_ _)>
停止条件付契約は条件が成就するまで契約の効果を止めているだけで、契約の効果（相手方との約束は）そのまま。なのですね
仮契約と本契約の違いもわからず、さらに仮契約の契約書も、停止条件付契約の契約書も、まだ見た事が無い状態で質問してしまいました・・・。私、債権の勉強の方も、あまりやってなかったです。まだまだ色々調べないといけないことがいっぱいありますね；
そんな私にご回答いただき、大変ありがたく感じました。

あと、もしよかったらこちらもお答えいただくと助かります。
・仮契約で不成立→手付金を払う。のはなぜでしょうか？
そもそも仮契約ってなんでしょうか？
条件付契約の事を仮契約というのでしょうか？
仮契約の後に本契約らしいので・・・なんとなく仮契約では手付金は戻ってくるようなイメージがあるのですが・・・。

お礼日時：2010/03/02 03:18