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お世話になります。
賃貸の契約を進めていたのですが、大家様からキャンセルのご連絡を頂きました。
損害賠償請求して勝ち取ることは可能そうでしょうか?

今までの経緯は以下の通りです。

5月2週: 物件を見つけ、申し込む。申込金1月分を支払う (手付金では無かったはずです)。
5月3週: 入居審査でOKを頂き、重要事項説明を受けた。日数が無いが
家主希望で6月1日よりの契約となる。(引っ越しは6月半ばを予定していましたが、
それくらいならとOKを出す)
5月4週: 決済金全額を支払い、契約書・住民票・印鑑証明など全て仲介会社へ渡し、
後は、家主の押印と鍵渡しのみの状況となりました。

6月1日: 連絡なし。18時頃に仲介会社へ電話連絡して契約の締結結果を聞くも、
その時点で連絡などはないとのこと。
6月2日: 大家様からキャンセルのご連絡

キャンセルの理由としては、入居前のリフォーム後のチェックで、壁紙のはがれ、
床の傷などがあったため、「このままでもOKですが、可能なら直して欲しい」と連絡した事や、
入居時状況確認書の作成方法を問い合わせたことによって、面倒な賃借人だと思ったとのことです。

既に退去の手続きや、引っ越し業者の手配、旧居の生活家電の破棄(2箇所積みのため
1箇所の冷蔵庫や洗濯機)、新居のエアコンの購入などを済ませており、
急遽キャンセルと言われても困ります。購入エアコンや引っ越し業者の
キャンセルはまだしも、生活家電の破棄が終わっているので、
退去が取り消せたとしても通常の生活に戻れません。

上記状況だと、こちらは契約の履行に着手している状況だと思います。
また、キャンセルのご連絡も紙面上の契約日を超えてのものです。
損害賠償請求して勝ち取ることは可能そうでしょうか?
取れるとしてどの程度になりそうでしょうか?

契約書などのコピーは全て手元にあります。
決済金は約30万 (敷金10万+仲介料と家賃で2ヶ月分(9x2=18万)+害虫駆除費など)です。

質問者からの補足コメント

  • 一点書き忘れました。5月3週の時点で日数が無いというのは、
    その時点ではリフォーム前だったためです。
    5月4週末頃にリフォーム後の確認を行い、上記のお願いと共に押印した契約書をお渡ししました。

      補足日時:2015/06/02 17:02
  • ご指摘ありがとうございます。
    もちろん、そちらも全力で進めています。
    そっちがうまくいけば、ひとまずは安堵できます。

    No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2015/06/02 17:39
  • すみません、よく考えると借地権は、そもそも関係ないですね。
    関連部分を取り消します。

    それはそれとして、やはり一般的な賃貸借は双務・有償・諾成契約だと
    認識しているのですが、書面が必要というのは、どのあたりからのご判断なのでしょうか?
    - http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/toriku …

    No.7の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時:2015/06/02 22:02
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A 回答 (10件)

ごめんなさい。

弁護士等の法律の専門家ではありません。 でも宅地建物取引主任者(今なら宅地建物取引士、かな)です。


>例えば全日本不動産協会などには「賃貸借契約は、口頭でも書面でも成立可能である」とあります。

すみません。初めて見ました。推測ですが、大家と直接契約のことを言っているのではないでしょうか? 不動産業者(宅地建物取引業者)が介在する場合、その業者の、宅地建物取引士がライセンス提示のうえ、書面で重要事項説明を行い、そのあと大家と印釈人が署名捺印し、契約が成立します。契約成立前ならば、大家、賃借人ともにノーペナルティで契約の申込み(申し込みね。)をなかったことにできます。
これは昔悪質な不動産業者にだまされる人が多かったためにできた法律です。

なお当たり前の蛇足ですが、「口頭でも成立可能」とは、「口頭での契約が成立していた」という証拠が必要です。(質問者さんのケースでは、その証拠がありますか??)

このURLの6-4では

http://www.retio.or.jp/info/pdf/syakuya.pdf

署名、捺印がなくても鍵の引き渡しがあれば契約は成立している、と書かれています。私もこれには同意します。(署名捺印がなくても鍵を渡した以上、大家には契約締結の意思があったと判断されるからです。すなわち、鍵の引き渡しが証拠となっています。)

ネットで、「宅地建物取引業法  賃貸借契約 成立要件」で検索するといろいろな見解が出てきます。(正直いいまして、個人的に賛成できない見解もあります。)
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この回答へのお礼

ご教示ありがとうございます。
公益財団や組合の見解も分かれていて、
都道府県のガイドライン(例えば大阪)では、大家様が
入居審査でOKを出した時点で契約成立とするなど、
揺らぎが大きそうですね。

どちらにしろ、まずは示談交渉になると思いますので、
そういうものとして認識しつつ行っていきたいと思います。

お礼日時:2015/06/03 10:18

あくまで法律的に考えると・・・



「賃貸借契約が成立した」のであれば、大家は勝手にキャンセルできない。

質問者さんは、賃貸借契約に基づき、家屋を引き渡せ、引渡しが遅れたことの損害の賠償をしろ、という請求になります。

大家のキャンセルの申し出に対し、「合意」で解約することは可能。この場合は、質問者さんがどこまで請求できるかは、大家さんとの「交渉次第」。

これに対し、「賃貸借契約は成立していない」とすると、大家はそもそもキャンセルの必要はない。質問者さんは、「賃貸借契約は成立していない」が、「賃貸借契約が成立すると誤信した」として損害賠償請求する、ということになります。

法律の理屈でいうと、もはや当事者間の交渉で何とかなるレベルではありません。弁護士に任せるしかない・・・
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この回答へのお礼

どちらにしても交渉次第という感じですね。
大家様も大事になるのは嫌だと思いますので、ひとまず損害賠償を前提に
示談の相談をして、ダメそうなら弁護士にお願いしようと思います。
ご回答ありがとうございます。

お礼日時:2015/06/03 10:36

これ、裁判を前提にした話だよね?


素人が内容証明で損害賠償を請求してハイそうですかと貸主が支払うはずないんだし。
裁判前提であれば、こんな質問サイトで質問したところで、実際に弁護士と話したら全く別の話になる可能性大だから役に立たないと思った方がいい。
それくらい弁護士や裁判はシビア。

弁護士へ法律相談へ行って、アドバイスをうけるのが吉。
その弁護士に依頼して弁護士名で内容証明を打ってもらうのも有効。
弁護士名というのが肝。
不慣れな人は弁護士から内容証明もらっただけで慌てるので、裁判ナシですんなりと損害賠償を取れる可能性もある。
弁護士名で内容証明発送の費用は5万円くらいか。
相談した弁護士事務所の規定によるが。


蛇足ながら。
質問文や補足や回答を拝見したが、質問者が期待しているほどの賠償額は取れないと思う。
まあ、これは担当する弁護士の見解によるだろうけれど。
老婆心ながら、額についてはあまり期待しすぎないように・・・。
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この回答へのお礼

ご教示ありがとうございます。

実損害分を払って頂ければそれで良いんですが・・・それすらとなるとちょっと辛いですね。
ひとまずは当人同士で和解を目指しまして、和解できそうに無いようなら、
弁護士を立てる予定です (弁護士費用でマイナスだと思うので・・・)。
本人同士の交渉のために、色々と教えて頂いている状況でして、
大変助かっております。皆さまありがとうございます。

お礼日時:2015/06/03 10:24

まず民法では、契約は口約束でも成立する、となっている。

しかし不動産の賃貸借契約では、口約束での契約成立は認められていない。
仲介業者の重要事項説明があり、そのあと契約の甲乙の署名捺印をもってして賃貸借契約が成立する。

今回の質問者さんのケースでは、大家はまだ判をおしていない。(少なくとも質問者さんは大家の判を押した契約書を受け取っていない。) したがって不動産の賃貸借契約は成立していない。
そして不動産の賃貸借契約では、契約締結前ならば大家、賃借人ともにノーペナルティで契約の申込みをなかったことにできる。



>また解約のところに「当事者の一方が契約履行に着手した後の解約は入居後の解約とみなす」とありました。
>したがって、入居後の解約相当になりそうです。
>しかし、なんでこんな不利な項目を付けているか分かりません。

これは確かによくわからん。こんな契約書は見たことがない。仮に賃借人が契約の申し込み後それを撤回した場合、大家が契約条項をたてに、「俺は契約履行に着手していたから金を払え。」と言っても、認められません。
同じことが質問者さんの場合にも考えられ、「質問者さんが契約履行に着手していた」といっても認められないかもしれない。

そして(辛口になるけど)

>既に退去の手続きや、引っ越し業者の手配、旧居の生活家電の破棄(2箇所積みのため
1箇所の冷蔵庫や洗濯機)、新居のエアコンの購入などを済ませており、
退去が取り消せたとしても通常の生活に戻れません。
上記状況だと、こちらは契約の履行に着手している状況だと思います。

これは質問者さんが、契約がまだなのに勝手にやったこと(大家に一切の責任はない)と言われる可能性があります。

繰り返しになりますが、賃貸借契約では、契約締結からスタートします。

>キャンセルのご連絡も紙面上の契約日を超えてのものです。

関係ありません。だってまだ契約していないんですから。

>損害賠償請求して勝ち取ることは可能そうでしょうか?

難しいと思います。相手が拒否したら裁判でしょうね。(ごめんなさい。個人的には裁判でどのような司法判断が下されるかは非常に関心があります。)
この回答への補足あり
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
お詳しいようなのでお聞きしたいのですが、
口頭での契約は不可能なのでしょうか?

例えば全日本不動産協会などには「賃貸借契約は、口頭でも書面でも成立可能である」とあります。
http://www.zennichi.or.jp/low_qa/qa_detail.php?i …

定期借地権や事業用借地権は文章が必要なようですが、
普通借地権でも同様なように何処かの時点で法律が変わったりしていますでしょうか?
(調べた範囲で出てこないため・・・)

お礼日時:2015/06/02 21:38

引越し屋への内金・家主への敷金と家賃・現在住んでいる家の退去撤回等の費用を払っているのでしたら、不動屋さんを通じて損害請求を。

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入居申し込み書や、重要事項説明書に、その辺りのことは書かれていませんか?


契約後の入居前のトラブルはないとは限らないため、入居できなくなったときには一切の請求はできない、という契約を交わすことがあります。
これは、例えば先に住んでいる人が退去することを前提に契約を交わすことがあるため、稀に住人が退去を取り消すことによって、入居できないケースが起こることもあります。
そのような場合、契約をしても大家は入居を断らなければなりません。
ですから、引っ越し前ならば契約後でも大家都合でいくらでも取り消せる予防線を張るのです。

もしそういう書類があり、サインしてあったならば、損害賠償請求はできません。
もし、全ての書類に関してそのような記載がないならば、損害賠償請求は可能です。
すべての書類を確認してみてください。

なお、損害賠償請求に関しては、専門家にご相談ください。
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この回答へのお礼

ご指摘ありがとうございます。
言われて念のために重説を見直したところ、
賠償請求は「法に定めるところに依る」
また解約のところに「当事者の一方が契約履行に着手した後の解約は
入居後の解約とみなす」とありました。

したがって、入居後の解約相当になりそうです。
しかし、なんでこんな不利な項目を付けているか分かりません。
家主側の契約の履行は鍵渡しですし・・・。

お礼日時:2015/06/02 20:57

仲介会社悪い



大家さんとそもそも契約も済んでないのに 
あかたも契約確定してるそぶりを見せた仲介会社も悪い

不動産屋はここら
逃げられるように書面どこかに書いてあると思うけど
金は即全部返ってくるでしょう。

業者ですと手付け2倍とかなんですが 仲介会社との契約どうでしょう?
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そんな余計なことは、引越しが済んで、お金に余裕が出てから自由にやってください。



今は新しい引越し先見つけることが重要では?

裁判しても、そんなにすぐに解決しませんよ。
次の更新時期まで決着付けばいい程度の話です。
この回答への補足あり
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http://chintai.wiki.fc2.com/wiki/%E8%B3%83%E8%B2 …

「賃貸不動産の契約が完了する前に、手数料やその他違約金等を受け取る事は一切認められてません」

ここがどう解釈されるかですかね。
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ふつうは手付金の倍返しが相場ですが、これは契約後のキャンセルに該当でしょうね。

加えて実害分、新たな賃貸が決まるまでの費用などを、仲介業者へ。

仲介業者に、同程度の別の物件を要請からでしょう。奇跡的にすぐ見つかれば、遅れた日数分の補償として比較的少額で妥協。
 いまごろ大家さんを説得してキャンセルの取り消しを交渉していればいいのですが。。
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この回答へのお礼

重説を見直したところ、解約のところに「当事者の一方が契約履行に着手した後の解約は
入居後の解約とみなす」とありまして、ほぼ確実に契約後のキャンセルとなりそうです。

今更キャンセルを取り消されても、そのような大家様の所に入るのは気が引けますので、損害賠償請求に行きたいと思います。

何はともあれ、他の住居が見つけることを、まず優先いたします。

お礼日時:2015/06/02 21:00

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