リフォーム代金について契約書に記載されている場合借主負担になってしまう？

Question

今年9月に新居が完成する予定で、98年3月から住んでいる賃貸マンションを出ます。「教えて！goo」で過去の質問を検索すると、「日常生活の中での傷や汚れなどは大家負担が原則」という回答を目にしますが、契約書に以下のように書かれている場合は、借主負担になってしまうのでしょうか？（契約書に関係なく借主が負担する責任はないとどこかで聞いた気もしますが本当かどうか不安です）
また、床、じゅうたんに不注意でつけてしまったタバコの焼け焦げがあります。
　契約書内容抜粋：
「乙(借主)は自己の責において本物件につき、原状回復の義務を負うものとする。本物件に1週間以上入居の場合は、じゅうたんの交換・ハウスクリーニングを行うものとする。また、通常の使用に伴い生じた本物件損耗を除き、甲および乙は原状回復の内容および方法について協議するものとする。」
　以前このマンションを出た人からリフォーム代として畳、じゅうたん、クロス張替え、クリーニング代などで25万円程取られ、これでも少ないほうだと貸主に言われたと聞きました。

maedango · Accepted Answer

不動産に携わっていた経験上で回答します。

　賃貸借契約満了に伴う退去の際の原状回復は、貸主が負担すべきで、『借主の過失のない経年劣化による室内の模様（表層）替え』は毎月の賃料に含まれるべきという判例があります。上記契約書内容の抜粋で、「通常の使用に伴い生じた本物件損耗を除き、」がこれに該当します。

　またその上の「じゅうたんの交換・ハウスクリーニングを行うものとする。」も通常の使用であれば、借主ではなく貸主が負担すべきものであると思います。

　抜粋冒頭の「乙(借主)は自己の責において本物件につき、原状回復の義務を負うものとする。」という部分の『原状回復』というのは、家具・家財道具の撤去や取り外しておいたものなどを元通りにして空っぽにしておくというのが本来の意味で、貸したときのように新品にという意味ではありません。通常の使用をしていれば壁のクロスも汚れてきたり、カーペットも家具の跡がついたりするのが当然で、それを借主に全部負担させるのはおかしいです。

　しかし今回freeplanさんの過失で床にタバコの跡をつけてしまったとなれば、カーペット部分は残念ながら借主の過失で相殺されます。

　それ以外の部分（ハウスクリーニング、畳表替え、クロス張替え）は、借主に明らかな過失がない限り、法的には払わなくても良いと思います。まずはその方向で先方と話し合いをすることをお奨めします。ここではあくまでも下手出たり、落しどころを探そうとせず、知り合いの弁護士に相談して来たんだと言うぐらいのハッタリがあるくらいの強気の構えでいくべきです。

　これで解決すれば万事ＯＫなのですが、先方も必死に抵抗し協議して落しどころをみつけようとすると思います。最悪訴訟になっても構わないと腹をくくれるのであれば、断固して払わない線でいいのですが、手間隙を考えると妥協点を見つけることも必要かと思います。


　通常不動産の慣行上では、一歩譲って『貸主借主の折板』にする条文が多く見られます。上記抜粋でも「甲および乙は原状回復の内容および方法について協議するものとする。」とあるので、freeplanさんが異議を唱えた場合、freeplanさんの過失分以外の費用を折半しようと言ってくるのではないでしょうか？

　一般の人は、多少納得できないが落しどころとしては仕方ないとこれで手を打つことが多いです。

　しかし業界の裏話をいうと、これでも本当はfreeplanさんの負担がほとんどになります。というのは、本来修復に必要な費用が１０万円だとすると、貸主または管理する不動産会社はリフォーム業者に頼み倍の２０万円の見積りを作ってもらいます。これを借主に提示して、『２０万円かかるから、お互い１０万円ずつ折半しましょう』とするカラクリです。リフォーム業者も仕事をもらう関係上、頼まれれば断れないのが実情です。またひどい業者になると、自分ところの利益まで乗っけて提示するケースもあります。
　もしfreeplanさんがでてきた見積りを見ても、建築の専門知識がない限り、おそらく見積単価が適正かどうかは判断できないと思います。高いと異議を唱えても先方も「他はどうか知らないが、うちはこれだけかかる」と言い張ると思われます。知り合いの詳しい人に見せても、仕入先、発注形態、施工方法等により多少金額のバラツキがあるのは当然なので、明確な根拠にはなりえないかもしれません。

　そこでお奨めするのは、貸主サイドに「協議した回復範囲・仕様で、freeplanさんの知り合いの業者で見積りしてもらい、安ければそちらを使っても良いでしょうか？」と提案することです。同じ仕上がりになるのであれば、安く仕上がるのは借主だけでなく貸主にとっても良いことのはずです。カラクリがなければどうぞと言うはずです。あれこれと難癖や言い訳を言ってくれば、そうすることの不都合を自ら暴露したと言っていいでしょう。これらの論理矛盾を突いて交渉すれば、ボッタクリされずに済むのではないでしょうか。

ご検討をお祈りします。

sigino · Answer

大家です。
　＞契約書に以下のように書かれている場合は、借主負担になってしまうのでしょうか？
契約書にかかれ、かつ借主がその条項を理解・納得してかわしたものならば、その条項は有効です。
契約内容を確認するために宅建主任者による重要事項説明がありますから、freeplanさんにも「押印した責任」はつきまといます。
うちの場合、低家賃で退去時の畳表替え・ハウスクリーニングを借主負担でしてもらうプランと、その分を契約期間で割って家賃に上乗せした高家賃プラン（退去時のハウスクリーニングと表替えは貸主もち）を提示し、借主に選んでもらうよう仲介業者に依頼しています。
プロのハウスクリーニングと表替えをすることにより、借主に「原状」をわかり易くしております。

ところで、「通常の使用に伴い生じた本物件損耗を除き、甲および乙は原状回復の内容および方法について協議するものとする。」 
とありますから、じゅうたん交換、ハウスクリーニング以外については通常損耗の借家人負担はないと読めます。
契約以上の負担を求められた場合は拒否しましょう。
ただし、タバコの焼け焦げに関してはfreeplanさんの責任であり、損害賠償しなければなりません。

あとのチェックポイントは貸主側の提示してきた金額が適正であるかどうかです。
相場には幅がありますが、施工箇所と単価の入った明細を要求するようにしてください。

リフォーム代金について契約書に記載されている場合借主負担になってしまう？

不動産に携わっていた経験上で回答します。

大家です。

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