不動産競売でオーナーが変わった後の引越し

不動産競売でオーナーが変わった後の引越し
5月下旬頃に住んでいるアパートが不動産競売にかけられ、6月よりオーナーが変わりました。
その後、新たに契約書を送るとオーナーから連絡がありましたが、いまだに届いておらず、
家賃は毎月払っている状態です。

そんな中引越しを考えているのですが、新たに契約を交わすまでは引越しはできないのでしょうか？

また、前オーナーに払っていた敷金は引継がれないと裁判所の方から聞いていますが、
引越しできるとして、退去時の費用は支払う義務はあるのでしょうか？

ネットで探しましたが見つけられ無かった為、質問させてもらいました。
よろしくお願いします。

No.3 回答者： takapiii 回答日時： 2010/07/13 22:47

誤解されないように明確に記載しますが、賃貸借契約が抵当権に対抗出来ない場合は(抵当権設定後に賃貸借契約を締結)、賃貸借契約は新所有者に引き継がれません。

これは逆に言うと、賃借人(借手)は新所有者から契約の締結を求められない限りは賃貸借契約を継続できないので、つまり、新所有者に対し原状回復義務も無いと言う事になります。

賃貸借契約が引き継がれず、敷金も新所有者に引き継がれないのに、原状回復費用のみ賃借人に義務を負わすと言う事は法的にあり得ないのです。
新所有者は原状での不動産を落札したのであって、現賃借人が原状回復した状態で落札した訳ではありません。

ただし、新所有者には敷金を返還する義務はありませんので、本来滞納家賃の担保として預けている敷金に関して返還請求は旧所有者にしかできないと言う事でもあります。
また、故意や過失によって破損し、不動産の価値を大きく減少させた部分に関しては、新所有者は賃借人に賠償請求は出来ますが、これが適用される場合の多くは占有屋という輩の場合が多いと思います。

賃貸借契約が抵当権に対抗できる場合は(賃貸借契約後の抵当権設定)、賃貸借契約は継続されますので、当然に原状回復義務は生じます。

質問者さんのの場合は、賃貸借契約は継続されず、また新所有者とも賃貸借契約を締結しないと言う事ですから、賃貸借契約は抵当権に対抗出来ないのでしょう。
その場合、6ヶ月以内に自由の退去でき、原状回復する必要もありません。

法律は万人の平等でなくてはなりません。敷金の返金の目途も立たないのに、原状回復義務のみ残ると言う事はあり得ないのです。

この回答へのお礼

詳細な回答ありがとうございます。

私の理解力が乏しい所があるのですが、新所有者は契約を引き継いでおらず、
敷金も引継いでいない。
そして新たに契約も交わしていない為、落札した原状からの回復義務を負う必要はない。
（破損等が酷い場合は賠償請求される事もあるが、その手のはタチの悪いオーナーが多い）
という事でしょうか。

と言う事でしたら、新たに契約する前に引っ越した方がいいですね。

今回の回答を参考にオーナーに話してみたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2010/07/13 23:33

No.2 回答者： katyan1234 回答日時： 2010/07/13 18:25

なんか損な感じがします。

通常競売に手変わった場合は契約せずに即退去してもらえませんか？と言う話も可能で
その代わりに半年間の猶予与えられます。家賃等どうなるのか少し待って考えてもいいと思います。
もし即その物件が必要と感じたら立退き料も必要になり払ってくれるかも知れない。
こちらから言うのはちょっと損でしょう。また相手が言ってきて交渉次第では原状回復なしで退去させてもらってもいいかも「そんな話は初めて聴いて実は立ちのいても原状回復の費用なんてありませんので・・・ともいえますからね。


それと契約の時に仲介を通して契約されているならいつ抵当になっているのかを確認してください。
もし契約前から抵当に入っていて伝えていない場合は不動産屋に責任を負えるかもしれません。
その場合は免権者である都道府県　国土交通省の宅建の担当に重要事項説明違反で問えるのかを確認して
もし問えるなら申告してあとは責任を取ってもらいましょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

そうした対応もあるのですね。
知識が乏しい為、大事になるのを恐れてついオーナーの言う通りにしてしまいます。

知らない用語もありますので、調べながら確認していきたいと思います。

お礼日時：2010/07/13 22:53

No.1 ベストアンサー 回答者： shion0851 回答日時： 2010/07/13 13:07

ご自身の責任ではないのに余計な苦労をしてしまいましたね。

心中お察しします。

＞新たに契約を交わすまでは引越しはできないのでしょうか？

新契約を交わす前でも引っ越し（＝今の賃貸契約の解約）は通常通り可能です。
退去後の都合もあるでしょうから、新オーナーからの契約書や連絡を待って時間をロスせず、こちらから退去したい旨を連絡をしましょう。


＞退去時の費用は支払う義務はあるのでしょうか？

退去時にかかる費用については支払う必要があれば、支払う義務を負います。
通常は敷金と相殺されますが、本件では、新所有者に返還義務がないと思われるので、全額を支払う事になると思います。
なお、平成15年に法改正があったのですが、それより前に結ばれた契約の中には、敷金の返還義務は落札者（新所有者）へ承継されるものもありました。
しかし今ではもうないと思うので、質問者さんの場合も、新所有者へ承継されない＝返還義務がない　という事になると思います。


余計なことかもしれませんが。
新所有者へは、国土交通省の敷金返還ガイドラインに沿った内容での原状回復査定を要求するとよいでしょう。（先方も元からそのつもりかも知れませんが）
ガイドラインについては参考ＵＲＬを見て下さい。

旧所有者へは敷金の全額返還を請求できるので、ダメ元で請求をすると良いでしょう。
稀に、少額ながら戻ってくるケースもあるようです。

ご参考までに。

参考URL：http://www.j2t.jp/category/1184658.html

この回答へのお礼

素早い回答ありがとうございます。

引越し自体は可能、しかし原状回復義務はあると言うことですね。

参考URLを確認して、きちんとオーナーに話していきたいと思います。

現状が把握できず動けない状況でしたので、助かりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/07/13 22:36