市街化調整区域の法人所有の農地転用について

市街化調整区域の法人所有の農地転用について

よろしくお願いします。
表題のような農地を法人で所有しています。
取得の経緯は、国の競売にて購入し、その際には事務所建築を予定しての購入ということで農業委員会に届出を行いました。
すでに購入から数年経ってしまいましたが、不景気や経営悪化により事務所建築が出来ずに更地になっています。場所や状況から宅地と同じ評価での固定資産税が課税されています。
経営者である私たちの家は、兼業農家であり、畑として一時的に利用することで、固定資産税の負担を減らすことが出来ないかを検討しています。

畑などとして課税を受けるためには、どの程度行う必要がありますでしょうか？
土地全体を畑として利用しなければならないのでしょうか？

法人が農地として個人に貸すことについて問題はありますでしょうか？

地域の整備のために資材置き場などとなっていた期間があるため、土地が固く、石も多いです。
農業用機械を入れることが出来ません。
建設用重機で一部土を掘り起こし、土を入れ替える必要があります。
親族に建設会社や残土を扱う会社もありますので、費用的な負担は少ないと考えていますが、大変な労力と引き換えに、課税が変わらなかったでは困ると思い、悩んでおります。

アドバイスをいただけます様、お願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： mi-24x 回答日時： 2010/08/15 19:14

ご質問の場合、そもそも農地法３条による貸借の許可を得られないと思われます。

転用目的以外で一般の法人が農地を所有することは認められていませんので
その法人が渡人となって農地を貸し出すことはおかしいということになります。

どうしてもということであれば、法人から質問者様に農地として所有権を移転する
というやり方があります。ただし、常時従事、一定面積の農地の保有といった
農地法３条にさだめられた要件を具備している必要があります。また、一度
農地として所有した場合、相応の期間農地転用ができなくなることにも注意が必要
です。ただ、ご質問のケースだと課税逃れという目的が行政側にもわかりますから、
許可を得られるかは微妙ですね。

私なら
・今後、転用をしないという誓約書の提出
・農業経営の計画書の提出
・（許可前に）当該地を農地にして、栽培を開始する。
という条件を満たした場合に許可します。

また、農地の法手続と固定資産の課税は全く別個に行われます。
所有権が移転すれば、従前の農地転用許可は無効になりますので、
固定資産を農地にするよう交渉する余地はありますが、課税担当部局が
どう考えるかは何ともいえません、事前に問い合わせた方が良いでしょうね。

当面、転用する予定がないのなら第３者に売却してしまうことをお勧めしますけど
どうしても保有しなければならないんですかね？

この回答へのお礼

お礼が遅くなり、申し訳ございませんでした。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/09/18 15:56

No.2 回答者： megira 回答日時： 2010/08/14 08:31

民事執行法に基づき裁判所が行うのが競売で、国や自治体が行うのは公売です。

http://www.city.hachioji.tokyo.jp/zeikin/nouzeiq …

農地売買が届出制なのは市街化区域内だけであり、市街化調整区域での農地購入であれば、競売や公売での農地取得であっても、農地法第３条又は第５条の許可が必要です。
このため、入札に参加するためには、「落札後には、農地法第３条又は第５条の許可が受けられる見込みがある」旨の証明書の提出が義務付けられており、この証明書を「農地買受適格証明」といいます。
農地買受適格証明には、第３条適格証明と第５条適格証明の２種類があります。
http://www.city.nobeoka.miyazaki.jp/contents/son …

「事務所建築を予定しての購入」ということなので、第５条適格証明の方の交付を受けて入札に参加し、落札後に農地法第５条の農地転用許可を受けて取得したものなのでしょう。

遅滞なく転用事業を実施することを条件として許可されているはずですので、転用しないままで放置していること自体が許可条件違反であり、場合によっては、許可が取り消されることもあります。
http://www.shimotsuke.co.jp/news/tochigi/region/ …
「農地転用後、放置７件　宇都宮市、許可取り消し含め対応」
http://www.pref.yamaguchi.lg.jp/cms/a17200/nouch …
「農地転用許可後の事務処理要領」

この回答へのお礼

お礼が遅くなり、申し訳ございませんでした。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/09/18 15:55

No.1 回答者： dr_suguru 回答日時： 2010/08/13 06:12

＞取得の経緯は、国の競売にて購入し、その際には事務所建築を予定しての購入ということで農業委員会に届出を行いました。

競売取得であっても
法人の適格者証明添付で農地法3条許可で取得できる。
3条取得である限り
3年3作の転用は原則不可。

＞畑にしたい

一般的に、改良届
↓
http://www.city.tahara.aichi.jp/section/noui/son …

＞法人が農地として個人に貸すことについて問題はありますでしょうか？

農地法の3条許可が必要。

＞場所や状況から宅地と同じ評価での固定資産税が課税されています。

更地でほったらかしだから
雑種地課税

＞畑などとして課税を受けるためには、どの程度行う必要がありますでしょうか？
＞土地全体を畑として利用しなければならないのでしょうか？

全体を耕運し耕作しなければならない。
又は、果樹（実のなる木）を植える
間隔は税務課と要相談。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり、申し訳ございませんでした。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/09/18 15:55