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袋小路の奥の土地を高く売る方法についてご意見ください。
現在両親が住んでいる家+土地なのですが、あまりにも古く不便なので売って、賃貸にでも移り住もうかという話が出ています。
が、建物は古く(以前、固定資産税のはがきをチラ見したときの記憶では、登記は昭和34年だったような)、また狭い路地の一番奥にある家で土地の間口での路地の幅は1m50cm以下で軽四すら入れず、普通車1台がなんとか通れる道までそのような路地が30~40mはあるという土地なので、法律上の制約で建て直すこともままならないです。
土地面積はそれなりにある(具体的数値は失念しましたが、建てられるなら普通の4LDK庭付き駐車場付きの家くらいは建ちそうです)のですが、何とか有利な条件で売却する方法はありませんでしょうか?

私の乏しい知識で思いつくのは・・・

 A.道路に面している隣家に買ってもらう(もちろん不動産屋を通して)
 B.「建て直し」ができないのなら、法律ギリギリのところで大規模な「リフォーム」をして住戸として売りに出す(が、重機が入れないのにできるのか?)

くらいしかありません。
他に何か良い方法はありませんでしょうか?よろしくお願いいたします。

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A 回答 (4件)

となりの方に買ってもらうのが一番良いと思います。

ただ、隣の方があなたと同じ状況ですと、土地が広くなってもあまり意味が無いでしょう。よって、あなたにしては高く売るが目的ですので意味は薄いでしょう。

それと建て替えの問題ですが、思っているほど難しくなかったりします。
ただし、容易でないのもあなたが十分分っていると思います。

では、何が難しいのか。手間がかかるのかですが、とにかく
市の建築課に相談に行くことです。

転売目的ではなく、次の方が住むために建て替えるのだということを粘り強く訴えれば、スケルトン立替のような、柱一本を残して実質建替えのような小細工は不要です。

きちんと購入者のローンも通りますし、新築できるので今の住宅ローン控除も受けることが出来ます。
但し、そうはいっても、袋小路の土地ですよね。

それ相応の値段でしか売れませんよ。
また、それ相応だからこそ買ってもらえるのです。

折り合わず、ずっと時を待っていて、辺りいったいが震災で整備でもしたら別ですが、現在の段階ではまず安値で取引されるのが妥当であり当然であると思います。

ただ、立替ができないなど、不用意な思い込みはせず、法的にクリアにして、きちんとした立替できる土地として販売できる道は残されていると思いますので、その点だけ考慮していただければと思います。
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

>となりの方に買ってもらうのが一番良いと思います。ただ、隣の方があなたと同じ状況ですと、土地が広くなってもあまり意味が無いでしょう。

東西のお隣さんは似たようなもので道路に面していないので、ウチの土地を買ってもほとんど無意味ですね。せいぜい「庭が広くなる」というくらいでしょうか。


>よって、あなたにしては高く売るが目的ですので意味は薄いでしょう。

「高く」とは言いましたが、相場より高く売れるとは思っていませんので、「少しでも高く・・」というつもりで質問させていただいてます。言葉足らずでした。


>ただ、立替ができないなど、不用意な思い込みはせず、法的にクリアにして、きちんとした立替できる土地として販売できる道は残されていると思いますので、その点だけ考慮していただければと思います。

暖かいお言葉ありがとうございます。気長に隣家の動向などもみて待ってみようかと思い始めてます。

他の皆さんのご意見も伺って、売ることすら難しいという現実にようやく気が付いた次第です。まあ、私の土地ではないですし、私自身その土地で儲けたいわけではないのですが、いま住んでる両親がこの土地を売った後で、別の賃貸などであと10年か15年くらい住むための家賃の原資になればと思ったのですがね。売れないまま賃貸に移ったら、いまは家賃=0円なのでむしろ赤字になってしまいますね。

お礼日時:2010/08/27 19:02

ちょっと厳しい回答になりますが・・・



有利な条件と言うのが周辺の相場より高くというような贅沢な話では無いでしょうけど、その土地は売る(買い手を捜す)だけでも大変です。

捨て値で(いくらでもいいから買ってくれ)と言っても売れるかどうか判りません。


つまり不動産とは買い手が居て始めて値が付きます。

逆に言えば買い手の無い不動産は実質的な資産価値はゼロです。(換金できないのですから)

例えば田舎で山をたくさん持っていても買い手が無ければ0円の山です。

でももし近くに飛行場が出来るなどになり、その山に道路を通しますとかになれば宝の山に変ります。


その土地の購入を検討してくれるのは、その土地に隣接してる土地所有者だけでしょう。

しかしこの場合は買ってくれたとしても足元みられて買い叩かれます。

基本的に不動産取引とは、こちらから買ってくれと持ちかければ買い叩かれ、相手から売ってくれと来れば高い価格での交渉ができるものです。


耐震補強を含めた「新築そっくりさん」のようなリフォーム(重機が無くても出来ます)をして、自分達で住むのが良いように思いますけど・・・掛けた金額の価値分は居住し続けることが出来ると思います。
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

0円と聞くと、ちょっと悲しいですね・・・。確かに売れなければそのとおりなのですが。
リフォームで住むのが土地の有効利用としてはいいのでしょうが、そのご意見に関してはいろいろとありましてちょっとネガティブ寄りです。

土地柄、大規模な開発や区画整理などはあり得ないと思います。

お礼日時:2010/08/27 18:50

ネガティブな情報しかないので、ネガティブな意見しか書きようが無いというか、ポジティブな面があれば、そこをメリットにする売り方というのも考えられるでしょうけどね…。


まぁそれが何も無いのであれば、多分「なんとか有利な条件で売却する」ではなく「何とか安くても売り抜ける」という事しか考えられません。

Aに関してはどういう配置なのかすら分からないので、回答しようがなく、Bに関しては無駄金をかけて結局売れないという方向になるのが目に見えています。貴方達が不便で住みにくいと言っているのだから、買う方はもっとシビアですよ。
車が入れないと資材置き場にすらならないし、駐車場にもならないし。

「新築そっくりさん」で建て替えて、自分たちで住むというのもありですが、車が入れないので、建築材料を手で運ぶ人員分高額になりますね。でも一つの選択肢です。
道路に面した隣地があれば、それを買い、一つの土地として売るという思い切った手段もあります。これなら高額に売れるかもしれません。
あるいは、道路分だけでも買う。巾4メートルで公道に出るまでの距離分ですね。多少高く買ったとしても、土地の評価が上がる分、得するかもしれません。
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

そうですね、私が考える限りではポジティブに捉えられるポイントは思いつかないです。
論点がずれてますが、この家は上物付きで親戚からかなりの安値で譲ってもらったもので、そこでもう30年近く以上も雨風をしのいできてくれたのだから「元は取れた」と思えるくらい、ですかね。

>道路に面した隣地があれば、それを買い、一つの土地として売るという思い切った手段もあります。これなら高額に売れるかもしれません。
>あるいは、道路分だけでも買う。巾4メートルで公道に出るまでの距離分ですね。多少高く買ったとしても、土地の評価が上がる分、得するかもしれません。

道に面した隣家はあるにはあるのですが、片方は昔からずっと住んでいるかなり広い土地のおうちですし、反対側は最近建て増ししたくらいですから売る気はさらさらなさそうです。

やはり、他に思い切った方法があるわけではなさそうですね。

お礼日時:2010/08/27 18:43

地価の高い地域で売り物件も滅多にないような地域ならば別ですが、そうでもない地域ならば「有利に売る」というのは無理でしょう。


Bの方法ではリフォームで綺麗な家になったとしても、土地の条件がそれほど悪ければ売れないでしょう。そもそも買おうにも、土地の条件が悪くて住宅ローンが使えないかもしれません。リフォーム代金の回収すらできないかもしれません。
Aの方法が現実的でしょうけど、売りに行っても買い叩かれるだけでしょうね。
逆に隣家が売りにでた時に買い取って一緒に売る、とかいうのはどうでしょうか。しかしそれにしても、有利に売れるのではなく、そのままでは売れないのでそうすれば何とか安くても売れる、という程度ですが。
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この回答へのお礼

ご意見ありがとうございます。

不動産に詳しい方なら私の思いつかない何か別の方法があるのではないかと思い質問してみたのですが、やはりおっしゃられるような状況なのですね。

>Aの方法が現実的でしょうけど、売りに行っても買い叩かれるだけでしょうね。

数年前に北側の隣家が土地を欲しがっている、という情報があったのですが、その時はスルーしてしまいました。その後、その家は私と反対側の空き屋を買って鉄筋4階建ての作業場兼住居を建てましたね。
いま思えばそのときが唯一の売り時だったのかもしれません。


>逆に隣家が売りにでた時に買い取って一緒に売る、とかいうのはどうでしょうか。

これは気長に待たないといけませんね。
もし住まなくなったとしても固定資産税を払い続けなければいけないのでしょうかね・・・。

お礼日時:2010/08/27 18:34

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Aベストアンサー

大丈夫ですよ。そのうちに慣れます。

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Q袋小路の土地【現在アパート】を安く買うためには

タイトルの件、質問いたします【代筆投稿】

下記の図をご覧ください。

私の家の裏にアパートがあります。そこを購入して、いずれは、アパートの人に出ていって
もらい、アパートを解体し、さらに、自分の自宅も解体をした上で
新しく二世帯住宅を建築したいと思っています。

袋小路の土地は、不動産屋が言うには、通常の相場より安く買えるそうです。
今、不動産さんに間に入ってもらい、購入しようと思っています。

質問は
 1.相場より安いとは、どの位安くなるのでしょうか?そこのアパートは約14坪です。
   ここらへんの付近の坪単価は150万円だそうです。

 2.仮に安く買えても、当該土地は、アパート【2部屋】どちらも入居中です。中に入っている人は
   生活保護を受けている人だそうです。更新月などに、簡単に出ていってもらえるものなので
   しょうか?

 3.アパート解体費用はどの位かかるのでしょうか?
   アパートを解体してから土地のみの購入を考えていたのですが、急にアパートのまま売り出すと
   言ってきており、悩んでいます。

あくまでも、裏のアパートの購入目的は、アパートを解体をして、自分の家の土地と合わせて
新しい二世帯住宅を建築する事です。

ご存知の方、いらっしゃいったら、教えて下さい。
よろしくお願いします。

タイトルの件、質問いたします【代筆投稿】

下記の図をご覧ください。

私の家の裏にアパートがあります。そこを購入して、いずれは、アパートの人に出ていって
もらい、アパートを解体し、さらに、自分の自宅も解体をした上で
新しく二世帯住宅を建築したいと思っています。

袋小路の土地は、不動産屋が言うには、通常の相場より安く買えるそうです。
今、不動産さんに間に入ってもらい、購入しようと思っています。

質問は
 1.相場より安いとは、どの位安くなるのでしょうか?そこのアパートは約14坪で...続きを読む

Aベストアンサー

>袋小路の土地は、不動産屋が言うには、通常の相場より安く買えるそうです。

道幅4m以上の道路に幅2m以上接していなければ、その土地に新しい建物を新築できません。(すなわち、今ある建物をそのまま使うか、大規模改修して使うか、になります。)このような土地は、確かに安く買えます。(当たり前です。家が新築できない土地なんですから。)


今あるアパートは築何年ですか。木造アパートの耐用年数は築20年以上です。立て直しの時期が間近ならば大家もそれなりに考えるでしょう。(上でも書きましたが、新築は無理でも大規模改修で新築並みにすることも可能です。)  立て直し時期まで時間的猶予があり、それなりに家賃収入があるなら大家も急いで(安値で)売らないでしょう。


>1.相場より安いとは、どの位安くなるのでしょうか?そこのアパートは約14坪です。
  
上記の状況次第です。大家がまだ売る気がなければやすくなりません。

売る気が合った場合です。
基本的には建物新築ができない土地の価値は0円でいいと思います。私なら質問者さんの土地価格の1/2を出発点にして売買交渉を始めます。すなわち
・相手にしてみれば、価値0円の土地が周りの半分の価格で売れる。
・質問者さんにしてみれば、自分の土地と合わせて使える土地が半額で手に入る。
双方お互いに同じだけハッピーになります。



>2.仮に安く買えても、当該土地は、アパート【2部屋】どちらも入居中です。中に入っている人は
   生活保護を受けている人だそうです。更新月などに、簡単に出ていってもらえるものなので
   しょうか?

今住んでいる人には法律で認められた居住権があります。出て行ってもらうのは簡単にはいかない(それなりの金銭的負担が必要)と思ってください。
私なら、現在の居住者の退去は今の家主の責任とし、その後の物件引き渡しの契約にします。


>3.アパート解体費用はどの位かかるのでしょうか?

多分何百万かと思いますが、実物を見なければわかりません。
2世帯住宅を建てるための購入なら、質問者さんにとって今あるアパートは何の価値もない。むしろ解体費用がかかる。
解体費用が買主もちというなら、業者に解体費用を見積もらせ、それを上記の土地価格から差っ引くだけでしょう。



隣の土地というのは、「何が何でも買いたい。」というなら別として、そうでなければ、「運が良ければ買える。」というスタンスで交渉されることをお勧めします。
  

>袋小路の土地は、不動産屋が言うには、通常の相場より安く買えるそうです。

道幅4m以上の道路に幅2m以上接していなければ、その土地に新しい建物を新築できません。(すなわち、今ある建物をそのまま使うか、大規模改修して使うか、になります。)このような土地は、確かに安く買えます。(当たり前です。家が新築できない土地なんですから。)


今あるアパートは築何年ですか。木造アパートの耐用年数は築20年以上です。立て直しの時期が間近ならば大家もそれなりに考えるでしょう。(上でも書きまし...続きを読む

Q袋小路にある土地の長所・短所

土地購入を考えています。
そして、ハウスメーカーに家を建ててもらう予定です。

ある土地を見つけました。
周辺環境、交通など諸条件は合致しました。
ただひとつ気になることが。

       I             I
       I      土地     I
 I----I             I
 I   2.7m            I
 I 4mI-----------I
 I   I
 I   I
 I   I
   50m
    ↓

土地の周りすべてが他の隣家に囲まれています。
唯一の出入り口が上図の北東にある2.7mの道路です。
これは数メートルで4m道路に接しています。
この4m道路は袋小路になって(南側が行き止り)いて、50mほど先でよく車が行き来する公道に接しています。

家を建てる時の何か規制にひっかかったり、将来こんなことが起こりえる!等、何かしら不便な点等あるのでしょうか?
こういう土地の長所・短所(特に短所)を教えていただけないでしょう。

ちなみに土地の建蔽率は60%、容積率は200%で、第1種中高層住宅地域です。
現状まわりの建物はほぼ全部2階建て民家、およびアパートです。

土地購入を考えています。
そして、ハウスメーカーに家を建ててもらう予定です。

ある土地を見つけました。
周辺環境、交通など諸条件は合致しました。
ただひとつ気になることが。

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 I 4mI-----------I
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   50m
    ↓

土地の周り...続きを読む

Aベストアンサー

建築基準法の接道義務を、敷地延長部分で取るのか、北東2.7mの道路で取るのか、ご質問の中では分からない状況ですが、仮に敷地延長部分で取った場合、短所はズバリ、火災の時、逃げ切れない可能性があるというです。
図を拝見すると、敷地延長部分が50m程ありそうですが、有事の際、消防車が入っていけるか疑問です。
他には、当然の事ですが、日当たり、風通しが悪いと思います。結露やカビに注意が必要でしょう。
さらに、敷地延長部分の所有者がどなたなのか、この図では分かりませんが、仮に同一所有者であった場合は、敷地延長部分も建蔽率、容積率の算出をする際の敷地面積に算入されます。
従って、60、200の建蔽率、容積率がありますが、希望の床面積の建物が建つのか、不明です。
既にご回答されている方もいらっしゃるようですが、北東側2.7mの道路が、建築基準法におけるどのような道なのか、調査が必要であり、行政によっては、敷延部分の状況で、条例(建築基準法より厳しい規制です。)を設けて建築を制限しているところもありますので、今一度、綿密な調査をされたほうがいいかと思います。
また、ハウスメーカーには、この土地についてのモデルプランを作ってもらい、そのプランで本当に確認が下りるのか、調査が必要だと思います。
不動産の値段には、必ず理由があります。相場よりかなり安いようで、長所ではありますが、将来泣きを見ないためにも、徹底的な調査を実施していただきたいと思います。

建築基準法の接道義務を、敷地延長部分で取るのか、北東2.7mの道路で取るのか、ご質問の中では分からない状況ですが、仮に敷地延長部分で取った場合、短所はズバリ、火災の時、逃げ切れない可能性があるというです。
図を拝見すると、敷地延長部分が50m程ありそうですが、有事の際、消防車が入っていけるか疑問です。
他には、当然の事ですが、日当たり、風通しが悪いと思います。結露やカビに注意が必要でしょう。
さらに、敷地延長部分の所有者がどなたなのか、この図では分かりませんが、仮に同一所有者で...続きを読む

Q土地評価額の見直しについて

一昨年祖父が亡くなり叔母と私である土地を分筆して相続したのですが、
私が相続した土地と言うのが完全に袋小路の土地だったのです。(叔母の土地部分は道路に面してます)
相続した時点での評価額が3300万円だったのですが
袋小路ということで次はかなり下がるだろう、と思っていました。
しかし評価証明を取ってみると3100万円。
何故この二束三文の土地にこれだけの評価がつくのか、と役所の方に聞いてみると「叔母の土地が駐車場として使用しているので、見た目共同(駐車場として)で土地を使用している為」。との返事が返ってきたのです。
当然共同で使用していませんし、車を駐車の許可もしていません。
その意図を役所の方に伝えたところ「名義は違うが見た目で共同と判断できる状態なのでフェンス等で区切りをつけてください」
と言われました。
本当にフェンス等をしないといけないのでしょうか?
一応「固定資産評価審査委員会」に審査の申出をしようと思っているのですがフェンスをしないことで結局同じ結果になるのでしょうか?
素人のため説明が見難い等至らぬ点があるとは思いますが、どうかご教授のほどよろしくお願いします。

一昨年祖父が亡くなり叔母と私である土地を分筆して相続したのですが、
私が相続した土地と言うのが完全に袋小路の土地だったのです。(叔母の土地部分は道路に面してます)
相続した時点での評価額が3300万円だったのですが
袋小路ということで次はかなり下がるだろう、と思っていました。
しかし評価証明を取ってみると3100万円。
何故この二束三文の土地にこれだけの評価がつくのか、と役所の方に聞いてみると「叔母の土地が駐車場として使用しているので、見た目共同(駐車場として)で土地を使用してい...続きを読む

Aベストアンサー

1.「○○市固定資産評価基準」はパソコン内だけではなく、文書として実在します。なぜなら、回答の補足に書かれていた雑種地の補正項目で、「面積補正」と「雑種地補正」は、全国一律の基準である固定資産評価基準(総務省告示)にはないからです。この市独自の基準を文書で作成しています。でも、この点はこれ以上、市資産税課を追求する必要はないので、もし、将来、審査委員会に申し出をする場合や行政訴訟を提訴するときがあれば、市に提出してもらいましょう。

2.No.4の回答に参考資料として載せた「固定資産評価基準の別表第3画地計算法」には、「雑種地の補正率」に関する記述がありません。この市の場合、全国一律の基準を超えて、より多くの補正を適用していることから、平均レベルより評価実務能力は高いように思います。特に1000m2程度でありながら「面積補正率」を適用していることは、少し驚きです(普通、この程度の面積では規模大による補正はしません)。

3.質問者さんが検証可能な点は、(1)路線価の妥当性、(2)雑種地の画地補正の妥当性、(3)画地認定の妥当性(=無道路地として評価)であると思います。

(1)路線価の妥当性
 そもそも、路線価81200円は妥当な価格かという検証が考えられます。ただし、これをやろうと思うと、状況類似地域の区分は妥当か、標準宅地の選定は妥当か、標準宅地の評価額は妥当か、路線価の計算方法は妥当かなどさまざまな観点からの検証が必要になります。
 市の評価体系そのものにも言及することになるので、市資産税課は「審査委員会へ申し出てくれ」と言ってくる可能性があります。質問者さんの方針として、審査委員会ではなく、市資産税課の窓口で処理したほうが得策なので(この点は資産税課も同じ)、今回は路線価の妥当性について踏み込まないほうがいいと思います。
今回は、路線価81200円は妥当であると認めて、先へ進みます(※質問者さんは、将来の研究課題にしてみて下さい)。

(2)雑種地の画地補正の妥当性
 未舗装の駐車場の状態によって補正率は変わりますが、市街化区域ならば、補正率100%すなわち「宅地と同等と見る」という市町村もあります。回答の補足に書かれた「雑種地補正率90%」は、市街化区域なら妥当な範囲であり、市街化調整区域ならもう少し補正率が低くてもいいと思います。
 ただし、雑種地の補正率は明確な基準がなく、市町村ごとに独自の基準を設けて対応しています。ご参考までに、(財)資産評価システム研究センターが平成15年にまとめた「雑種地の評価に関する調査研究」を見て下さい(下記参考URLにて)。その中に「(3)雑種地評価のための比準表等の実例」があり、雑種地を細かく分けた類型別の補正率が“参考値”として載っています。この表と、質問者さんの土地を比べて大体の“感触”をつかんで下さい。
 質問者さんの市も独自の補正率表を使って、雑種地を評価しています。もし、質問者さんの土地だけ補正率の見直しを求めた場合、類型別に補正率をランク分けしてあれば対応してもらえますが、「雑種地一律90%」であれば、市の評価体系を変更し市全域の雑種地の価格を変更しなければなりません。とすれば、市資産税課はやはり「審査委員会へ申し出てくれ」と言ってくる可能性があります。
 ですから、「雑種地の補正率90%」には深入りせず、(財)資産評価システム研究センターの資料を見せて「他の市では、(駐車場や資材置場は)60~70%のこともあるようですが…」と来年度の課題にするよう市資産税課に提案する程度でいいと思います。

(3)画地認定の妥当性(=無道路地として評価)
 さて、“本丸”は、画地認定です。当初は強固なフェンスの設置を求めていたのが、「杭とロープ」まで市資産税課の譲歩を引き出すことができました。
 市資産税課の考え方は、「固定資産評価基準の原則通り1筆を評価単位とするが、(筆界線がわからないので)その境界を視認できるようにしてほしい」ということだと思います。
 「杭とロープ」を設置することで無道路地として評価し直してくれるなら、設置したほうがいいと思います。道路工事の測量で使うような木の杭(ホームセンターにあると思います)とロープで、車が入れないように簡単に設置するだけでいいと思います(※設置方法については、事前に市税務課に確認をして下さい)。
 交渉事では、どこかで相手の主張を認めてあげることも大切です。市資産税課も当初の課税誤りを認め、無道路地として評価し直すわけですから、相手の立場も考慮してあげるべきだと思います(「課長名の文書」についても、納税通知書をすぐに再発行してもらえることを条件に要求しなくてもいいと思う)。

3.しかし、絶対に譲れないのが、平成17年度課税から評価額を変更するということです。固定資産税は、毎年1月1日の現況に基づいて評価され、課税されます(地方税法359条)。
 平成17年1月1日において、この土地は既に相続登記も完了し、無道路地であったのですから、平成17年度課税から無道路地として評価し直した評価額で課税計算をやり直し、納税通知書をすぐに再発行してもらうことです。
 地方税法417条1項に、「市町村長は固定資産課税台帳に登録された価格等に重大な錯誤があることを発見した場合、直ちに価格等を修正して固定資産課税台帳に登録しなければならない」とあります(※条文を示されると、市資産税課は反論できない)。
 もし、市資産税課が「来年度から直す」と言うなら、「還付加算金(年7.3%)を含めて、払いすぎの税金を還付してもらえるのか」と言って下さい。還付は過去5年間にさかのぼって可能です(地方税法17条、18条の3)。

4.宅地として無道路地の補正は、奥行価格補正率0.87(奥行60mの場合)、通路開設補正率0.60(奥行30m以上の場合)、無道路地補正率0.60(最大値の場合)を乗じた値になります。無道路地補正率については、市独自の評価基準をもっていると思うので、0.60ではないかもしれません。路線価81200円/m2×時点0.809×奥行0.87×通路0.60(※1)×無道路地0.60(※2)×雑種地0.90=18516円/m2×面積=評価額と計算されます(※1と※2の値は異なるかもしれません。また面積補正率は適用されないと思います)。

5.評価額の見直しができれば、すばらしい成果だと思います。これは新聞紙上をにぎわす税理士がやるような脱税や節税ではありません。固定資産税は市長が一方的に課税する賦課課税方式ですから、そもそも節税はできないのです。納税者にできることは市の課税誤りを正し、合法で適切な課税にさせることだけです。

参考URL:http://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/html_0011/hon011_a002.htm

1.「○○市固定資産評価基準」はパソコン内だけではなく、文書として実在します。なぜなら、回答の補足に書かれていた雑種地の補正項目で、「面積補正」と「雑種地補正」は、全国一律の基準である固定資産評価基準(総務省告示)にはないからです。この市独自の基準を文書で作成しています。でも、この点はこれ以上、市資産税課を追求する必要はないので、もし、将来、審査委員会に申し出をする場合や行政訴訟を提訴するときがあれば、市に提出してもらいましょう。

2.No.4の回答に参考資料として載せた「固...続きを読む

Q戸建購入、狭くて駅近か広くて駅遠どっち?

結婚を機に、千葉県市川市に戸建購入を考えております。
皆さんなら、駅遠い物件と駅近い物件どちらを選びますか?
主人も私も駅から遠い物件にかなり魅力を感じているのですが、冷静なご意見をいただきたく思います。
特に、首都圏で駅から徒歩30分程度の戸建にお住まいの方、通勤通学に関して、体験談などがいただけると嬉しいです!

悩んでいる物件スペック
-------
【広いが駅から遠い物件】
価格:3680万円
間取り:二階建て3LDK
広さ:建物121平米
場所:駅から25分
※バスは通っているが、通勤ラッシュ時は30分程度かかるらしい。
駅への道が交通量が多く、歩道狭め。
良いと思う点:
徒歩5分圏内に内科外科歯科など病院あり
徒歩10分圏内に小学校・中学校あり
閑静な住宅街
少々高台のため、日当たり良好
古いお屋敷が多く、治安も悪くなさそう
まだ更地なため、間取りなどある程度自由に決められる
(同じ区画の既に建っている物件は、リビングが19畳と広く、洗面台やキッチンなどのスペック、間取りがとても良かったです)
ハウスメーカなので仲介手数料なし
実家が近い(自転車で10分程度)
スーパー薬局はあり
駐車スペースは二台

気になる点:
駅から遠い
-------
【駅から近いが狭い物件】
価格:4280万円
間取り:三階建て3LDK
広さ:建物80平米程度
場所:駅から5分
良いと思う点:
駅が近い
日当たり良好
角地
駅近のため、治安も良さそう

気になる点:
三階立て(1階洋室、風呂、2階LDK15畳、3階洋室2部屋、屋上にバルコニー)ですが、生活動線的に1階で洗濯し4階まであがるなどが厳しそう。
LDKが狭め
-------

当方:
28歳 女
年収:手取り400万円
※但し、激務なため転職予定。
転職後の年収は、手取り300万円程度の予定
車あり
子供は1~2人欲しいです。

夫:
28歳
年収:手取り400万程度
※大手なため、このままいけば40歳過ぎには、手取り700万程度に、退職前には800万程度ななりそう
退職金も1500万程度の予定
頭金500万程度

退職後は、家を売り、2500万程度で郊外駅近にマンションでも購入できたらいいなぁ…と考えております。

よろしくお願いします!

結婚を機に、千葉県市川市に戸建購入を考えております。
皆さんなら、駅遠い物件と駅近い物件どちらを選びますか?
主人も私も駅から遠い物件にかなり魅力を感じているのですが、冷静なご意見をいただきたく思います。
特に、首都圏で駅から徒歩30分程度の戸建にお住まいの方、通勤通学に関して、体験談などがいただけると嬉しいです!

悩んでいる物件スペック
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【広いが駅から遠い物件】
価格:3680万円
間取り:二階建て3LDK
広さ:建物121平米
場所:駅から25分
※バスは通っているが、通勤...続きを読む

Aベストアンサー

私は、34才で両親と同居のため、山手線の最寄駅4分に、
2階建てを新築、
両親も亡くなり、子供2人も独立し、私も仕事を辞めたため、
戸建を売却、バリアフリーマンションを購入し、
妻は93才まで30年以上、そこに住む予定です。

戸建は、30年経つと上屋の価値は無く、解体整地費用が出て
いくだけです。(我が家250万円)

後、戸建の3階は、妊娠、怪我、女性の45才過ぎにはきついです。

我が家は、築後10年毎の外壁の塗り替え、120万円/各回
18年目、雨漏りを契機に全面リフォーム、1,260万円
30年目後付エレベータの見積もりで1,550万円で改修を断念。
戸建は、メンテナンス費が出るが、売る時は価値なしです。

(我が家は、土地の値段で6,000万円を超え、マンション購入は
手持ち金のみ(仕事を辞めたらローンは組めない)、
日常生活も全て現金で、戸建からマンションの転居に
家具、電気製品(全て幅の狭い物)は全面買換えで860万円、
転居費、家財廃棄費140万円、
売却/購入仲介業者手数料、登記等手続きで520万円、
引っ越し挨拶(30年住んだ)等、慣れ親しんだ戸建からの
引っ越しは総額1,600万円掛かりました)

60才を契機に住まいを探すなら、立地条件は、
駅まで徒歩5分、かつ道路から改札、ホームまでバリアフリー
スーパー/銀行/ドラッグストアー徒歩7分、
となり、高齢化の首都圏で、駅から10分以上の物件は
可なり売りにくい物件です。

私は、34才で両親と同居のため、山手線の最寄駅4分に、
2階建てを新築、
両親も亡くなり、子供2人も独立し、私も仕事を辞めたため、
戸建を売却、バリアフリーマンションを購入し、
妻は93才まで30年以上、そこに住む予定です。

戸建は、30年経つと上屋の価値は無く、解体整地費用が出て
いくだけです。(我が家250万円)

後、戸建の3階は、妊娠、怪我、女性の45才過ぎにはきついです。

我が家は、築後10年毎の外壁の塗り替え、120万円/各回
18年目、雨漏りを契機に全面リフォーム、...続きを読む

Q私道負担つきの住宅のデメリットは何ですか?

戸建て住宅購入を考えている者です。
検索すると、私道がある私道負担付きの住宅をよく目にします。
これは何かデメリットがあるのでしょうか??
別に私道分のお金を払う必要があるわけでもないと思いますし・・。
お教えください。

Aベストアンサー

私道負担とはいえ現地の状況や形状によって異なります。
購入を予定されている物件の現地や資料を拝見していませんので
一概には言えませんが・・

一般的に私道負担というものは、読んで字の通り
「負担付の土地ですから、土地の購入者はその負担も引き継いでください」
という意味を持ちます。

負担=デメリットとして起こりうる問題として

1,売買対象の土地面積に私道部分が含まれていることがあります。
  この部分を売買代金(土地代として)に含めるかどうかは売主次第です。

2,位置指定道路等に認定されていれば固定資産税は減免されますが
  状況によっては、宅地と同等の固定資産税を払う必要があります。

3,購入後は私道部分も当然に貴方の名義となりますが
  私道である以上はその部分に建物や塀を建てたり
  花壇を作ったり、自動車の駐車場として利用することができません。
  もちろん他者の通行を妨げることもできません。
  経年劣化や地震などにより道路や側溝が凹んだり穴が空いた場合
  貴方(もしくは他の共有者と共同で)が修繕費用を負担しなければなりません。

4,私道部分について、周辺住人の方と共有だった場合
  今現在はご近所で話し合いのもと道路の使用や管理について
  マナーやルールを取り決めることも可能だと思います。
  しかし、将来子供の代になったり、第三者に土地建物及び私道部分を
  売却された場合、それら新たな方々がマナーやルールを必ずしも
  守ってくれるとは限りません。

5,将来、家の建て替えや増築の際、または火災等により家が焼失し
  再建築する際に私道所有者全員の同意が必要となるかもしれません。

このあたり、「将来にもしかしたら起こりうる問題」について
売主さん、仲介業者さんにしっかりとお聞きになり
場合によっては、各取り決めを書面で提出してもらう等してから
ご購入なさったほうが良いかもしれません。

私道負担とはいえ現地の状況や形状によって異なります。
購入を予定されている物件の現地や資料を拝見していませんので
一概には言えませんが・・

一般的に私道負担というものは、読んで字の通り
「負担付の土地ですから、土地の購入者はその負担も引き継いでください」
という意味を持ちます。

負担=デメリットとして起こりうる問題として

1,売買対象の土地面積に私道部分が含まれていることがあります。
  この部分を売買代金(土地代として)に含めるかどうかは売主次第です。

2,位置...続きを読む

Q注文住宅、総額いくらかかりましたか?教えてください。

注文住宅で家を建てられた方、総額いくらかかかりましたか?
漠然としていて、叱られそうなのですが・・・。
もちろん、上を見ればきりがないし、タ○ホームなどの基本通り
で建てた方などは安く建てられたと思います。
つまり平均が知りたいのです。
建て方も、坪数も、もちろん皆さん違うと思うので一概に「いくら」
が平均とはいえないのも解ります。
ハウスメーカー、工務店、大工、それでも変わってくるのも解ります。

実は、新築を考える中で、主人と私の家に対する金額が500万ほど
違うので意見が分れて困るのです。
総床面積40から45で、主人は2000万あれば建てられるといい
私は2500万はすると思っています。
参考意見として、是非家にいくら使ったのか教えていただけると
助かります。

Aベストアンサー

有名メーカーではありませんが、床面積60坪の8LD+DKで2400万円でした。タ○ホームのようなローコスト建売まがいの住宅ではありません100%注文住宅です。私自身が間取りや仕様、主な材料製品をリストにして「これで2400万円で作ってください」と直接談判しました。

地盤調査にベタ基礎、次世代省エネ高気密住宅で全て断熱ペアガラスシャッター雨戸、トイレ洗面2箇所、6箇所給湯、本格和室と掘り炬燵、和室南側の縁側、出窓4箇所、1.2坪のバスルーム、キッチンは8畳で長さ2700のシステムキッチンと2方向の床ー天井の全面収納棚、と1方向の対面収納、1畳の階段下収納、2箇所の床下収納、ウォークインクローゼットは4箇所、6畳小屋裏収納、小屋裏収納拡張のための屋根裏出入り口付、床下収納2箇所、南側全面幅12m×2mのビルトインバルコニー暴風雨補強対策付、戸外の水栓2箇所、戸外コンセント5箇所、耐震強度も自分で再計算し、余裕の補強をしてもらっています。庭に電気を引いた1.5坪ログハウス物置も付いて、標準装備や希望オプションは全て入れました。築3年を経過しましたが、不具合はもちろん何もなく快適です。

「これでどうしてそんなに安いの」とよく言われますが、特に節約を意識せず普通に建てました。40坪で2500万円という価格は標準的なもののようですが「何でそんなに高いの?」と正直思います。

要するに「お任せ」では高くなりますし、手抜きや無駄な施工をさせないようよく勉強して必要な部分に必要なお金をかけていけば十分安い家が建つということです。その勉強が半端ではありません。

有名メーカーではありませんが、床面積60坪の8LD+DKで2400万円でした。タ○ホームのようなローコスト建売まがいの住宅ではありません100%注文住宅です。私自身が間取りや仕様、主な材料製品をリストにして「これで2400万円で作ってください」と直接談判しました。

地盤調査にベタ基礎、次世代省エネ高気密住宅で全て断熱ペアガラスシャッター雨戸、トイレ洗面2箇所、6箇所給湯、本格和室と掘り炬燵、和室南側の縁側、出窓4箇所、1.2坪のバスルーム、キッチンは8畳で長さ2700のシステムキッチンと2方向の床ー...続きを読む


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