マンション管理費の値上げに関して

マンション管理費の値上げに関して

新築で購入して5年が経ったマンションですが、このたび管理会社から修繕積立金の値上げを実施するという報告がありました。本件に関して近々、臨時に住人と管理会社による話し合いが行われるのですが、個人的に、管理会社が最初は意図的に修繕積立金を低く設定し、ある程度経った時点で値上げを考えていたのではないかと思っています。（そうすれば、購入するときに修繕積立金が低くなり、管理費として安く設定できるため）

上記はあくまで個人的な考えですので、事実かどうか分かりません。

皆さんの中でこのようなケースに遭われた方はおられますでしょうか？またその時にはどのように対処されたのか、お知恵をお貸しください。

よろしくお願いいたします。

No.13 ベストアンサー 回答者： koubenikaeritai 回答日時： 2010/08/26 10:41

元マンションデベロッパーに勤務していたものです。

分譲当時のマンションは、分譲主が販売をしやすいように修繕積立金の金額を低く設定しています。
国の法律でも、最低限の修繕積立金額が設定されていないため、マンションによっては、
とんでもない修繕積立金額の設定が行なわれています。

実際に確認して頂く手法としては、まず「長期修繕計画表」を入手して下さい。
最初から、修繕積立金額が安く設定されている場合は、今後の値上がりカーブがきつくなっています。
反対に適正な金額設定ができている場合は、値上がりのカーブがゆるくなっています。

既存のマンションの約半数が修繕積立金不足に苦しんでいる現状ですが、その大きな原因としては、
やはり最初に設定されている修繕積立金の月額が少なく、また時代と共に値上げをしようとしても、
現役世代を除く、年金暮らしの高齢者等の反発で上手くいかないのが現実です。

そうなる前に、適正な「長期修繕計画表」の見直しを行なって頂き、それに沿った資金計画を
早目に立案される事をお勧めします。

参考になると思うサイトのＵＲＬをつけておくので、よかったら見て下さい。

「ｅ－マンション管理」　　

参考URL：http://www.e-manshonkanri.net/

No.14 回答者： flexscan 回答日時： 2010/09/06 09:21

>個人的に、管理会社が最初は意図的に修繕積立金を低く設定し、ある程度経った時点で値上げを考えていたのではないかと思っています。

（そうすれば、購入するときに修繕積立金が低くなり、管理費として安く設定できるため）

マンション管理組合理事経験者です。
修繕積立金については、長期修繕計画に沿って将来必要額がどのくらいなのか算出されています。
その資料は入居時に区分所有者に配布されますし、おおよそ５年ごとくらいに積立金の値上げがある可能性がある、という記載もあります。（うちのマンションの場合）

ところで、本題です。
質問者様のおっしゃる通り、入居時負担を少しでも減らそうと修繕積立金は低く設定されています。
今回の値上げは管理会社指導のもとで実行されようとしていると思われますが、まだまともな管理会社だと思います。多くの管理会社は面倒なことはしません。値上げとなると、それを正当化するための資料など準備がたいへんだからです。
ひどいマンションでは大規模修繕時、積立金不足で一時金として１戸あたり何十万、百数十万徴収された例も多々あります。
結果的にマンションに住んでいるのは質問者様ご自身です。
デベロッパーでも管理会社でもありません。
マンションの将来のためを思えば修繕積立金の値上げは避けて通れませんが、設定されている大規模修繕の工事費の根拠や、修繕周期などつっこみどころはいくらでもあるので、納得のいく形での値上げが実現できるのが質問者様にとってベストな形と考えます。

No.12 回答者： risunotorasan 回答日時： 2010/08/24 15:00

３０年程前に購入された新築マンション・・・の時代

毎月１万円の修繕積立金で契約されて、皆さん新築物件を購入されていました。

何時の頃か
バブルの頃にはそれで通用しました。

バブルが崩壊した途端に　新築マンション購入時に３０年先の大規模修繕の金額も計算されてはいるが、購入時の修繕積立金を下げてきたのです。
なぜなら世間は、若年層でも買いやすいマンションをと管理費を除く目先の金額を触り始めました。


物件はデベロッパーによって建築業者が決まり、建築されて販売されますが
建築も進み形が出来上がる頃ではありますが、
ほとんどの場合、デベロッパーからの依頼で管理会社が決まります。


管理会社はマンションの管理を引き継ぐに当たり
「工事完成引渡書類」でもって一旦「管理組合」になり変わり、
デベロッパーから引き継ぐことになります。

早い話、
管理会社は入居後の「管理組合」結成までの間のパイプ役をしているだけです。

そして入居も落ち着いたある日、管理会社の案内で設立総会が開催され
その時点で物件のすべてが管理組合のものになる訳です。

したがって管理会社が修繕積立金の金額を決めた訳ではないことを御承知下さい。


さて、話しは元に戻りまして

入居も間近なある日、「鍵渡し」という行事が行われませんでしたか？

住居の中に初めて入る日です。
皆さんウキウキしています。
そこで交わされる、重要事項説明、長期修繕計画書、の事をお忘れになっていませんか？

初めて足を踏み入れる居住区内の　設備や　クロスがどうの・・・フローリングがこうの・・・

ほとんどそちらに気を取られている内に重大な事を聞き逃して・・・

渡された書類はそのまま引っ越しの段ボールの中に残っていませんか？

販売当初のパンフレットにも記載が有る筈です。


５年毎に《ここのマンション》も修繕積立金は、ほぼ倍額増えていくようなことになっています。

「当初　物件の平方メートル当たり４５円の金額が３５年後には２２０円になりますよ」
とは言いませんが、そのように記載された《長期修繕計画モデルマニュアル》を受け取っていらっしゃる筈です。

皆さんその契約書には既にハンコを押しています。


この話は避けて通れるものではありません。
しかし管理組合としては、マンション設備の点検等を徹底して少しでも修繕期間を延ばす（延命措置）くらいしか方法は無い訳です。

聞いた話では
最終的に死ぬまで住み続けた場合・・・《購入金額に相当する位の出費が契約の時点でスタートした》
と、言われています。



さて、少しでも延命措置に協力してあげなくっちゃ・・・
居住者さんのメーターボックスのお掃除でもしましょうか・・・。

お暇な　マンション管理人さんのお話でした・・・。

No.11 回答者： DIooggooID 回答日時： 2010/08/23 16:35

一番のポイントは、　マンションのご契約時に宅地建物取引主任者から説明を受けた

　【長期修繕計画】

に予め予定されている積み立て金額の変更なのか、　　そうではなく、

【長期修繕計画】それ自体の修正を伴うものなのかを、明確にする必要があります。




　ちなみに、ご質問者さまが入居なさっているマンションの　長期修繕計画　では、

入居時から、未来永劫　積み立て金額は　固定ですか？

　（※　大規模修繕の時に、積み立て金だけでは賄えない場合は、一時金として
　　　各戸から徴収するような、計画ですか？　）


　

No.10 回答者： kei1966 回答日時： 2010/08/23 14:37

どのマンションもほとんどがそうであるのでもっと皆さんで知識をつけましょう。

が、最初の設定はほとんど管理会社がきめているわけではありません。管理組合もないので「暫定ね」という感じで販売会社が設定しているのだと思います。
昔から修繕費は年を追うごとに値上げするのが慣例化してますからね。
当たり前だと思っているのだと思います。

うちも５年目に大規模修繕計画を出してもらって不足をやっと知ったが値上げは反対。
６年目に私が理事長をしてあげなきゃ駄目でしょうと提案してもほんのわずかの値上げ。
１２年目にやっとまたあげましたよ。でも、まだ全国平均に行きません。

５年に一度総務省でマンションの管理について調査をして統計を出してますので研究したらどうでしょう。全国の管理の様子が平均値ではありますがわかります。管理会社の運営が気に入らないのならばもっと自分たちで自分の家を守るべきです。

うちはことに小さいマンションなので管理費を管理会社に払うのはきついのですが入居者が高齢者も多く金はやるから面倒はいやという方が多く将来的には資金不足が目に見えています。私は、一部自主管理を行い、管理費や駐輪場使用料などを修繕費に回す方向で意見をたてていますが、まだ賛同者は1/5です。管理組合が頑張って資金不足を解決するしかないですよ。管理会社は商売ですから金になる提案しか最近はしてきません。たとえばだまされたと感じても詐欺ではないのですから。自分たちがもっとしっかりしなければいけませんよ。

No.9 回答者： kyo-mogu 回答日時： 2010/08/23 14:10

　理事会は無いのでしょうか？　私が今居る所は古いところで、大規模改修工事で動いている所です。

　外部の管理会社に入った形ですが、最終判断は理事会で管理会社はアドバイスを頂いて居ます。専門的な事などは説明をして理事会として納得して進めています。

　我が方も積立金も何度か値上げなどの経緯が有ったようです。修繕費用として不足を生じたからだと聞いています。
　５年たったけれども、材料費の値上げなど予定している工事の費用が上回りそうだと思ったので、値上げという形になった可能性もあります。
　それと低く設定という可能性もありますね。やはり大きな負担になりますから。

　話し合いがあるそうですから、会計報告などしっかり目を通して下さい。

　それと、エレベータやその他施設の費用も出てくるそうです。それらを含めていなかったかもしれません。予備費とか考えていなかったかな。

No.8 回答者： takuranke 回答日時： 2010/08/23 12:38

マンション管理組合（マンション自治会）は存在していますか？

「区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）」の第３条で、
「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地伊予日付属設備の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」と定められています。
どう読むかで解釈が異なるのですが、後の条文に「集会によって」というのが出てきますので、
基本管理組合を置かなければならないと解釈するのが普通だと思います。

本題ですが、
マンション管理組合（以下管理組合とします）があれば、
まずは積立金の支出をはっきりさせましょう。
無ければすぐに管理組合を結成する。

理由は、管理費として徴収されているお金が適正に使用されているかどうかを調べます。
収入に対し支出がどの程度なのか（収入は決まっていますので、問題は支出）。
本来は管理組合で管理します。
それと、大規模修繕計画がどのように決められているか、これは管理会社に確認して提出させてください。
通常、適正修繕積立金の決め方は、竣工してから３０年を目途に、大規模改修計画を立てます、
そして、その３０年の計画の工事総額の積算をします。
これを、戸数で割ります。
修繕は外壁や配管類、受水槽やベランダや屋上の防水等です。

例えば、３０年で大規模修繕費用が９億円となった場合、
年間３千万円の積み立てが必要になります。
居住戸数が１００戸の場合、一戸当たり年間３０万円で
月に直すと約２万５千円の積み立てが必要になります

これに、管理会社に払う経費や管理組合の事務経費や共用部分の光熱水費などを足したものが、管理費として徴収される額になります。
管理会社が入っている場合は、管理会社が、自家用工作物やEV、自動ドア、消防設備、床清掃など全てを受けているところが多いです、


ですので、予定外の大規模修繕や連続した修理などがない限り足りなくなるということがありません、
予定外の大規模修繕等が無いまたは、この５年以内に計画していた修繕を行っていないのであれば、修繕積立金が減る理由がありません。
管理会社に財布を預けた場合で、管理組合が機能していないようなところですと、勝手に流用されていることもありますので、早急に調べてから値上げの話をしてください。

それと、管理会社が高い場合は、設備保守点検を個別に契約し、管理会社の業務は立会にする等制限して、支出を抑えることもできます。

No.7 回答者： rcc123 回答日時： 2010/08/23 11:46

＞このたび管理会社から修繕積立金の値上げを実施するという報告がありました。

＞臨時に住人と管理会社による話し合いが行われるのですが

？？？？ですね。

あなたのマンションには、管理組合はないのでしょうか？

お金のこと（管理費、積立金など）、
決まり事（管理規約など）は、住民の代表で組織された、管理組合が決めます。

管理会社は、管理組合が管理を委託しているだけ。
（管理人、管理費の徴収、メンテなど）。

決定権、決裁権があるのは、管理組合のみです。
管理会社は管理組合に言われたことを、実施するだけ。

従って、管理会社が値上げを決めるのでなく、
管理組合が決めるのです。

当然、住人と管理会社が、直接話し合うことは普通ありえません。
話し合うのは、管理組合と管理会社です。


一度管理組合の理事に、聞いてみたらいいでしょう。

No.6 回答者： joqr 回答日時： 2010/08/23 11:27

＃１の方の意見も、参考に！

しかしながら、修繕積立金とは長期修繕計画に基づき決められるものであり
その金額については明確な積算根拠があります（なければいけない）

ゆえに修繕積立金に値上げは、既にある修繕計画に修正を必要とします

＞個人的に、管理会社が最初は意図的に修繕積立金を低く設定し

それは、管理会社が低く決めたのでなく
販売時のパンフレットに書かれています
正直駐車場代１０００円なんて言うのは、本来あり得ない話で
正直に書けば購入を渋られます
立体駐車場の修繕費が駐車場代で賄うつもりでいたけど…
いざとなったら、１０００万単位の不足なんて…実際あります

入居時の修繕積立金が安いのは、新築だからです
最初の修繕までは相当の期間があります。また、修繕内容も規模が小さく費用も多くは無いでしょう
その為低く見積もられるのが普通だと思います
この辺りは、やはり修繕計画の内容で違うのでそこをきちんと白日の下に晒すのが先

＞このたび管理会社から修繕積立金の値上げを実施するという報告がありました

築年数が増すごとに修繕の費用は増えるのが当然です
多くの場合修繕費は築年数に比例して値上げされるでしょう
値上げを抑えた場合、大規模修繕を実施する時期になって
各戸に臨時の追加負担（数十万～百万程度）を求められます

＞本件に関して近々、臨時に住人と管理会社による話し合いが行われるのですが

現在の修繕計画と
次期の修繕計画を説明させて
修繕費の増額の根拠をきちんと示させること

必要なら、外部の１級建築士に計画の査定をしてもらう

その上で、管理会社を変えるべきかも含めて
専門家と交えて話をすることがこの時期必要かもしれません
多分この５年は管理会社の言うがままだったのでしょう

そろそろ他人任せでなく主導的な管理の方法と
理事会の役割について再認識すべき時期なのかもしれませんよ！

No.5 回答者： yuki360679 回答日時： 2010/08/23 11:18

管理組合は、ちゃんと長期修繕計画と言うものを作っていて、改修費用の総額を試算しています。

当然、老朽化が進めば修理費は高くなりますけど、新築から５年しか住まない人に３０年後の修繕費を負担させるのはおかしいですよね。
それで、修繕費の予定額に応じた積立金を住人から徴収するので、年々高くなるわけです。

総会に出席していれば、この辺りもきちんと説明してくれているはずです。