専属専任・専任・一般契約どれがいいですか？

専属専任・専任・一般契約どれがいいですか？

マンションの売却を依頼しています。
今は地元の大手の業者と専属専任契約を結んでいます。
対応もよく熱心に広告活動・報告もしてくれていますが、まだ買い手が付かない状態です。

事情があり早く売れて欲しいと思い、割安で売り出しています。
業者に買取をお願いしてみたのですが、値段の折り合いが付きませんでした。

１０月に契約が一旦終わるのですが、その後、専属専任・専任・一般契約のどれがいいのか
それぞれのメリット・デメリットを教えてください。

お恥ずかしながら最初に契約する時、専属専任であることも知らなかった（説明されてなかった？
説明されてても気がつかなかった？）状態です。

ポストに入っていた「このマンションで部屋を探しています」という他社のチラシを見て
連絡したら、専属専任かどうか聞かれて気づいた次第です。

よろしくお願いします。

No.5 回答者： meditate 回答日時： 2013/10/11 07:44

一般媒介を何社と契約されるお積りですか？

もし複数社だと、売主としての要望も各社平等に伝えなければならないし、買い主からの情報も各社から複数適時入ってくるので判断が大変では有りませんか？

共有名義人が専任では買い手がつかない。大手と契約したい！と言い始めた。私は頼りにしてた専任媒介を一般に格下げし、大手とも一般媒介を結んだ。結局、一般媒介を2社と。
大手がその時何と言ったと思います。「内と専任媒介にしてもらえませんか？」
当然お断りしたのですが、そこからが大変。
売り方も違うし、同じ物件なのに、Yahoo不動産で建蔽率も容積率も違って、まるで同じ物件を売っているとは思えない状態を作り出してしまった。これには買い主も不審に思うでしょう。

売主の頭越しに営業活動が走り始める。

不動産は決して他人は自分と同じ評価はしませんし、同じ金額ならばもっと良い物件も潜在的にはある筈。

お売りになりたい物件がどれだけ買い主候補の目に留まるか判りませんが、売主の為に働いてくれる選任媒介とReinsで時間があるならば、じっくりやったら如何ですか？

本当に市場の答は、売主として真摯に受け止めなければならないと思います。
また、市場に対しキチンと情報を発信し、市場の答をフィルタをかけずに売主に伝えてくれる信頼できる媒介人に出会い、専任媒介とすべきでしょう。

その結果がダメなら、ダメなんです。

No.4 回答者： bara2001 回答日時： 2011/07/02 03:35

一般媒介契約にして、複数の不動産屋さんに仲介依頼を出すことをお勧めします。

専属選任や専任契約だと、たちの悪い不動産屋だと自分の持ち玉としてプールしてしまい、積極的に売ろうとしないことがあります。

No.3 回答者： ma_h 回答日時： 2010/08/30 22:27

＃１の元業者営業です

お礼拝見しました。

＞やはり築３５年というのは厳しい条件でしょうか？

残念ですがマイナスではあってもプラスにはならないでしょう。
築３５年なら耐震基準も「旧建築基準法」での基準ですしね。

また、お礼文にもありましたが大手都市銀は住宅ローンに「築年縛り」を設けているケースが多々あります。

「築年縛り５０年」なら

「縛り５０年」－「築３５年」＝１５年←ローンを組める年数

何故こんな縛りが有るか？容易にお察しいただけると思いますが「担保価値」です。
銀行の目的は「お金を貸す事」ではなく「利息を付して回収する事」です。
なので、銀行としては「万一返済できなくなった場合」は当該物件を「借金のカタ」として得る事ができますが、問題はそれを即座に現金化できるかどうかです。

当然ながら築年が進めば進むほど「現金化」が厳しくなりますので「築年縛り」を設けています。

以上の事を鑑みますと、やはり「価格で勝負」するしかないでしょうね。

この回答へのお礼

さらに詳しい回答ありがとうございました。

「価格で勝負」それしかないですよね・・・

担当者ともう１度よく相談してみます。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/08/31 19:06

No.2 回答者： takapiii 回答日時： 2010/08/30 18:03

最近は売れる物件と売れない物件で二極化しているように思いますね。

専属専任はともかく、専任か一般かで言えば専任が良いと思いますが、業者選定を間違うとアウトです。そう言った意味では3ヶ月売れなかったのなら、現在の業者は力不足であると同時に、物件の魅力も少ない、かつ価格が高いの複合的な原因なのかもしれません。

業者の力不足は業者を変えるだけでいい訳ですが、物件の魅力となるとなかなか難しいですね。
内見者もいないのであれば、言ってみれば書類審査で落ちているようなものなので、何か売れる魅力的なアピール方法が無いかを考えて、広告に記載するという技術が必要です。まさに業者の腕次第となります。業者を慎重の選び専任契約をしましょう。
内見者がいるのに決まらない場合は、部屋が問題。思い切って整理整頓し、自分が住んでいた時以上に魅力的な部屋作りをしてみる。家具の配置や物の仕舞い方、灯りの色、匂い、清掃、兎に角機を使うのも一つの方法です。
もちろん、思い切った値引きを考慮する。あるいは買主候補に匂わせるのも必要です。最大の原因は値段な訳ですから。

業者選択ができないのならば一般で売りだしてみる。競わせると言う事な訳ですが、実際はなかなか難しいですね。金をかけないで客付けしようとするので、張り切り方も今一つな訳ですが、少なくとも今までより多くの人の目には触れると思います。

この回答へのお礼

早々の回答ありがとうございます。
内見者は広告を出したその週に３件、翌週に４件ありました。
そのあとお盆休みに入ってしまったこともあり、その後は内見者なしです。

来月中旬に引越しして空き家にする予定ですので、それで見てもらうのも有りかな、
と考えています。

３ヶ月売れないようなら値引きも考えないとだめですよね。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/08/30 21:09

No.1 回答者： ma_h 回答日時： 2010/08/29 23:16

元業者営業です

＞事情があり早く売れて欲しいと思い、割安で売り出しています。

この状況なら「一般媒介」はダメですね。おそらく余程のラッキーが無い限り売れないでしょう。
一般媒介では大手仲介業者は殆ど広告予算が付きません。
何故なら「自分が出した広告で他社が成約」というリスクがあるからです。

「一般媒介」が適しているのは「誰もが欲しがる超人気物件」だけです。
これなら広告費をかけずともあっさり売れますから、数社から売り出して競わせる事が可能だから。

＞専属専任・専任・一般契約のどれがいいのか

状況的には「専属」ですね。ただし、同じ業者から出すかどうかは精査が必要でしょう。

割安と書かれてますが、それは本当でしょうか？
自分だけ（業者も）割安と思っていても、実際にどうかは別の話です。

不動産は「安ければ」必ず売れます。
たとえ事故物件（自殺・事件等）でも安ければ実際売れるのです。
現在、売買市場は圧倒的な「買い手市場」です。売り出す物件に、他の物件とは違う「何か」が無ければ少々割安くらいでそうそう売れないでしょう。

「自分の物件に市場価値が有るか（価格も含め）」を知るには「どれくらい内見客があるか」が一番の判断材料です。

売り出して１ヶ月間に最低３～５件の内見が無ければ「全く脈無し」。
逆に３～５件の内見があったにも関わらず売れないのは、ほぼ「価格」が原因です。特に「他業者が連れてきたお客様」が多いのに売れないのであれば間違いありません。
ただし「価格」が原因なら「●●万円なら買う」とかの話しがあるでしょうから、それすらなければ「お話にならないくらい高い」か「業者の力不足」です。

何れにせよ３カ月かかっても売れなければ「何らかのカンフル剤」が必要ですね。
同じ条件で売り出していても新鮮さがどんどん失われ「晒し物」になるだけ。

当然一番のカンフル剤は「価格の見直し」です。
それも１０万とか２０万とか「チビチビ」下げても効き目はありません。どうせ下げるのなら５０万単位で実行しなければ殆ど効き目はないでしょう。

あとは業者の見直し。
何の為に「媒介期限が３カ月」で自動更新しないかと言えば「売主の立場から業者を替えやすくするため」です。当然、業者側としては「更新」を申し入れてきますが、「能力の無い業者」に任せていても時間の無駄。
先述のように「晒し物」になるだけです。

とかく売主様は自分の不動産に思い入れがありますから「ひいき目」に見がちですが、物件の市場価値と業者の善し悪しを「冷静且客観的に判断する」事が重要です。

ちなみに

＞ポストに入っていた「このマンションで部屋を探しています

こんなの不動産業界ではマックで「ご一緒にポテトはいかがですかぁ♪」と同じくらい「誰にでも」言っている「定型文」ですから真に受けないように。

この回答へのお礼

早々の回答ありがとうございました。

内見者は広告を出したその週に３件、翌週に４件ありました。
そのあとお盆休みに入ってしまったこともあり、その後は内見者なしです。

＞割安と書かれてますが、それは本当でしょうか？
自分だけ（業者も）割安と思っていても、実際にどうかは別の話です。

確かにそうですよね。
客観的に見て築３５年の古さがネックになっていると思います。
内見者の方のお返事を聞くと、駅から徒歩２分で近くて便利、４LDKでこの値段は安い、と
言っていただけるのですが、古いので長期のローンが組めなかった、などのお返事でした。

やはり築３５年というのは厳しい条件でしょうか？

お返事を読んでいるとやはり一般はやめておこうと思います。
３ヶ月売れなければやはり「値引き」しか特効薬は無いようですね。

最後の
＞こんなの不動産業界ではマックで「ご一緒にポテトはいかがですかぁ♪」と同じくらい「誰にでも」言っている「定型文」ですから真に受けないように。

納得です。お恥ずかしい話、真に受けていました・・・

ありがとうございました。

お礼日時：2010/08/30 21:21