自分の所有している土地を売却する時の質問です。

Question

今現在、自分の所有している土地があり、その土地を人に貸して毎月お金を貰っています。
借主は元々そこに自分で住居を構えて住んでいたのですが
大分前から、その住居を放置して全く別の場所に住み始めました。
それでも毎月こちらにお金は払い続けています。

というのも、その土地は近々行われる(予定の)区画整理区域に含まれているので
仮にこちらが減歩を嫌って、その土地を市などに売却した際に
その金額の半分を貰う権利があるからだ、と借主は言うのです。

確かに毎月お金は払って貰っていますし、住居を建てたのも向こうですが
ただ借りていただけの借主が、地価の半分を請求出来るものなのでしょうか。
もし出来るとしたら、何という法律にあたるのでしょうか。

分かりにくい文章で申し訳ありませんが、よろしくお願い致します。

poolisher · Accepted Answer

質問は借地権の問題ですが、借地権のついている土地を所有しかつ用益する
ためには、土地の取得と借地権の取得を併せておこなう必要があります。
所有権（底地権）は地主から買取り、借地権は借地人から買い取ります。
土地の評価額に対する借地権（＝評価額－底地権）の割合を借地権割合と
いいますが、借地権割合の相場は地域によって異なりますが↓で確認できます。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

↑は公共事業における土地収用でも同様ですが、これについては改めて
土地収用法で規定されています。↓

（権利の収用又は使用）
第５条　土地を第３条各号の一に規定する事業の用に供するため、その土地にある左の各号に掲げる権利を消滅させ、又は制限することが必要且つ相当である場合においては、この法律の定めるところにより、これらの権利を収用し、又は使用することができる。
1．地上権、永小作権、地役権、採石権、質権、抵当権、使用貸借又は賃貸借による権利その他土地に関する所有権以外の権利

（土地等に対する補償金の額）
第71条　収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額とする。
　第72条　前条の規定は、使用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償金の額について準用する。この場合において、同条中「近傍類地の取引価格」とあるのは、「その土地及び近傍類地の地代及び借賃」と読み替えるものとする。

ということで、
＞その金額の半分を貰う権利があるからだ、と借主は言うのです。
というのは正確には、区画整理事業者に借地権を補償してもらう（買い取ってもらう）
その際の評価（借地権割合）は５０％だということでしょう。
地主であるあなたから直接受け取るわけではありません。
もっとも、借地権割合が５０％ならば底地権の割合は５０％ということになりますから
地主への補償はその基準でということにはなるでしょう。

尚、借地人の目論見が気に入らないからと云って、地代を払っている以上地主側から
借地契約を解除することはできません。この辺は借地借家法に規定していますが、借地
権というのはかなり強い権利です。

Tomo0416 · Answer

借主の権利は、「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」ですから、借地借家法にいう「借地権」となります。

借地権は登記により第三者対抗要件を具備しますが、土地所有者の協力が必要であることから、借地権が登記されている例は希少です。この場合、借地上の建物を登記（建物の所有者と借地権者が同一）することで第三者に対抗できます。

借地権が設定された土地の売買では、借地権により土地の利用が制限されているため、更地に比べてかなり安い価格になります。

一方、借地権も売買できますが、その価格は更地価格×借地権割合になります。
借地権割合は国税庁のホームページ（http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm）で確認できます。
一般的には土地の価格が高く商業地のような利用価値の高い地域では借地権割合が高く（80～90％）なります。逆に地価の安い地方都市の住宅地では借地権割合は低く（30～40％）なります。

つまり、土地と借地権は別個に売買される固有の財産であり、土地の売却代金に対して借地権者が「半分よこせ」などといえる筋合いのものではありません。

また、土地区画整理事業において、借地権者とは、地上権または賃借権の登記をしている人および施行者に対して借地権の申告をすることにより借地権者として認められた人です。
借地権者と認められると、その借地について土地所有者と同様に権利と義務が生じることになります。
「整理後の借地を明確に知ることができる」ばかりでなく、土地所有者と同じに「土地区画整理審議会委員の被選挙権と選挙権」、「換地計画に対し意見を述べる機会」などが得られる反面「土地所有者に係わる清算金について、個々の借地権割合に応じ清算金の徴収・交付の対象となる権利者」などにもなることになります。

土地区画整理事業では、事業の性質上、借地権を申告した借地についても、施行前、施行後の関連があるので、借地の状況を十分考慮して借地権割合を定めることになります。
したがって、借地権を申告した借地についても、宅地と同様に評価員に諮って、換地および清算金の評価をしていくことになります。
なお、清算金の徴収・交付については、借地権割合に応じ、土地所有者と借地権者が各々負担することになります。

noname#121701 · Answer

追伸

＞何という法律にあたるのでしょうか。
ごく当たり前に民法に基づく土地の賃貸借契約です。

noname#121701 · Answer

＞その土地を人に貸して毎月お金を貰っています。
契約書の有無にかかわらず土地の賃貸借契約している事実があります。

＞それでも毎月こちらにお金は払い続けています。
先方は賃借権の権利を消滅させないため、地代を払ってます。

あなたが地代を受け取っているのですから、土地の賃貸借契約は有効となるでしょう。

土地に対する賃借権とあなたの権利すなわち底地権の割合ですが、これは当事者の話し合いです。
相続税の申請の場合は話し合いで決められて安く申請されますと国も困りますので、路線価地図に割合が記載されています。
借地権が６割または７割が殆どです。
等価交換する場合は、半々というのか相場で、本件のような場合は先方との話し合いで比率を決めるしかありません。
事例は借地権で検索すれは沢山あります。

senki-sakubou · Answer

借りてるだけで土地の権利が半分も手に入るなんて
そんな法律はないですよ。

恐らく、立退き料目当てなのではないかと思います。
（それでも半分はおかしいですが）

土地を売却する可能性があるなら、
一度、借主との契約内容を弁護士に見てもらったらどうですか？

勘違いにしても、使わない家の土地代を払い続けるとは
何かしらの意図があるのは確かだと思います。

jkpawapuro · Answer

いや地価を請求する権利は無いですよ。
上物の不動産に関する保障なら請求可能でしょう。まあ家賃とは互いに独立ですが。
おそらく引越しに関する移転補償を騙し取る気かな？

bukebuke · Answer

さっさと借り主追い出して下さい。
払う義務すらないです

自分の所有している土地を売却する時の質問です。

質問は借地権の問題ですが、借地権のついている土地を所有しかつ用益する

借主の権利は、「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」ですから、借地借家法にいう「借地権」となります。

追伸

＞その土地を人に貸して毎月お金を貰っています。

借りてるだけで土地の権利が半分も手に入るなんて

いや地価を請求する権利は無いですよ。

さっさと借り主追い出して下さい。

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