民法の対抗要件について教えてください。

民法の対抗要件について教えてください。

Ａが自己所有の建物をＢに売却したが、登記はいまだＡのまま。
その後、Ｂが当該建物をＣに賃貸し引渡しも終えた。
さらにその後に、ＡはＡＢ間の売買契約を解除した。登記はまだＡのまま。

こういう時は、Ｃは建物賃借権をＡに対抗できるのでしょうか？
よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： hirunechuu 回答日時： 2010/10/15 06:47

契約解除により、ＡＢ間の建物の売買契約は遡及的に消滅し、

ＢＣ間の建物賃貸借は他人物賃貸となって、Ｃの賃借権もＡに対抗できない、
というのが、解除の効果から導かれる本来的処理となります。

もっとも、Ｃが関知しないＡＢ間の契約解除によって、
急に賃借権を対抗できなくなるのはあまりに酷なので、
Ｃは一定の要件の下で保護されます。
すなわち、Ｃは、ＡＢ間の売買契約解除前に、
売買契約の目的物である建物について利害関係を有するに至った
「解除前の第三者」となるので、５４５条１項ただし書の「第三者」として、
保護されることになります。
ただし、同条項の「第三者」として保護されるためには、
権利資格保護要件として登記等の具備が必要となりますが、
本件の場合、Ｃは引き渡しを受けているので、これも具備しています。

したがって、Ｃは建物賃借権をＡに対抗できることになります。

なお、上記論理家庭及び結論は、登記がＡの下にあるかＢに移転していたかで
特に影響を受けません。

この回答へのお礼

「登記がＡの下にあるかＢに移転していたかで特に影響を受けません。」

というところが、今回一番知りたかったところでした！

ほんとうにありがとうございます！

お礼日時：2010/10/15 23:57

No.7 回答者： kanpyou 回答日時： 2010/11/07 07:11

事件番号 昭和59(オ)1178

事件名 建物収去土地明渡
裁判年月日 昭和62年03月24日
法廷名 最高裁判所第三小法廷
裁判種別 判決
http://www.courts.go.jp/search/jhsp0030?action_i …

裁判要旨
土地の無断転貸が行われたにもかかわらず賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が賃貸借を解除することができない場合において、当該賃貸借が合意解除されたとしても、それが賃料不払等による法定解除権の行使が許されるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は右合意解除の効果を転借人に対抗することができない。

この回答へのお礼

ありがとうございます。参考にさせていただきます。

お礼日時：2011/09/14 09:39

No.6 回答者： ppp4649 回答日時： 2010/10/26 13:54

ANo.3

問題だったのですね。
Ｃは対抗出来ないと思います。
不動産の対抗要件は「登記」です。
Ｂは無権利でＣと契約した事になって、Ｂの履行不能になるんじゃ無いでしょうか。

◆Ｂが債務不履行等がある場合
Ａは契約を取り消せますね。結果は同じだと思います。

◆Ａの手付け倍返しによる解除
これはＢが、まだ契約を履行する前じゃないと使えないですね。
これが出来るという事はまだ契約が成立してないので賃貸も出来ないし、支払い等が終わって賃貸してるなら倍返しは出来ないです。

所有権は売買が成立した買主に移っても、対抗要件は「登記」なので、結局登記してないと駄目ですよね。
動産は引渡しは所有権が移りますが、不動産は登記です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。参考にさせていただきます。

お礼日時：2011/09/14 09:40

No.5 回答者： ppp4649 回答日時： 2010/10/26 13:52

ANo.3

Ｃは対抗出来ないと思います。
不動産の対抗要件は「登記」です。
Ｂは無権利でＣと契約した事になって、ＢのＣに対する契約不履行になるんじゃ無いでしょうか。

◆Ｂが債務不履行等がある場合
Ａは契約を取り消せますね。結果は同じだと思います。

◆Ａの手付け倍返しによる解除
これはＢが、まだ契約を履行する前じゃないと使えないですね。
これが出来るという事はまだ契約が成立してないので賃貸も出来ないし、支払い等が終わって賃貸してるなら倍返しは出来ないです。

所有権は売買が成立した買主に移っても、対抗要件は「登記」なので、結局登記してないと駄目ですよね。
動産は引渡しは所有権が移りますが、不動産は登記です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。参考にさせていただきます。

お礼日時：2011/09/14 09:40

No.4 回答者： kanpyou 回答日時： 2010/10/16 00:54

CはAに対抗できます。

根拠は「借地借家法31条」です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。参考にさせていただきます。

お礼日時：2011/09/14 09:40

No.3 回答者： ppp4649 回答日時： 2010/10/15 07:52

ちょっと質問の趣旨とズレますが・・

「ＡはＡＢ間の売買契約を解除した。」
ＢがＣに賃貸したという事は、Ａの一方的解除ですよね？
それならＢは登記を請求する権利、又は契約不履行によるお金の返還請求権や損害賠償請求権など発生するんじゃないですかね。
ＣはＡに対抗できると思います。

この回答へのお礼

僕の勉強不足で、「一方的解除」という言葉が使われたものを、読んだことがまだほとんど無かったので、「一方的解除」というものがどういうものかよく解らなくて・・・。

そこで、考えてたら、ふと、新しい疑問がわいてしまったのですが・・・

◆Ｂが債務不履行等がある場合や、Ａの手付け倍返しによる解除の場合でしたら、結果は変わるのでしょうか・・・？◆

・契約書に「所有権は代金全額を支払った時に移転する」
となっていたら、ＢがＣにした賃貸借は、他人物賃貸となって、ＣはＡに対抗できないのでしょうか？

・契約書に、所有権の移転時期が記入されていない時（そもそもこれは宅建業法３７条書面とはならないらしい・・・？でも、それはどういうものなのかがよく解らないのですが・・・）は、当事者の意思の合意のみで所有権が移転するから、ＣはＡに対抗出来る。

というふうになるんでしょうか・・・？

法律って難しい；；

お礼日時：2010/10/16 00:23

No.1 回答者： radiostarokwave 回答日時： 2010/10/15 04:32

所有権者がＡになったのだから、Ｃの賃貸人はＡになります。

Ｂではありません。
大家がＢからＡになっただけのことです。

今までＢに支払っていた家賃をＡに支払わなければなりません。

この回答へのお礼

早速のご解答いただき、ありがとうございます。
Ａが大家になってＣは保護されるのですね。
ありがとうございます。助かりました！

お礼日時：2010/10/15 23:50