中古マンション購入について

Question

結婚2年目の39歳ですが、価格2000万程度で、中古マンションを検討中です。
（近隣では、3LDKの中古が大体1800万～2500万程度が多い）
現在、共益費込みで家賃11万の公社賃貸マンションの3LDKに住んでいます（近隣の相場では、まだ同クラスの部屋より家賃が2万近く安いほうで、格安物件として見つけました）。しかし、このまま家賃を払い続けても資産になるわけではないし、購入を検討し始めるようになりました。
夫婦合わせての年収は700万（妻が300万）ですが、来年子供が出来るので、自分の収入のみで考えなくてはなりません。
貯金は、今のところ2人合わせて300万程で、家賃は全額私が払っています。今後貯めていくのも自分の収入のみだと頑張って月5～6万貯金できるかというところかと思っています（妻の収入からの貯金は、妻が働けなくなったときの予備と考えてアテにしないようにしたいです）

そこで、質問したいのが、以下のどちらにすべきかという点です。

1.金利が安い状況で、今すぐ中古マンション購入を狙うべきか
2.今の賃貸でもうちょっと貯金し、数年後に購入を延ばすべきか

不動産屋に聞くと1を勧めてきます。確かに、家賃を仮に5年間払い続けると750万円ほどになる見込みで（公社賃貸なので更新料はないのですが、特優賃という形態なので家賃が毎年わずかずつ上昇し、上昇を加味した金額で計算するとこの金額です）、4～5年後に貯金を貯めて頭金に回しての購入だと年齢的にもローンがしんどくなるし、家賃がもったいないとの話でした。知人なども1を勧めます。
とはいえ、頭金や諸費用は、よく購入価額の20％は用意すべきだといわれるので、それには及ばないし、2で我慢することになるのかもしれないし、迷っています。

皆様でしたら、どちらを勧めるでしょうか。第3の答えでも結構です。よろしくお願いします。

takoyaki100 · Accepted Answer

#1さんのご指摘通り、頭金無しの2000万円フルローンになるでしょう。
定年まで20年、2.5％の固定金利で簡単にシミュレーションすると、年間返済額は126万円になります。

ご主人の収入だけで考えると、400万円に対して126万円は31.5％(実際にはこれに修繕費や固定資産税が加わりますが)。
一般的には20～25％が楽に返済できると言われていますので、かなり苦しいと思います。

奥様の収入を購入資金に組み込む必要がありそうです。

例えば300万円のうち100万円でも返済に充てられるなら126÷(400+100)=25％ですからかなり現実的になりますね。

奥様の収入を予備費としてどんぶり勘定するのではなく、予備費、購入資金、教育資金などシビアに見積り、いつ仕事を辞め、いつ復帰するか、その時の収入はいくらか、シミュレーションしましょう。

ご質問の答えはこれらの事を検討すれば見えてくるはずです。

ところで資産としてはどうでしょうか。
今中古で購入し、ローンを払い終える20年後にどれ程の資産価値があるか、この発想は考えどころだと思います。

また家賃がもったいないという発想もいかがなものかと思います。賃貸のメリットは生活が苦しくなると条件を代えて安い物件に移り、安定した生活が続けられる事です。

kei1966 · Answer

中古マンションを買うと税金、積立修繕金、管理費、専用部分の修繕費がかかります。
しかも中古なら15年もたてば設備も内装も交換時期に入ります。年数はいくつでどれだけメンテされている建物でしょうか。

確かに貯金が少ないので不安です。通常年収の半分は取っておくべきです。引っ越し費用もかかります。つまりはその300万は頭金にはならないとっておくべき金額になります。200万をとっておいたにしろ100万では諸費用も賄えません。カツカツすぎてリスクが高いと感じます。この状態ではちょっと厳しいですね。私は貯金を勧めます。２です。

生活費は仕分けして切り詰めて年間100万は貯金しましょう。年齢もありますから月8万3年で300万で購入を目指したらどうでしょうか。

中古マンション購入について

#1さんのご指摘通り、頭金無しの2000万円フルローンになるでしょう。

中古マンションを買うと税金、積立修繕金、管理費、専用部分の修繕費がかかります。

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