現在民法の勉強を始めました。

タイトルの通りなのですが、
土地所有権と地上権は異なる権利なのでしょうか?
異なるとしたら、なぜ別々に土地所有権と地上権が設定されているのでしょうか?

何か理解のしやすい具体例があったら助かります。よろしくお願いいたします。

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A 回答 (1件)

異なる権利です。



所有権はその土地を全面的に支配する権利です。

他方、地上権は、一定期間その土地を使うことができる権利です。
現在では、土地賃借権(これは債権ですが)と地上権はほぼ内容的に同一です。

所有権には、利用権以外に、土地を処分する権利も含まれますし、地上権と異なり永続的なものです。
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この回答へのお礼

遅くなりました。
お答え頂き、ありがとうございます。

お礼日時:2011/01/16 22:34

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土地 賃借」に関するQ&A: 居住権(?)

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詳しい方、ご教授よろしくお願いします。

Aベストアンサー

一括申請はできません。登記の目的、当事者が違うからです。

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家の所有権を夫婦半々にするということは?

現在、夫が持ち家、所有権100%です
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所有権を半分にするということは
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最近、半々にしていいと
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大変ですか?
また、デメリットなどありますか?
ローンの支払い義務が
私にも降りかかってきますでしょうか?

Aベストアンサー

単なる名義と考えてはいけません。
名義というのは、権利の名札であり、財産なのです。

安易にご主人からあなたへ一部でも名義変更すれば、それは贈与となってしまいます。贈与となれば贈与税の課税の対象となり、申告納税が必要となります。
売買とすれば、当然お金の動きも必要となりますし、ご主人が税務上の計算で利益が出たとされれば所得税の申告納税が必要となるのです。

そもそも、あなたがお金を出していないのにあなたの名義にする道理はありません。
不動産を購入した際にお金を出していないのに、名義を連名・共有とすれば、ご主人があなたの代わりにお金を用立てたとして、結局は贈与となるのですからね。
実態と合わない登記を行えば、税務署も登記の情報は見ていますので、簡単にばれるやもしれません。

離婚=半分の権利ではありません。婚姻期間中の構成された財産債務のみです。
不動産も半分、借金も半分、しかし、不動産の名義などは分けられても、半分だけ他のところに持っていくなどまず無理でしょう。離婚後も同居するなんてことも現実的ではないでしょう。
通常は金銭解決するものでしょう。

ローンが残っているようですが、一般的に住宅ローンともなれば、金融機関が相手です。金融機関も馬鹿ではありませんので、支払えなくなった際に差し押さえができるように抵当権の設定などもされていることでしょう。融資や抵当の設定に関しての契約の中でも、あなた方だけの判断で名義変更ができないようになっているはずです。
だって、借り入れ名義がご主人で返済ができないような事態となった際にあなたの名義が含まれてしまえば競売もかけにくくなってしまいますからね。あなたが連帯保証人等になっていないのであれば、なおさらです。
金融機関が了承する形でなければならず、手続き上できてしまったとしても、金融機関にばれた時点で契約違反等により一括返済などを求められる可能性もあるかもしれません。

素人考えはよろしくありません。進めるのであれば、税は税理士、不動産手続きは司法書士へ相談すべきでしょうね。

単なる名義と考えてはいけません。
名義というのは、権利の名札であり、財産なのです。

安易にご主人からあなたへ一部でも名義変更すれば、それは贈与となってしまいます。贈与となれば贈与税の課税の対象となり、申告納税が必要となります。
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Q土地の地上権について

私の祖母が、祖父が亡くなった際に親戚に家の土地を一部取られたそうなのですが、その土地について所有権は取られたが、地上権はまだウチのモノだから6割はウチの土地になるんだという事をその親戚と言いケンカをしたそうです。

その話を聞いて、そもそも私は不動産や土地に関する法律などに詳しくないため、肯定することも否定することもできませんでした。

登記簿には、地上権を永遠に設定するとあるらしいのですが、そもそも随分昔の登記簿らしいので、更新されていないだけな気がしています。

私自身、両親からのまた聞きでこの話を聞いたので、イマイチ理解していないのですが、地上権を放棄せずに所有権だけ権利が移動するような事はあるのでしょうか?
また、所有権のみでその土地を売買することはできるのでしょうか?(現在、その親戚がその土地を売りに出しているらしいです。)

地上権についてwikiなども見てもイマイチよく分からなかったので、質問させていただきました。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

所有権というのは、自由にその物の使用、収益、処分をすることのできる権利で(民法206条)、地上権というのは、工作物又は竹木を所有するために、その土地を使用する権利です(民法265条)。

地上権者は、「この土地を売る」とは言えませんが、所有権者に対して「あなたのその土地、使わせてね」ということができます。使えるという意味で「私の物よ!」と言いたくなる気持ちはわかりますが、あくまでその土地は所有者の物です。
なので、親戚さんが地上権者にすぎないのに「売る」とおっしゃっているなら、そんな権限ありませんよ、と教えてあげてください。逆に、所有権者が親戚さんなら、その土地を売買することは可能です。
所有権と地上権は別の権利ですから、地上権の有無にかかわらず、所有権を移したりすることが可能です(売買とかで)。

登記をした場合、新しい所有者に大しても堂々と「その土地使わせてね」と主張することができます(買っても地上権者に土地を使わせてあげなければならないので、土地の評価額が下がったりします)。
無期限の地上権を設定することは、判例上許されています。
なので、古い登記しかなかったとしても、地上権を主張して、その土地を使うことができます。

親戚同士の争いはいろいろ疲れますよね。丸く収まることを願っています。

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Q土地の「所有権保存登記」の際の、添付情報について

今回、相続すべき不動産が5筆あるのですが、内、1筆は所有権保存登記がされていないので、相続登記(4筆)、保存登記(1筆)に分けて申請するのですが、保存登記の添付書類として「相続証明情報と住所証明書」は必須のようですが、それに加えて「固定資産税の納税証明書」も必要でしょうか。また、非課税により同納税証明書がない場合はどのように対応すれば良いのでしょうか。
ご専門の皆さんのご指導をお願いします。

Aベストアンサー

表示登記があり所有権保存の登記でしよう。
それならば登記原因証明情報はいらないです。(不動産登記令7条3項1号)
表示登記に所有者名が明らになっていますから、相続した旨だけでいいです。
固定資産税の納税証明等で所有権を証する書面は必要ないです。

Qお墓の土地の所有権と名義変更について

私の実家のお墓の土地の名義は、明治の頃から変更されていません。最近、問題が起きて調べてわかりました。名義は母の祖父とその叔父の2分の1ずつになっています。墓地の中には古くからのお墓が何十基もあり、草取り等の管理は300有余年代々お墓の持主(名義人の末裔と地域の方数件)でそれぞれにやってきました。地域の方は土地を借りているという感覚なので、最近、墓じまいの挨拶に2件来られました。
そんな中、ここ近年(20年前位)にお墓を他所から持って来られたA家があり、当時、A家のお母さんが、私の母に「お宅の土地に断りもなしにお墓を建ててすみません。」と言われたそうです。田舎の事で、当時は母達も何も言わずに今に至っているのですが、A家が、昨年また何の了解もなく自分のお墓の周りをコンクリートで固めて整備されました。このことがあり、土地の名義を調べてることになりました。
名義人2人の子孫の中には明治の頃に海外に渡っている者もいて、交流は40年位はまったくないと思います。現在は日系3世の世代になっていると予想しています。

二つ教えていただきたい事があります。

一つは、この土地の名義変更をする場合、外国に住んでいる人にも相続の権利はありますか?法的手続きが必要でしょうか?何か特例はないでしょうか?

二つ目は、このA家の行為に私たちはどんなことができますか?A家は不動産業をここ7年程されています。知識があってこのような事をされたのかと心配しています。墓地の中で他にも空いているところがあるので、今後、使われることを防がないといけないと思っています。
長文ですみません。教えてください。

私の実家のお墓の土地の名義は、明治の頃から変更されていません。最近、問題が起きて調べてわかりました。名義は母の祖父とその叔父の2分の1ずつになっています。墓地の中には古くからのお墓が何十基もあり、草取り等の管理は300有余年代々お墓の持主(名義人の末裔と地域の方数件)でそれぞれにやってきました。地域の方は土地を借りているという感覚なので、最近、墓じまいの挨拶に2件来られました。
そんな中、ここ近年(20年前位)にお墓を他所から持って来られたA家があり、当時、A家のお母さんが...続きを読む

Aベストアンサー

この土地の将来にわたる利用形態について、現在の関係者に対してハッキリさせておいた方が良いだろうというのが質問の発端なのかな、と想像しています。何の権限を以ってこの土地を利用や管理するのか?ということに疑問を挟む人がいてもおかしくは無いですよね。

ご質問の土地の登記名義を「相続」ということで行うのであれば、国籍離脱による権利の消滅はあり得ませんから、外国に住む子孫の方にも権利はあるでしょうね。

A家の行為について、何らかの申し入れをして拒絶された場合に、イヤなら出て行けと言える権限があるかどうかと言う問題にも絡んできそうです。

ただ、その土地の名義人が誰であるかをハッキリさせる問題と、その土地の利用についてハッキリさせるのは別の問題ですから、時間と費用のかかりそうな前者の問題は後回しにしてでも、今後の土地の利用形態について約束事を決めて行く事を先行させた方が良いでしょうね。
所有者だからできる事、所有者であってもできない事があるように、管理者でもできる事、管理者ではできない事があります。

この土地の所有権(の一部)に関わる人達とまず話し合い、利用のみしている人達との関わり合いをどのようにしていくかを決めて行かれた方が現実的かな?とは思います。

この土地の将来にわたる利用形態について、現在の関係者に対してハッキリさせておいた方が良いだろうというのが質問の発端なのかな、と想像しています。何の権限を以ってこの土地を利用や管理するのか?ということに疑問を挟む人がいてもおかしくは無いですよね。

ご質問の土地の登記名義を「相続」ということで行うのであれば、国籍離脱による権利の消滅はあり得ませんから、外国に住む子孫の方にも権利はあるでしょうね。

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Q一筆の土地の一部に付着する法定地上権の分筆登記

一筆の土地の一部に付着する法定地上権について教えてください。

土地全体の役50%に競売の物件明細に法定地上権が成立する旨の説明が
ある法定地上権付建物を競落する予定です。

この建物(登記あります)の所有者は土地に法定地上権の登記
(平成**年**月**日競売による売却に基づく法定地上権設定)という登記を
するためには分筆が必要になりますが、土地所有者が協力しない場合は
裁判して判決もらって単独申請ということになると思いますが、この場合の
土地分筆費用は土地所有者に請求することはできるのでしょうか?

たとえば土地家屋調査士への費用請求が100万であったとして、その全額を
請求して認められるものなんでしょうか?

建物の登記があるから地上権を第三者へ対抗できるのはわかるのですが、将来の
ために土地を分割して地上権の登記もしておきたいと考えております。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

以前、これと同じようなご質問があったように思います。
その時にも私がお答えしましたが、法定地上権の登記をするよう裁判するときには、その請求の趣旨では、
「被告は原告に対し、別紙図面のうちA部分に付き、・・・を原因とした法定地上権の設定登記をせよ。」
と言うようにし、勝訴すれば、法定地上権の設定登記の前に、分筆登記しなければなりませんが、それは債権者代位でできます。
ただし、現実問題として、原則として分筆登記は近隣の土地所有者の承諾が必要です。
例外は、筆界確認書があれば承諾書は必要ないので、事前の調査も必要です。
分筆登記につき近隣の承諾が必要か否かは、分筆登記すれば、新旧の筆になります。
その新旧の面積の合計が、分筆前の面積と合致すれば承諾は必要なく、分筆前の面積と違えば承諾が必要です。
要は、全体を測量し分筆時との差異を確認する必要があります。
それらの測量するためには、当然と当該土地所有者の承諾が必要となりますが、承諾が得られなければ仮処分から始めなくてはならなくなり、困難極まることになります。
なお、費用については、敗訴の者の負担です。

Q昔からある田舎のお墓の土地の所有権について

詳細には説明しかねますが、父が10年以上前、父の本籍地から我々
子供の世代が育った居住地に○○家の墓を移しました。 (父は既に故人です)

以前の墓の敷地は、某お寺に隣接していますが、現在は墓地の中で空き地に
なっています。

某県の郊外にあり、いまでこそ道路がよくなり市街地から30分そこそこ
で移動できますが、30年くらい前はバスだと1時間以上かかったかと
記憶しています。

最近、とある事情で空き地となった元墓跡を調べる機会がありました。

この墓地は、隣接するお寺の所有地か管理地とばかり思っていたのですが
お寺の某氏の話では、所有地でも管理地でもない。放っておくと草木が
生え放題で通れなくなる小道もあるので、ボランティアでたまに草木を
刈ってるとのこと。

基本的には、お寺は墓地には全く関係がなく、お墓の所有者各自の管理に任され
ているということでした。

所轄の役場の税務課に行って、父の名義で登録している土地があるかどうか
調べてみたのですが、該当する墓地にはそういうものはありませんでした。

その地区は「○○地区」という名であるので、この墓地は、正式にはそこの区
の管理下にあるのではないかと、先の某氏がおっしゃっていたのですが、役場
に問い合わせて、役場の方が該当の区長に電話で確認すると、墓地については
何の管理もしていない、関わっていないとのことでした。

また、先の某氏によると、○氏のお墓は登記しているけれども、他は聞いた
ことがありませんということでした。

墓を他県に移したとはいえ、今まで父の名義の土地か借地とばかり思っていたの
ですが、昔からある田舎の墓地というものは、基本的に大半が登記などなされて
おらず、結果として墓主かその関係者に土地の所有権もなければ、税金等の請求も
ない訳ですから払ったこともなく、維持費は全くかかっていないことを知りました。

ここ数十年の新設の墓地であれば、何がしかの維持費用を支払うなり、登記して
所有権を有するなりされてあるのでしょうが、昔からある墓地の中の墓なら、
当時の何がしかの話し合いで、場所が決まり、税金も何もかからない
で今日まで来れているということになっているのであろうと思いました。

かって、我が家のお墓があった墓跡の土地(25平米程度?)は、現在、空き地に
なってますが、そもそも所有権も何もない、どこも管理してないただの空き地という
存在であることを初めて知りました。

ということは、どこかの誰かが、早い者勝ちでそこに新たな墓を建てても
法的には誰からも咎められる理由はないということになると理解しました。

強いて言えば、モラル的にそういうことが許されるかという問題しか
ないように思いました。

昔からある田舎(過疎地)の墓地というのは、本来そんなものなのでしょうか。
特に差別等のある地区でもない、至って平和で普通の田舎町の山林に隣接した墓地です。

初めて知った現実に驚いています。

どなたかコメントをいただければ幸甚です。

詳細には説明しかねますが、父が10年以上前、父の本籍地から我々
子供の世代が育った居住地に○○家の墓を移しました。 (父は既に故人です)

以前の墓の敷地は、某お寺に隣接していますが、現在は墓地の中で空き地に
なっています。

某県の郊外にあり、いまでこそ道路がよくなり市街地から30分そこそこ
で移動できますが、30年くらい前はバスだと1時間以上かかったかと
記憶しています。

最近、とある事情で空き地となった元墓跡を調べる機会がありました。

この墓地は、隣接するお寺の所...続きを読む

Aベストアンサー

>>その地区は「○○地区」という名であるので、この墓地は、正式にはそこの区の管理下にあるのではないかと、先の某氏がおっしゃっていたのですが、役場に問い合わせて、役場の方が該当の区長に電話で確認すると、墓地については何の管理もしていない、関わっていないとのことでした。

○○地区の共有地かと思われます。
墓地、および火葬場は町内のあまりはっきりしない所に作っていましたので、村の川原の遊水地を土盛りしてとかです。
たまに誰々さんの土地を借りてムラの火葬場にしていたけど、市の火葬場が出来たので、返した、今は何も使われていなくて、荒れ放題だけど、きれいに管理してくれとも言いにくいとかあります。
区長さんは、その区が昔ながらの地縁に基づいた組織なのか、法人格がある団体なのかによって回答はまるで違ってきます。
墓地の管理に関わって居ないと言うところを見ると、地縁団体として登記が出来る町内会で、その為、宗教行事に関われない時など、そういう回答になる場合がありますね。

ですので、質問主様の昔の墓も村の土地に村の方々も含めて墓地にしていただけかと思います。
墓地を移転して空いているなら、お父上が村の管理者に墓地を返す旨の話をしていると思います。
同時に村か隣の寺かに保管してある埋葬許可証を基にして移転許可証をいただいて今の場所に移転したのかと思います。
墓石を移転するのは何の許可も要りませんが、お骨を(或は土に帰ったものを)移転するにはそれなりの許可証が要ります。

>>どこかの誰かが、早い者勝ちでそこに新たな墓を建てても法的には誰からも咎められる理由はないということになると理解しました。

今の感覚で言うと、元々墓地だったところに墓地を建てようとは思いません。
わたしの住まいしているところも町内の墓地が在り、そこに我が家の墓地もありますが、元々墓地だったけど、移転して町内に返したところはまだまだ別の人が墓地を立てるような気配はありません。
町内会の人数分の墓地の新区画を準備していますが、今は墓地を立てるイコール代々守らなければいけない、でも跡取りが居ないなどで、空き地のままです。
我が家の墓地の裏も新区画なので、誰も持ち主が居ないので、荒れ放題です。
春から除草剤をまいて我が家の方に草が来ないようにするので精一杯です。

おまけですが、お寺の敷地と墓地が続いているけど、寺は宗教法人としての寺の所有で、墓地は町内会所有の共有地と言うのが結構有ります。

>>その地区は「○○地区」という名であるので、この墓地は、正式にはそこの区の管理下にあるのではないかと、先の某氏がおっしゃっていたのですが、役場に問い合わせて、役場の方が該当の区長に電話で確認すると、墓地については何の管理もしていない、関わっていないとのことでした。

○○地区の共有地かと思われます。
墓地、および火葬場は町内のあまりはっきりしない所に作っていましたので、村の川原の遊水地を土盛りしてとかです。
たまに誰々さんの土地を借りてムラの火葬場にしていたけど、市の火葬場が出...続きを読む

Q所有権移転請求権仮登記物件の賃貸借について

所有権移転請求権仮登記がある物件(区分マンション1室)を賃借する場合、本登記されると賃貸借契約にはどのような影響が出ますでしょうか?

Aベストアンサー

御質問を拝見し、回答させていただきました。

※『所有権移転請求権仮登記の本登記がなされた場合の賃貸借契約への影響』について。

※当該賃貸借物件が、借地借家法適用物件であり、いわゆる違法性の無い一般的な賃貸借契約であれば、本登記による所有権移転の結果、賃借人は、借地借家法条文記載のとおり、その引き渡しをもって、新所有者に対して、賃貸借契約の効力を主張することが出来ます。本登記後、賃借人の賃貸借契約自体が消滅したり、賃借人が退去義務を負う訳ではありません。
・『原則』として、所有者交替に伴い、貸主たる地位も、新所有者に移行することになります。
・『例外』や貸主交替、敷金、賃料滞納、特約等々は、既に御承知のことと存じますので、省略致します。

※『最後に。』
法律上、賃貸借契約への影響は、原則として、前述記載のとおりですが、現実問題として、現所有者の信用状況云々、本登記後、色々と揉めるか揉めないか、揉め事に巻き込まれるかどうかは、ある種別次元の問題ですので、事前に色々と確認なさることをお勧め致します。実務を御存じでいらっしゃる質問者様でしたら、御理解いただけると思います。

御質問を拝見し、回答させていただきました。

※『所有権移転請求権仮登記の本登記がなされた場合の賃貸借契約への影響』について。

※当該賃貸借物件が、借地借家法適用物件であり、いわゆる違法性の無い一般的な賃貸借契約であれば、本登記による所有権移転の結果、賃借人は、借地借家法条文記載のとおり、その引き渡しをもって、新所有者に対して、賃貸借契約の効力を主張することが出来ます。本登記後、賃借人の賃貸借契約自体が消滅したり、賃借人が退去義務を負う訳ではありません。
・『原則』として、所有...続きを読む

Q一部抵当権付きの所有権移転登記について

持分の一部に抵当権の付いた不動産を相続したとき、その後売買で全部移転するときどうなりますか?

例えば、A名義の不動産について、
1 所有権一部移転 持分1/2 B
2 A持分全部移転 持分1/2. B←抵当権付
(Bが死亡し、Cが相続する)
3 所有権移転 (原因 相続) C

この状態で、CがDに所有権の全部を移転したいとき、Cは
① 「所有権移転」で登記できるのか?
② 抵当権付き持分とそうでない持分が分かるように、登記を分ける必要があるのか?

Cが一部のみを処分したいときには「C持分一部(順位2番から移転した持分)移転」とするとあったのですが、では全部するときは?と分からなくなってしまいました(泣)

ご解答よろしくお願いします。

Aベストアンサー

これって,昭和37年1月23日民甲112号通達の問題ですよね。

これがBからCへの所有権(持分全部)移転の原因が売買であるならば,抵当権が設定されている持分の移転と,抵当権が設定されていない持分の移転の2件の登記申請をすべきところですが,BからCへの移転が相続を原因とするものだとそのように2件に分けての登記が許されず,抵当権の付着の有無にかかわらず,所有権移転1件で登記申請をせざるを得ません。
その後,売買でCからDに所有権移転する際に,上記通達の問題をどうするんだろうというのは僕も考えたことがあります(実務家ならわかってくれると思うんだけど,『不動産登記申請MEMO』にも載っていない)。

で,調べてみるとその答えは平成11年7月14日民三第1414号回答のようで,どうも「C持分一部(順位1番から移転した持分)移転」と「C持分(順位2番から移転した持分)移転」の2件に分けて,CからDへの持分移転をすべきなのだろうと思うのです(後者に持分の「全部」・「一部」の記載がないのは,似たような事例で法務局にこうしてほしいと言われたことがあるからです)。
こうすることで,抵当権が実行され競落がされても「C持分(順位2番から移転した持分)移転」の登記が抹消されるだけで,「C持分一部(順位1番から移転した持分)移転」には影響しません。

というか,こっちを見ていただいたほうが理解が早いように思います。

ウィキペディア「所有権移転登記」
 https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%89%80%E6%9C%89%E6%A8%A9%E7%A7%BB%E8%BB%A2%E7%99%BB%E8%A8%98

誰がアップしてくれたのかわかりませんが,登記記載例があることで,非常にわかりやすくなっています。

ちなみに上記に示した登記の目的の記載方法は,あくまでも僕の私見ですので,もしも実際に登記を申請する場合には,事前に法務局に照会をなさってください。

これって,昭和37年1月23日民甲112号通達の問題ですよね。

これがBからCへの所有権(持分全部)移転の原因が売買であるならば,抵当権が設定されている持分の移転と,抵当権が設定されていない持分の移転の2件の登記申請をすべきところですが,BからCへの移転が相続を原因とするものだとそのように2件に分けての登記が許されず,抵当権の付着の有無にかかわらず,所有権移転1件で登記申請をせざるを得ません。
その後,売買でCからDに所有権移転する際に,上記通達の問題をどうするんだろうというのは僕も...続きを読む

Q民法315条の「賃借人の財産のすべてを清算する場合」の具体例

民法315条は、不動産賃貸の先取特権の被担保債権の範囲を規定していますが、同条が適用される「賃借人の財産のすべてを清算する場合」とはどのような場合でしょうか。
借り主が会社だった場合、事業の全部の譲渡はこの場合にあたりますでしょうか。

知っている方がいたら教えて下さい。判例などもあれば教えてくださればありがたいです。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>やはり、譲渡自体の効果として会社が清算されるわけではないからでしょうか。

そのとおりです。定款の目的変更をして、別の事業をしても良いですよね。むろん、会社を最終的にたたむ目的で事業の全部譲渡をするというのは良くあるケースですが、それだって、事業譲渡を承認する株主総会決議と会社を解散する株主総会決議はそれぞれ行わなければなりません。


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