現在民法の勉強を始めました。

タイトルの通りなのですが、
土地所有権と地上権は異なる権利なのでしょうか?
異なるとしたら、なぜ別々に土地所有権と地上権が設定されているのでしょうか?

何か理解のしやすい具体例があったら助かります。よろしくお願いいたします。

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A 回答 (1件)

異なる権利です。



所有権はその土地を全面的に支配する権利です。

他方、地上権は、一定期間その土地を使うことができる権利です。
現在では、土地賃借権(これは債権ですが)と地上権はほぼ内容的に同一です。

所有権には、利用権以外に、土地を処分する権利も含まれますし、地上権と異なり永続的なものです。
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この回答へのお礼

遅くなりました。
お答え頂き、ありがとうございます。

お礼日時:2011/01/16 22:34

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土地 賃借」に関するQ&A: 居住権(?)

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Q一般定期借地権(地上権)の部分譲渡はできるか

一般定期借地権(地上権)のマンションを所有、居住しております。
この度、居住目的で、一戸建て住宅を新築することになり、現在居住しているこのマンションは収益物件とすることにしました。

さて、新居の建築資金の一部を調達するために、収益物件とするマンションの借地権&建物の各50%持分を、私の兄に市場価格と乖離のない額で売却したいと考えております。

普通に所有している土地であれば持分50%売却し複数名義になるというのは普通にあることと思いますが、定期借地権(地上権)も同様に部分譲渡することは可能と考えてよろしいでしょうか。

よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

地上権であれば「物権」ですから自由に譲渡できます。
もちろん共有持ち分を設定して
譲渡も可能です。
詳しくは民法の解説書で「物権・債権」の違いをご覧ください。

Q民法での土地の所有者と、土地上の家の借主の関係

土地の所有者をA、土地の借主及びその土地上の建物所有者をB、建物の賃借人をC
とします。

(1)ABが賃貸借契約を合意解除しても、Cには対抗できませんよね。
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(2)BがAに土地代を支払わなかった場合、CからするとAB間が解除されるおそれありますよね。
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またこの場合、AがCからの支払いを拒んだりできるんでしょうか?できるとしたなら追い出されそうなCはどうすればいいのでしょうか?

宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

>Cが支払ってきたときにAのみが拒否することは可能なのでしょうか?
そもそもこれはCが第三者として弁済しうるかという弁済側からの問題で、Aが拒否するとかは問題にならないのでしょうか。

 質問者さんの「Aの拒否できる」とはどのようなものを想定しているのでしょうか?法律上有効な弁済を拒否すれば、それは受領遅滞の問題となり、そのまま履行期を経過したとしても債務不履行にはならず、解除はできません(また、供託原因にもなりえます)。
 Cの行為が有効な「弁済」に該当しなければ、これを拒否することは当然できますし、有効な「弁済」であれば、その拒否は通常の債務者の弁済を拒否した場合と同様の効果が生じます。第三者であるということのみを理由として、有効な弁済を拒否すれば、受領遅滞の効果が生じることになります。

Q地上権と土地賃借権の違いとは?

こんにちは、今、借地借家法を勉強していて違いがあまり理解できないので、質問しました。
借地権とは何でしょうか?
地上権と土地賃借権の二つがあり、地上権は物件、土地賃借権は債権で、抵当権は土地賃借権では設定できず、地上権では出来る。譲渡も地上権では地主の承諾無く出来、土地借地権は地主の許可無く出来ない。
でも、登記は両方とも出来る。(権利部に記載する。)
でも、両方とも土地所有者からは借りるんですよね…なんか、イメージがわかないものですから…
解る方、どうかお願いします。

Aベストアンサー

>地上権は物件、土地賃借権は債権で・・・

「地上権」は借地の上に建った「物」と一体になった権利、「土地賃借権」は借地した「人」と一体になった権利と考えれば理解しやすいのではないでしょうか。

Q集落所有の土地を市に所有権移転する原因について。

とある集落が名義人となっている土地1筆が、昭和22年政令15号により市へ帰属したのですが、その集落から市への所有権移転登記する際の登記原因を教えて下さい。

またその登記の際、添付書類はどういったものが必要でしょうか?
承継証明書が登記原因証明情報となりますか?

なお、この登記は市の嘱託で出来ますか?

回答宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

(1) 登記原因に関しましては、
「昭和22年7月3日昭和22年政令第15号第2条第2項による帰属」
で宜しいかと思います。

※なお、関連先例としては例えば
「町内会所有の不動産の所有権が昭和二二年政令一五号により市に帰属した日は、
昭和二二年七月三日である
<昭和38年11月20日民事甲第3118号民事局長電報回答>」があります。

ただし、「旧大字名義に登記された土地と昭和二十二年政令第十五号の適用の有無
<昭和32年2月25日民事甲第372号民事局長回答>」の先例によれば、
旧大字名義に保存登記されている土地でその実体も昭和十八年法律第八十一号施行当時の
町内会、部落会が有していたものではなく、同法律の施行による改正後の町村制第七十二条ノ三
に該当するものでないものについては、昭和二十二年政令第十五号の適用はない。
なお、当該大字が財産区であれば何らの手続を要しないが、
当該土地が保存登記当時の部落民の共有であれば、当該大字の所属する市町村長の嘱託により
保存登記を抹消した上で、土地台帳(まま)の所有者の氏名を訂正すべきである。…
のように、たとえ旧大字名義であっても昭和二十二年政令第十五号が適用されない事例も
ある事に御留意下さい。

下記URLのブログなどが参考になると思います。
◆「蟷螂の斧 ―登記雑記帳」
◇いわゆる部落有財産について<第2回>
http://blog.goo.ne.jp/solitary-thinker/e/1f4ac735e783f8e41833c417301cef5c
◇いわゆる部落有財産について<第3回>
http://blog.goo.ne.jp/solitary-thinker/e/81e3595f2f750463016ce18868139566
◇いわゆる部落有財産について<第4回>
http://blog.goo.ne.jp/solitary-thinker/e/1400f69d04173cad9df7fe230099b89c
◇いわゆる部落有財産について<第5回>
http://blog.goo.ne.jp/solitary-thinker/e/3d10f14530efe5145b4313376658f3e6
◆URL◇洋々亭フォーラム~「共有地」名義の土地の取扱いについて
http://www.hi-ho.ne.jp/cgi-bin/user/tomita/yyregi-html.cgi?mode=past&pastlog=44&subno=4870

(2) 添付書類に関しましては、
題目は何であれ、少なくとも御質問の「集落」名義が実体として
「町内会部落会又はその連合会などに属する財産」であった事と、
あと(本政令施行後二か月以内に処分されたが、登記していない場合も有り得ますので)
「本政令施行後二か月以内に処分されていないもの」である事の内容を含んだ疎明資料を
提出する必要があると思いますが、下記のとおりケース・バイ・ケースでしょうから、
当該市の嘱託担当者等と管轄登記所の登記官との間で事前相談を要するもの考えます。

と言いますのは、例えば取扱要綱を定めている彦根市のような事例であれば、
◆「彦根市内の村中名義等財産の移転登記事務取扱要綱」
http://www.city.hikone.shiga.jp/reiki_int/act/content/content110000266.htm
の様式書類などの援用も考えられますし、

また「困った登記要約集/社団法人大分県公共嘱託登記司法書士協会」に基づいた
◆「困った登記事例集/社団法人広島県公共嘱託登記司法書士協会」
http://homepage2.nifty.com/hirosima_kousyoku_S/komatta.htm
のNO.5などのように「ポツダム政令に該当する旨の市町村長の証明書を添付」と
単純化される場合もあるようです。

ほか今回は該当しないと思いますが、
『登記研究 664号(平成15年5月号)』の中の「カウンター相談 149/
いわゆるポツダム政令により市町村に所有権が帰属した土地に関する登記手続について」
では、昭和22年政令第15号第2条第2項による帰属財産ではあるものの、
登記簿上は個人名義の共有地のケースでは、
共有者(又はその相続人)の承諾書を要する場合もあり…
一つの回答は出し辛いと言うことです。

(3) 嘱託登記がふつうではないでしょうか^^

以上 少しでもヒントになれば幸いです^^

(1) 登記原因に関しましては、
「昭和22年7月3日昭和22年政令第15号第2条第2項による帰属」
で宜しいかと思います。

※なお、関連先例としては例えば
「町内会所有の不動産の所有権が昭和二二年政令一五号により市に帰属した日は、
昭和二二年七月三日である
<昭和38年11月20日民事甲第3118号民事局長電報回答>」があります。

ただし、「旧大字名義に登記された土地と昭和二十二年政令第十五号の適用の有無
<昭和32年2月25日民事甲第372号民事局長回答>」の先例によれば、
旧大字名義に保存登記...続きを読む

Q地上権と土地賃借権(建物所有目的)の違い

土地にまつわる権利について勉強中です。
(1)借地権には物権的な性格をもつ地上権と、債権的な性格を持つ土地賃借権と2種類あると解釈しました。一般に「賃借人は借地権を持っている」というときは地上権または賃借権のどちらかをもっているという意味ですか?
(2)「借地権を譲渡する」ということは地上権を譲渡するということですか?

Aベストアンサー

(1)ほぼ正解です。
通常なんの断りもなしに借地権と言う場合、借地借家法に言う借地権をさすことが多いです。この場合、借地権とは"建物所有を目的とする"地上権又は土地賃借権を言います。
単なる地上権、土地賃借権ではなくて「建物所有を目的とする」という条件が必要です。
つまり、借地権=建物所有目的の(地上権+土地賃借権)です。
以下、すべてこの前提で話をします。

ついでに述べておきますと、地上権は「物権的な性格をもつ」のではなくて「物権そのもの」です。また、土地賃借権は「債権的な性格をもつ」ではなくて「債権そのもの」です。こういうところはいい加減に理解すると、後々の誤解につながりかねないのでしっかり理解しましょう。

地上権は(用益)物権の一つ、土地賃借権は土地の利用を目的とする債権。
この二つが特に建物所有目的の場合には、総称して「借地権」と呼ぶ。

したがって、「賃借人が借地権を有する」というのは、賃借人に建物所有を目的とする地上権又は土地賃借権のいずれかがある、ということになります。

(2)違います。
(建物所有目的の)地上権又は土地賃借権を譲渡するということです。債権だって譲渡は可能ですから土地賃借権を譲渡しても構いません。
もし「地上権を譲渡する」のであれば「地上権を譲渡する」と書けばいいのであって、わざわざ地上権ではなくて借地権と書いているのは、地上権に限っていないということです。逆に土地賃借権を譲渡するのなら「土地賃借権を譲渡する」と書きます。借地権を譲渡すると書く以上、「それなりの理由がある」のです。

なお、専門家が一応作っている試験問題とか書籍類とは違って、実際の場面における個別具体的な事例で無限定に「借地権」と言われたら、「借地権の実体は地上権か土地賃借権か」をきちんと考えないといけません。試験などとは違って実生活ではいい加減な言葉遣いをしているのはよくある話で、それが何を意味するかをきちんと考える必要があります(明らかにこれしかないという言葉を別の意味合いでいい加減に使われると理解できなくて非常に困りますが、残念ながらそういうことすらしょっちゅうあります)。


以下は余談です。
確かに現在では地上権を設定することは極めて稀です。ですから特に新規に設定する場合は、事実上、借地権と言えば土地賃借権ばかりなのは確かです。しかし、それはあくまでも個別具体的な借地権の内容を見るとどれを見ても土地賃借権であるというだけに過ぎません。「法律用語としての借地権」は「一般論」であって、あくまでも地上権と土地賃借権の両方を合わせた概念です。この辺を区別しないと法律はきちんと理解できません。

(1)ほぼ正解です。
通常なんの断りもなしに借地権と言う場合、借地借家法に言う借地権をさすことが多いです。この場合、借地権とは"建物所有を目的とする"地上権又は土地賃借権を言います。
単なる地上権、土地賃借権ではなくて「建物所有を目的とする」という条件が必要です。
つまり、借地権=建物所有目的の(地上権+土地賃借権)です。
以下、すべてこの前提で話をします。

ついでに述べておきますと、地上権は「物権的な性格をもつ」のではなくて「物権そのもの」です。また、土地賃借権は「債権的な...続きを読む

Q家の所有権を夫婦半々にするということは? 現在、夫が持ち家、所有権100%です 私は主婦でお金は一

家の所有権を夫婦半々にするということは?

現在、夫が持ち家、所有権100%です
私は主婦でお金は一切出しませんでした
義母からの横槍もあり、夫が所有権100です

それでもいいかとも思ったんですが
夫が出て行け!とか
追い出す!と口にすることがあり
所有権が無いので、出て行けとなった時に
法に頼っても、出ていくしかないのではないか、と思いまして
もし所有権を半々にしておけば
離婚となった時に、半分の権利分
お金等は手に入るのでしょうか?

所有権を半分にするということは
離婚の意思は、ないのでしょうか?
最近、半々にしていいと
夫に言われました
半々にすると、離婚の際
大変ですか?
また、デメリットなどありますか?
ローンの支払い義務が
私にも降りかかってきますでしょうか?

Aベストアンサー

単なる名義と考えてはいけません。
名義というのは、権利の名札であり、財産なのです。

安易にご主人からあなたへ一部でも名義変更すれば、それは贈与となってしまいます。贈与となれば贈与税の課税の対象となり、申告納税が必要となります。
売買とすれば、当然お金の動きも必要となりますし、ご主人が税務上の計算で利益が出たとされれば所得税の申告納税が必要となるのです。

そもそも、あなたがお金を出していないのにあなたの名義にする道理はありません。
不動産を購入した際にお金を出していないのに、名義を連名・共有とすれば、ご主人があなたの代わりにお金を用立てたとして、結局は贈与となるのですからね。
実態と合わない登記を行えば、税務署も登記の情報は見ていますので、簡単にばれるやもしれません。

離婚=半分の権利ではありません。婚姻期間中の構成された財産債務のみです。
不動産も半分、借金も半分、しかし、不動産の名義などは分けられても、半分だけ他のところに持っていくなどまず無理でしょう。離婚後も同居するなんてことも現実的ではないでしょう。
通常は金銭解決するものでしょう。

ローンが残っているようですが、一般的に住宅ローンともなれば、金融機関が相手です。金融機関も馬鹿ではありませんので、支払えなくなった際に差し押さえができるように抵当権の設定などもされていることでしょう。融資や抵当の設定に関しての契約の中でも、あなた方だけの判断で名義変更ができないようになっているはずです。
だって、借り入れ名義がご主人で返済ができないような事態となった際にあなたの名義が含まれてしまえば競売もかけにくくなってしまいますからね。あなたが連帯保証人等になっていないのであれば、なおさらです。
金融機関が了承する形でなければならず、手続き上できてしまったとしても、金融機関にばれた時点で契約違反等により一括返済などを求められる可能性もあるかもしれません。

素人考えはよろしくありません。進めるのであれば、税は税理士、不動産手続きは司法書士へ相談すべきでしょうね。

単なる名義と考えてはいけません。
名義というのは、権利の名札であり、財産なのです。

安易にご主人からあなたへ一部でも名義変更すれば、それは贈与となってしまいます。贈与となれば贈与税の課税の対象となり、申告納税が必要となります。
売買とすれば、当然お金の動きも必要となりますし、ご主人が税務上の計算で利益が出たとされれば所得税の申告納税が必要となるのです。

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Q地上権について

Bが地主から地上権目的で借りた場合、Bは地主に承諾なく譲渡・転貸ができますが、BからCに譲渡したとき、BがCに地主の承諾なく地上権登記の移動を勝手にしていいということでしょうか?
また、BからCに転貸した場合は、登記の移動は必要ないんですよね?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>BがCに地主の承諾なく地上権登記の移動を勝手にしていいということでしょうか?

法的にはいいことになってますが、地主とB、BとCの契約内容などに違いがあれば折り合いをつけないといけないし、礼儀的には勝手にはしないほうが良いのではと思います。登記する場合でも存続期間などが違えば、地主とBの方を先に変更しないといけないこともありますし。

>BからCに転貸した場合は、登記の移動は必要ないんですよね?

単にBC間の移転であれば、その意思表示だけでいいんですが、第三者に対抗するためには登記が必要です。Cとしても登記してた方が安心できるでしょうし。たとえばBが勝手に新たにDに貸し、そちらの登記をしてしまえばCは困りますから。

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土地の相続について質問させて頂きます。現在、両親が所有する土地の一部を第3者に賃貸しています。この賃貸契約は、先代から続いており、数十年に及びます。借り受けている方は、その土地で長年商売をしています。両親も歳をとり、土地の相続のことを考えはじめました。両親は、出来れば借り受けている方に立ち退いてもらい、後々問題にならないかたちで、土地を相続したいと考えています。しかし、どうすればよいのか分からないと、両親から相談を受けました。そこで、どなたかお知恵を拝借できないでしょうか。
質問1.土地相続、賃貸問題、立ち退き問題などは、どなたに(弁護士、行政書士など)相談すればよいのでしょうか。
質問2.仮に、弁護士に相談するとして、土地相続、賃貸問題、立ち退き問題などを専門に扱う弁護士はいるのでしょうか。
質問3.弁護士会などが行っている電話相談などで、この様な問題も受け付けてもらえるのでしょうか。
どのようにすればよいか、皆目見当も付かず、質問させて頂きました。ご回答のほどお願いします。

Aベストアンサー

相談だけなら行政書士でも司法書士でも弁護士でも一緒です。
入り組んだ問題とか、当初から裁判を視野に入れているのであれば
弁護士ということになりますが。

借地は原則として、建物が使用できる間は借地契約は継続します。
ですから、借地人が立ち退きたいとか商売をやめたいと言ってこない
限り、地主から契約解除するためには借地権の買取や建物買取などが
必要になります(もちろん借地人の同意が前提ですが)。

従って、今すぐ誰かに頼めば立ち退いてくれる、という具合には進みま
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事を急くと余計な出費が掛りますし、相続(予定)財産が多額の場合は
借地のままのほうが資産評価が下がり、相続税上は有利ということも
あります。

Q区分地上権(民法269の2)について

区分地上権(民法269の2)について

(民法269の2第2項)で、区分地上権が設定された後の話なのですが…

例えば、(乙区1番で)地上権設定、(乙区1番付記1号で)地上権を目的として抵当権設定、(乙区2番で)区分地上権設定されていたという場合に、ここで、地上権を目的とする抵当権が競売されると、(乙区2番の)区分地上権は、抵当権に対抗できないので消えるのでしょうか?


私が思うには、この抵当権は、地上権を目的とするものであって、不動産所有権を目的とするものではないので、区分地上権は消えないと思うのですが…


宜しくお願いします。

Aベストアンサー

私が思うには、この抵当権は、地上権を目的とするものであって、不動産所有権を目的とするものではないので、区分地上権は消えないと思うのですが…
その通りです。

区分地上権は独立した物権です。
土地の上下には法律によって制限を加えた用益権(制限物権とも言っている)を与えております、その中には、土地の地下を利用する(地下鉄や高速道路のトンネル等)の地役権、建物を所有とする地上権や建物の専有部分の用益を目的とした区分所有権、上空を利用した橋や送電線等があり、区分地上権はその中の上空の用益権を言います。その各々の物権(区分地上権等)が他の物権(所有権等)に影響を与えることは有りません。

Q土地所有権に基づく返還請求権と賃貸借終了に基づく返還請求権の訴訟物の違い

相手方に土地の返還を求める場合、
自己の土地所有権に基づいて請求する場合の訴訟物は
所有権に基づく返還排除請求権としての土地明渡請求権
であるのに対し、
賃貸借契約終了に基づいて請求する場合の訴訟物は
賃貸借契約終了に基づく目的物返還請求権としての土地明渡請求権
ですよね?
なぜ後者のときだけ「目的物」の文言が入るのでしょうか。

Aベストアンサー

返還請求するのが、賃貸借契約の「目的物」だからだと思われますです。
ちなみに、訴訟物の書き方にはとくに根拠もなく、実務上の慣例として定着しているのもあります。


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