不動産登記 この登記をとった理由

お世話になります。

質問(1)
ある登記記録（下記記載）があるのですが、そのような登記をとった住所Aの方の意図がわかりません。登録免許税も多額になると思うのに、なぜ所有権移転請求権仮登記や抵当権を登記したのか、実務的に教えていただきたいです。
なお、所有権移転請求権仮登記は教科書上での知識はありますが、今回登記記録で初めて見たもので、実務ではどのように使われているのかも添えていただければありがたいです。

質問(2)
甲区6番、7番で、同一日付での売買が行われております。転売で利益を儲けたのかなと思います。不動産売買の実務的に、誰が仕組んでいるのかわかりますでしょうか？丁さんが転売したようにみえますが、一覧する限りでは丁、戊とも素人っぽい住所ですので、住所Aさんが丁さんなどを使い（もしくは丁さんと共同し）、中間利益を取ることを企めるものであればその企み方を具体的に教えていただきたいです。


補足：甲区１，２，３，５番、乙区1番の債務者抵当権者の住所が全部同じです。抵当権の債権額が1億円ですが、現在７00万程度の田舎の荒れた土地です。当時でも1億円もするとはとても思えません。なお、共同担保目録もありません。


甲区
１　所有権移転　受付平成2年6月15日
　　　平成2年6月14日売買
　　　所有者　住所A　(株)　甲

２　所有権移転請求権仮登記　　受付平成2年6月15日　　　（※2番全て下線有）
　　　平成2年6月14日代物弁済予約
　　　権利者　住所A　(株)　乙

３　所有権移転　受付平成2年8月22日
　　　平成2年7月13日売買
　　　所有者　住所A　(株)　乙

４　2番仮登記抹消　受付平成15年10月28日
　　　平成2年7月13日権利混同

５　所有権移転　受付平成15年10月28日
　　　平成15年10月28日売買
　　　　所有者　住所A　　　丙

６　所有権移転　受付平成17年9月7日
　　　平成17年9月7日売買
　　　　所有者　住所B　　　丁

７　所有権移転　受付平成17年9月7日
　　　平成17年9月7日売買
　　　　所有者　住所C　　　戊


乙区

１　抵当権設定　受付平成2年6月15日　　　　（※1番全て下線有）
　　　　平成2年6月14日金銭消費貸借同日設定
　　　　債権額1億円　利息年15%　損害金年30%
　　　　債務者　　　住所A　　(株)甲
　　　　抵当権者　 住所B　　(株)乙

２　1番抵当権抹消　受付平成15年10月28日
　　　　平成2年7月12日権利混同

No.2 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2011/01/21 16:33

No.1です。

>代物弁済予約の2号仮登記をすると、なぜ処分が容易になるのでしょうか？お手数ですが教えていただけるとありがたいです。

不動産を担保に融資する場合、代物弁済と抵当権の両方を登記する場合は結構あって、債権者は抵当権者にもなれるので、どちらで回収するか選べるのですよ。
抵当権だと回収するのに競売と言う手順が必要ですね。ただ、不足分は請求出来る事になる。代物弁済なら物件を取り上げればよいだけなので早期に解決する。その分代物弁済なので残金が徴収できない。でも関係会社同士ならそれでもいいという事もあるのでしょう。

>そうなんですか？中間省略登記はできないと思っておりました。

復活したというのは、あくまでの宅建業法での話なので、業者が売却する上での手続き上の話ですけどね。今回は個人間売買になっているので、中間省略登記をして手数料を得ると業法違反でしょうね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

代物弁済と抵当権を両方登記すると、そのようなメリットがあるんですね。
中間省略登記の現状もわかりました！

どうもありがとうございました。
詳しく教えていただき大変感謝です！

お礼日時：2011/01/25 12:21

No.1 回答者： takapiii 回答日時： 2011/01/18 16:37

宅建業者です。

良く分かりませんが、平成2年6月14日の関連会社間融資で表面上抵当権を設定してますが、処分を容易にするために代物弁済予約の2号仮登記を行ったのでしょうか。事実上共同担保であっても2号仮登記では共同担保目録は作らないでしょうね。
以後、融資がどうなったかは不明ですが、乙の所有権移転が行われ、当然抵当権と仮登記は混同になるので抹消し、代表者？である丙に所有権を移動し、多分、関係者である丁を経由して戊に売却。平成17年9月7日なので、丁度、中間省略登記が不動産登記法で禁止された直後なので、中間省略登記できずに甲区に残ったとも考えられます。(その1年半後には宅建業法で中間省略登記は可能になってますが)　
まぁ詳細は関係者しか分かりません。いずれにしろ、乙はバブルが弾けて利益を得たとは考えにくいですが、丙、丁はそれなりに利益を得ている考えるもが妥当です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

＞平成2年6月14日の関連会社間融資で表面上抵当権を設定してますが、処分を容易にするために代物弁済予約の2号仮登記を行ったのでしょうか。

代物弁済予約の2号仮登記をすると、なぜ処分が容易になるのでしょうか？お手数ですが教えていただけるとありがたいです。



＞1年半後には宅建業法で中間省略登記は可能になってますが

そうなんですか？中間省略登記はできないと思っておりました。


どうもありがとうございました。
なお、後に調べましたら、ご察しの通り丙は代表者でした。

お礼日時：2011/01/20 16:07