不動産売買の契約後に事件が発覚

不動産売買の際の、告知または調査義務についてお教え下さい。

このたび、売買契約を結んだ投資用アパートの一室で、１年前に殺人未遂事件があった事が発覚しました。重要事項説明書では、事件はなしと記載されており、売り主は知らなかったと主張しています。
仲介業者は管理業者と違う会社のため、仲介業者も当然知り得なかったという事です。

事件とは、居住者の男性が交際していた女性に刃物で切りつけられたが軽症、女性は殺人未遂で現行犯逮捕というものです。その後、女性は精神病院に入院中であり、男性は居住中で滞納もありません。

事件は近隣中が知っており、居住者の質が悪いという噂も聞いたため、不利益が予想され契約解除を申し入れたところ、知らなかったのだから告知義務違反にはあたらないとされ、違約金を要求されています。

未遂とはいえ新聞にも出た事件です。管理会社からのレポートには、事件の月に「警察に間取り図を提出」とだけ記載がありました。しかし管理会社は、警察からの詳しい説明がなかったため、事件の詳細をケンカ程度にしか捕えていなかったと言っています。

売り主が当時知らなかったというのが事実だとしても、売るにあたって管理や調査の義務を怠ったという点は問えないものでしょうか？
また、それは違約金の支払いを拒否する理由にはあたらないのでしょうか？
現時点で、和解をもちかけても売り主と仲介業者は弁護士をたてるならこちらも、と強気の姿勢です。

ちなみに、投資用アパートですが、将来居住するつもりもあって契約したものです。
対応を迫られ、非常に急いでおります。
どうかアドバイスをよろしくお願い致します。

No.7 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2011/01/31 15:02

No.3です。

＞かつ売主が善意無過失であっても責任を負います。
　「善意無過失」というのは、「知らなかった」事とは全く別なんでしょうか？

この場合、善意は「知らなかった」とほぼ同意です。無過失は「調べたけど分からなかった」とほぼ同意です。

>売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは買主がこれを知ら無い場合に成り立つとしています。
　この意味は、「隠れた」瑕疵であるという事が成り立つ、という解釈でいいのでしょうか？

そうですね。この意味は買主が隠れた瑕疵を知っていた場合は売主は瑕疵担保責任を負わないという意味です。平たく言えば、「知ってて買ったのだから」と言う事であり、またそれをネタに強請るなと言う事でもあるのでしょう。

つまり買主が悪意無過失、悪意過失の場合は担保しなくてよいという規定です。
もちろん買主が善意無過失の場合は売主は瑕疵担保責任を負いますが、善意過失の場合はどうかが問題で、「調べれば分かったはず」と言われる事でトラブルが発生します。しかし、隠れた瑕疵というのは、通常の注意力を持ってして見つける事の出来ない瑕疵ですので、調べれば分かる事は隠れた瑕疵にはならないという理屈から、売主は瑕疵担保責任を負う事になるのが一般的ではないかと思います。

瑕疵担保責任について簡単に整理します。
１）民法
　他人の権利、滅失や不足物、地上権付き、抵当権付きについての売買と隠れた瑕疵についての担保について規定
２）宅建業法
　宅建業者の瑕疵担保責任期間(2年)の規定
３）住宅瑕疵担保履行法
　躯体等住宅の根幹に関わる隠れた瑕疵の10年保障の規定
４）消費者契約法
　事業者の担保責任免除の阻止の規定

今回の件は売主が個人なので、瑕疵担保責任を負わないとした場合、民法が適用されます。つまり契約書で瑕疵担保期間を規定しない限りは、あくまでも「隠れた瑕疵」についてのみが争点になるので、自殺未遂事件が隠れた瑕疵になるかどうかという点が重要ですね。

ここからは一宅建業者の個人的見解ですが、これを宅建業者の告知義務に当たるかどうかを判断材料とすると、告知義務違反とは言い切れないので、隠れた瑕疵とはならないのではないかと思う訳です。可能性の一筋としては、あくまでも売主が嘘をついたと言う点ですね。事件など無かったと断言する事です。でも契約を反故にできるほどの内容ではないのも事実なので、さらなる無駄な労力と費用がかからない決断をされたのは正解なのではないかと思います。

この回答へのお礼

やはりこの場合、事件の内容事態が「大した事ではない」という判断になってしまう、
という事なんですね。

割り切ったつもりでいて割り切れない思いがつきまとっていましたが、自分を納得させるに当たって、要となるポイントを指摘して頂きました。
これで割り切れたと思います。いろんな方に相談しましたが、一番わかりやすく答えて頂きました。感謝でいっぱいです。

本当にありがとうございました。

お礼日時：2011/01/31 20:28

No.6 回答者： takapiii 回答日時： 2011/01/28 11:11

No.3です。

>瑕疵担保責任は負わないと記載してあっても、「隠れた瑕疵」を告知しなかった場合は瑕疵担保責任を負うと言う事になります。
>瑕疵担保責任は負わない、と契約書にあるのを弁護士が見て、ああダメですね、と言っていたので、おや、と思いました。不動産専門の弁護士なので、何かの解釈違いなのかもしれませんが。

民法を引用します。

「第五百七十二条
　売主は、第五百六十条から前条までの規定による担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない」

結局その弁護士は「知りながら告げなかった事実」を証明するのが難しいと考えたのだと思います。事実かなり難しいですね。状況証拠を積み重ねなければなりませんからね。

ご存知だとは思いますが、参考のために書いておきます。
不動産は特別法の多い業界ですが、瑕疵担保責任に関しては民法570条と566条では、売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは買主がこれを知ら無い場合に成り立つとしています。隠れた瑕疵とは通常の注意では発見できない瑕疵です。かつ売主が善意無過失であっても責任を負います。売主が宅建業法で縛られる業者の場合は2年より短い瑕疵担保責任期間を設定した場合は無効となり、民法が適用されるため10年を経過するまでは瑕疵を知ってから1年以内であれば請求できるという事にもなります。

この回答への補足

ありがとうございます。お返事が遅くなりました。
この件で仕事がたまってしまっていたもので・・。

嘘の証明は難しい、という事に加えて、仮に証明できたとして、この程度の事は「瑕疵」と認められない、という判断もあったように思います。私はそう言われたかのように感じて、嘘の証明は早々に諦めました。
ただ、不実の告知で業法違反を問う場合、売り主の嘘の証明さえできれば、ある程度の減額要求はできたという事ですよね。

私にそういう予備知識があれば、事件が発覚した時にすぐに管理会社の担当に「事件を売り主にきちんと報告していないというのは本当か」と聞けたかもしれません。継続して契約する話になっていたので、報告を怠っていたのであれば契約しない、と言えば話したのではないか、という気がします。そして、それを武器に合意解除に持っていけたかもしれません。甘いでしょうか？

とにかく、今回で一番学んだ事は、こちら側の仲介業者を頼みにしてはいけない事、かといってそこを飛ばしては何もできない事、故に仲介業者をしっかり選ばなければいけない事、ですね。

長くなって恐縮ですが、最後に書いて頂いた民法について、もう少しお教え頂けますでしょうか？
>売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは買主がこれを知ら無い場合に成り立つとしています。
　この意味は、「隠れた」瑕疵であるという事が成り立つ、という解釈でいいのでしょうか？
＞かつ売主が善意無過失であっても責任を負います。
　「善意無過失」というのは、「知らなかった」事とは全く別なんでしょうか？

本当に恐縮ですが、よろしくお願い致します。

補足日時：2011/01/31 02:48

No.5 回答者： takapiii 回答日時： 2011/01/27 23:12

No.3です。

解決されたという事で、とても潔い決断だと思います。こうした問題を私も日常的に抱えてはいますが、多くの場合は「我に利あり」と勢いだけで、武器も持たずに突き進む方が多く、玉砕される方を幾度も見ています。実は曖昧な法の下で戦っても、利など誰にも無く、私は合意解除と言う方向に持ってゆくか、被害を最小限度になる解決法を選ぶ方が、よほど建設的だと思います。

さて、もう回答は必要ないと思いますが…。

>売り主が知っていた場合、告知義務違反でなく「業法違反」というものにも問えるのですか？　初めて聞きました。

告知義務違反は業法47条違反です。不実の告知もそうです。不実の告知というのは簡単に言えば嘘をつく事です。しかし「嘘」であった事を証明するのは並大抵の事ではないのは重々のお分かりかと思います。妻の嘘や子供の嘘だってそう簡単には証明できませんよね。

>弁護士に相談したところ、売り主が知っていたところで告知義務違反にあたる重大な事実とは言えない、

購入意思の重要な判断基準になる事実を、売主が知っていたにもかかわらず告知しなければ、重大な法規違反になるのは事実です。自死ならば当然ですが、殺人未遂であっても同様に重大な事実である事には変わりありません。しかし前回答に書いたとおり、ご自身がこの物件を貸す時に、その事実を賃借人の告知するでしょうか。数年経過したら、もうほとぼりが冷めたという事で恐らく告知しませんよね？実は自死であっても10年を経過すると告知しなくなります。時間の経過とともに薄れてゆく瑕疵に関しては意識の中では軽く扱われやすく、時間と費用をかけて戦っても結局は不毛な時間だけが過ぎてゆく事になる可能性があるので、特に弁護士などは、そこに焦点を当てて戦う事を避ける傾向にあります。私も同様の経験を幾度かしていますが、所詮、和解斡旋を勧める商売ですから、致し方ありません。

>「不実の告知」という言葉は出てこなかったのと、売り主が宅建を持っていたら強い、といわれた事から、おそらく業者でなければ違反は問えないのだと思ってしまいました。

売主が宅建を持っていたら強いという意味を解釈すると、告知義務に違反、つまり業法違反があると認めた上で、売主は行政処分が待っているので慌てて謝罪するはずだという事です。個人の場合は違反ではなく、瑕疵担保責任だけですので、行政処分などありません。
その為、前回答で書きましたが、売主が知っていたとしても仲介業者は告知義務違反にはならないので、彼らは強気に出てきます。しかし売主は瑕疵担保責任と言う重い重圧があるので、戦っていたらどう転んだかは分かりませんね。
とは言え、仲介業者は売主側に寄る傾向があるので、強気の仲介業者だと、やはり不毛な戦いになってゆく可能性は高いと思いますが。

いずれにしろ、個人に対し損害賠償請求等起こしても、時間も費用もかかるばかりで、納得いく結果が待っているとは到底思えませんので、私は良い判断だったと思います。

この回答への補足

たびたび本当にありがとうございます。
精神的に限界だったので、自己防衛と割り切りました。良い判断と言って頂けて、気持ちが軽くなりました。

最後にもうひとつだけ、今後のために教えて頂けないでしょうか？
下の回答に書いてくださった、以下の文は民法かなにかに定めがあるのでしょうか？

瑕疵担保責任は負わないと記載してあっても、「隠れた瑕疵」を告知しなかった場合は瑕疵担保責任を負うと言う事になります。

瑕疵担保責任は負わない、と契約書にあるのを弁護士が見て、ああダメですね、と言っていたので、おや、と思いました。不動産専門の弁護士なので、何かの解釈違いなのかもしれませんが。

それから、事件は１年前の事で、近隣にテープが貼られ、大変だったそうです。それでも居住者が大幅に出て行った訳ではないので、問題なしと言えるとは思いましたが、当事者がまだ居住中でその筋の人であるという噂も聞いたため、判断しました。

長々と読んで頂きありがとうございました。

補足日時：2011/01/28 02:14

No.4 回答者： takapiii 回答日時： 2011/01/27 15:07

No.3です。

売主が個人か業者かは関係ありませんね。買主は二人を相手にします。

ひとつは売主です。売主には個人であろうが業者であろうが瑕疵担保責任があります。これは契約書に瑕疵担保責任を負わないと記載してあったとしても(業者の場合は必ず2年以上は義務です)「隠れた瑕疵」を告知しなかった場合は瑕疵担保責任を負うと言う事になります。今回の場合は、もし事件があった事を知っていながら告知(この告知というのは買主だけではなく仲介業者に対しての告知も該当します)しなかった場合は、瑕疵担保責任に基づく責任を負いますので、買主は資産価値が下がった分の損害を請求する権利が生まれます。この瑕疵は大きい場合は違約解除と言う事になり、手付金の倍返しと進みます。
今回は正直なところ、旨く事が運んだとしても、損害賠償請求か合意解除のような気がしますね。

もうひとつは仲介業者です。仲介業者は宅建業法に基づく告知義務違反が考えられますが、もし売主が仲介業者に告知していなければ告知義務違反とは言えませんこれが自死行為ですと調査不足は逃れられないと思いますが、痴話げんかによるイザコザですと少々弱いようにも思います。ただし本当に知らなかったのか？という疑問は残ります。本当は知っていた場合、重要事項説明で事件無しと告知していたのなら、業法違反とも言えなくないので、損害賠償請求対象となる可能性はあります。
しかし仲介業者が知っていたという事を証明するのは難しい気がします。仲介業者が仮に警察に間取り図を提出した事を知っていたとしても(売主であればある程度は管理会社から聞いていると想像できますが)、それが即事件と結び付けられたかどうかは微妙なところです。

ちなみに、仮に解約できなくても、個人的にはそれほど大きな問題でも無い気がしますけどね。私のマンション(私も大家です)でも1室で刃物による警察沙汰はあり、暫くはその部屋を借りる人には告知してましたが、別段問題なく賃貸借契約を結んでいますよ。
それと、貴方がその部屋やその周りの部屋を貸す時、その事を店子に告知しますか？恐らく事件から5年以上経過していれば、もう告知しないと思いますが、いかがですか？

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。
売り主が知っていた場合、告知義務違反でなく「業法違反」というものにも問えるのですか？　初めて聞きました。

実は、弁護士に相談したところ、売り主が知っていたところで告知義務違反にあたる重大な事実とは言えない、他には購入を前提とした減額交渉くらいしかない、と言われました。
また、こちら側の仲介業者からはもう購入か違約金しか道はない、先方は今日募集をかけると言っているので延ばす事で損害賠償を請求される、と電話で説得され、違約金１割弱を払う事で本日決着致しました。

このメールを頂く少し前です。お返事を待つべきだったと思うのですが、弁護士さん２人に資料を見せてあたっても、「不実の告知」という言葉は出てこなかったのと、売り主が宅建を持っていたら強い、といわれた事から、おそらく業者でなければ違反は問えないのだと思ってしまいました。質問しておきながら失礼いたしました。

それと、後半でおっしゃられている通り、それほど大きな問題でもないというのが大方の意見でした。それは理解できるのですが、近隣からのいやがらせと思えるようなゴミの問題などもあり、私には荷が重いと判断しました。

合意解除に持って行きたかったのですが、残念です。向こうの要求金額より少し下がりましたが、それでもかなりの金額です。冷静に時間を稼ぐべきだったかもしれませんが、こちら側の仲介業者の私に対するケンカ腰の説得に、何よりも参ってしまいました。もう振り返らない事とします。

本当にありがとうございました。

補足日時：2011/01/27 19:09

No.3 回答者： takapiii 回答日時： 2011/01/27 11:27

宅建業者です。

日常的にこうした件にぶつかりますが、宅建業法が心理的瑕疵について、もしくは除外項目について明文化していないので、購入意思判断に重要な影響を及ぼす物となると、買主にとっては軽微な事件の噂だって判断材料になると言いたいでしょうし、不動産屋から見ればとても調査しきれない事件は数多くあるので、告知義務無いと言いたい所でしょう。
仲介業者の扱い物件数は数百になる場合があり、警察等からは個人情報絡みで明確な回答を貰う事は現実不可能ですし、近隣住民の聞き取り調査にも限界はあります。
それに、売主が「嘘」をついた時点で仲介業者は告知義務は無くなりますし、それが嘘であるという事を証明するにはそれ相当の証拠収集が必要になるので、買主側としては契約前の自衛のために自己調査が重要になってくるという事です。

前置きが長くなりましたが、殺人未遂事件が告知義務があるかどうかという点になると、先に書いたとおり明文化されていない以上、告知義務とは言えないのです。この意味をご理解いただけるかは分かりませんが、告知義務と言うのは知りえた情報についてであり、仲介業者が知りえなかった事は告知義務違反にはならないのです。これは自殺や嫌悪施設、眺望景観阻害、迷信の類に至ってもそうです。この辺りがトラブルの原因になる最大の問題点だと思います。

と言う事は、質問者さんが書かれている通り、調査義務はないのかという点になります。この点に関しては調査する事により当然知りえる事が出来る内容であれば、調査不足を理由に違約解除は可能です。例えば物理的な物。井戸やその埋め戻し、近隣の建築計画（建築確認が出されていれば分かります）などですね。
嫌悪施設に関しては、火葬場やゴミ焼却所は調査可能です。もちろん契約前に必ず調査します。でも暴力団事務所は分かりません。最近は企業風を装いますし、小さなマンションの2，3室を利用する事もあり、警察に調査しても指定暴力団事務所であるという回答が貰えない事が数多くあります。そうなると近隣に聞きまわるしかありませんが、所詮「噂」でしかなくなるので、「噂」レベルでは重要事項説明書には記載できません。重要事項説明書は「事実」を記載するものですので、「噂」は書けないのです。つまり噂を聞きつけてもそれを買主に話す義務はないという事になります。

ご質問の件では、仲介業者がどの程度知りえる事ができたか、と言う事が焦点になりますが、少なくとも売主の調査では出てこなかったという事ですので、管理日報ではどのような記載があるかと言う事がポイントです。単なる痴話喧嘩だけで警察は「間取り図を提出」を求めませんので、事件があった事は管理会社は知っています。管理会社は大家への報告義務があります（契約書で明文化されているはず）ので、売主は少なくとも事件があった事は知っていたという事になるはずです。つまり「知らなかった」は嘘と言う事になります。
この事実を売主が仲介業者に話し、仲介業者が「これは重要事項説明」での説明義務に当たらないと判断して告知しなかった場合は、むしろ勝ち目はありません。確かに致死では無く痴話喧嘩だと言われれば反論出来ない程度の事ですので。しかし今回は売主は恐らく「嘘」をついていますね。売主が嘘をついた場合は、これは重要事項説明違反ではなく、不実の告知と言う事になります。つまりは違法ですので違約対象となるという事です。

しかし現在の証拠だけでは少々弱いので、戦うには理路整然と司法に違法性を説明できる証拠と知識が必要ですので、弁護士の力を借りる必要はありますね。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

売り主の「不実の告知」という点に、のぞみをかけようかと思ったのですが、売り主が業者ではなく個人投資家である場合にも、問えるのでしょうか？
自分でもざくっと調べたのですが、良くわからず、弁護士も探しておりますが、時間がないため追加で質問させて頂きました。

どうぞよろしくお願い致します。

補足日時：2011/01/27 14:10

No.2 回答者： kita52326 回答日時： 2011/01/27 08:58

物件の瑕疵(かし)の問題です。

暇疵があるとは、その物が通常保有する性質を欠いていることで、
目的物の物理的欠陥がある場合だけではなく、目的物に関する嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的欠陥も含まれます。

殺人・自殺であれば疑いの余地なく後者にあたりますから、
告知すべき重要事項ということになりますが、
「刃物で切りつけられたが軽症、女性は殺人未遂で現行犯逮捕」ですと
世間的には「派手な痴話喧嘩」の類いですから、それには当たらないように思われますし、
管理会社でも間取り図提出を求められた程度の事件なら、
買い手側から敢えて問い質していた等の事情でもなければ、
売主の調査義務を理由とする解除は困難でしょう。

「知らなかったから告知義務はない」のではなく、
「重要事項にあたらないから告知義務はない」というのが正解だと思います。
キズモノをつかまされた感覚なのでしょうが、
こういう物件を賃貸、売却する場合に、賃料や価格にどのくらい影響するか、
別の不動産屋に聞いてみたらいかがでしょうか。
おそらく、心配されるほどのことはないと思いますよ。

どうしても解約したい場合、
「履行の着手」までは手付放棄による解約で、違約金までは不要かと思いますが、
契約書に期日指定等があれば別ですので良く確認しましょう。
　　

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

どうしても解除したいのですが、手付け放棄によって解除できる期限は過ぎております。契約書に明示されています。

なお、間取り図提出の件に関しては、こちらの仲介に管理会社に問うてもらったのですが、「ケンカ程度」という答えだったので、流してしまいました。もっと突っ込むべきでした。

ありがとうございました。

補足日時：2011/01/27 14:39

No.1 回答者： koala3512 回答日時： 2011/01/27 07:13

売買契約のあとでは難しいでしょうね，裁判で争う事に成るのでしょうが

知ってた知らないではなくて、如何にそれを立証するかですからね。
手付け金と裁判費用どちらが安いか？？ですね。