住宅の登記について質問です。

住宅の登記について質問です。

複雑な内容ですので私の記述でご理解頂けると良いのですが。

実家の住宅をリフォームしようと思い、銀行から融資を受けようと
今書類をそろえているのですが、
その銀行から住宅の登記表を用意してほしいという指示があり、
割と面倒らしく、そういう事は銀行でも代行してくれるという事でお願いしました。

私には祖母、両親、妻がいます。
祖母、両親に少しでも孝行できればとリフォームを思い立った訳なのですが、

ところが厄介な問題が浮上しました。
現在、土地の登記は間違いなく自分の土地なのですが、

建物の登記が２つ出てきてしまったのです。
しかも自分の名字と、別の名字でです。
さらに登記してあったのは今の一つ前の住宅らしく
現住宅は登記していないという事でした。
これは家族皆知らなかった事で困惑しています。

両親曰く、土地の登記をした時に宅地もしたものだと思ったそうなのです。

出てきた、別の名字である住宅の登記人についてはいっさいわかりません。

土地の登記番号が仮に10-1、10-3が自分の登記番号だとします。
出てきた2つの登記表は自分の名字の物は
10-1とあります、しかし別の登記表は10とのみ書かれてあります。
説明を聞く限り書類上この二つの登記表の住宅は同じ面積の建物で
同じ場所に建っているという事でした。
しかし、別の名字の登記名は誰も知りません。
そもそも登記地図の書面には10という番号自体無いのです。

この2つの登記してある住宅は現在無いです。

この登記2つを無くし新たに登記し直したいのですが、
別の名字の登記人の登記を無くするにはどうしたらいいのでしょうか？
書類上のミスなのでしょうか？

そもそも無い住宅の登記書の意味とはなんなのでしょうか？

どなたか知識がある方はお教え頂けないでしょうか？
大変困っています。

No.2 ベストアンサー 回答者： dayone 回答日時： 2011/03/06 01:19

◆

◇<１０－１>(自分の名字の物)の既登記建物は、
登記簿上の所有者が御健在ならばその方が、
既にお亡くなりの場合には、その方の共同相続人の一人から
管轄登記所(法務局・支局・出張所)に建物滅失登記申請。

◇<１０>(別の名字)の既登記建物は、
通常は建物所有者又はその相続人で無い限りは
建物滅失登記申請は出来ませんので、
代替措置として、管轄登記所に対し職権による建物滅失登記を催促する為に
当該土地の現在の所有者など利害関係人から建物滅失登記申出書を提出して、
建物滅失登記を職権で立件して処理して貰う方法があります。

◇現存する未登記建物は、所有者が建物表題(新築・増築)登記申請。

上記３件は、管轄登記所に相談に出向かれるか
或いは土地家屋調査士に相談するのが宜しいかと思います。

◆◆
先後から言えば…
(１)地番「１０番」の土地があって、その上に家屋番号「１０番」の建物を登記。
(２)地番「１０番」の土地が分筆(区画分割)により、
「１０番１」「１０番２」「１０番３」…などに分かれる。
(３)地番「１０番１」の土地の上に家屋番号「１０番１」の建物を登記。
この時点で家屋番号「１０番」とは物理的に別区画の建物として家屋番号「１０番１」の建物が新築されたのか、
家屋番号「１０番」を取り壊した上に家屋番号「１０番１」の建物が新築されたのか、
或いは本来なら家屋番号「１０番」の建物を購入して売買による所有権移転登記によるべきところを
誤って二重登記になったのか等の可能性はありますが、
単に種類・構造・床面積が同一って理由だけでは二重登記とは即断出来ません。

登記した時期や原因によって存在しない物もありますが、
登記所備付の建物図面や公図・地籍測量図又は分筆申告書図面等による既存建物所在位置確認、
あとは市役所・町村役場等の固定資産税係備付の家屋台帳＆図面などで
建物新築年(月日)・課税年・課税状況・滅失年(月日)・配置図等にて
より正確な情報が得られる場合もあります。
＜但し、昨今は個人情報保護の観点から、市役所・町村役場等では、
第三者所有の詳細情報まで得られるか否かは？です。要は話のもっていき方だとは思いますが…＞

（上記の説明の中では、表題(表示)登記部分が税務署から登記所に引継がれ
　現在の形になる一元化前後<昭和30年代後半～昭和42年頃>の家屋番号の変遷などは
　話が複雑になりますので省略しました）

◆◆◆
本来なら既登記建物を取り壊したり（新たに新築した）時点から１ヵ月以内に、
その所有者又は所有権登記名義人が建物滅失登記をすべき申請義務＆過料規定がありますが、
宅建業者・司法書士等が関与しない個人間売買であったり、
仮に司法書士等が関与した相続等であっても土地家屋調査士の職分である
表題(表示)登記の知識が希薄だったり実務経験不足の場合とか、
相続手続なども経ないまま建て替えて、融資をうける事も無い場合などには、
建物滅失や建物表題(表示)新築の登記ともに未了のままの事もあるようです。

また、新築等の場合には、融資の都合等で必要に迫られて
権利書(所有権登記済権利証書)＝登記識別情報を作ったりする結果、
「表題(表示)登記」「権利登記」手続がされることが多かったのに対して、
建物を取壊したり焼失しただけの場合、
既に物理的に無いのだからワザワザ建物滅失登記申請手続しなくても
良いなんて放置したままの方もいた様子です。
実は申請義務＆過料規定なんて有名無実だったりしますから…

登記所でも滅失済の既登記建物が有る同一地番内に新築建物の表題(表示)登記申請があった場合、
同一所有者やその相続人からの申請であれば建物滅失登記申請を催促・指導したようですが、
別の第三者所有の滅失済既登記建物だと申請義務がないので放置せざる得ない状況であり、
また、当時は登記所側が積極的に職権で建物滅失登記を立件するなんてことは無かったようです。

その結果、既に存在しない既登記建物が残存する状況が続いていましたが、
バブル期(1985～1992)前後を境に徐々に登記所側の風向きが変わり、
これは紙媒体の登記簿から磁気ディスクの登記簿によるコンピュータ化への流れの中で
無駄なデータを省きたい意向からか、利害関係人から建物滅失登記申出書を提出する事で、
建物滅失登記を職権で立件して処理するように方向転換したようです。

嘗て金融機関等も既に取り壊され既登記建物の有無なんてほとんど調査しなかったようですが、
バブル崩壊を境に現地調査だけに止まらず、建替可能か否かの判断のため前面道路の調査や
滅失済の既登記建物の有無など事細かい調査を実施するようになったようです。

以上少しでもヒントになれば幸いです^^

No.1 回答者： a0832669 回答日時： 2011/03/04 06:16

どなたも答えていませんでしたので、素人ですが、現在、質問者と同じ問題をほぼ解決しているものです。

まず二重に登記してるものから解消する必要があるでしょう。別名字の登記を抹消しなければなりません。これをどういう方法で既に存在しないものだという証明をして、別名字の登記を抹消する旨の公報か何かを出さないといけないのではないでしょうか？

法務局に相談して、現状の説明を行い、きちんと登記した旨を伝えれば、方法を教えてくれるはずです。

しかし、これらの証明書類などを準備するのには手間と労力が必要なのは間違いありません。

私も、登記していない車庫があるということで、銀行からの融資を中断させられています。４月初めにやっと正式登記が完了する予定です。

お役に立てないと思いますが、少しだけ、私の経験を答えさせていただきました。

がんばってください。