賃貸借契約(オーナーからの解約申入れ)

現在はオーナー→不動産業者(転貸)→入居者という形態になっていますが、この度オーナーチェンジとなりました。新オーナーはいまの転貸の形態ではなく入居者との直接契約を望んでいます。※その方が収益が上がるためです。

民法上の賃貸借契約では、賃貸人(オーナー)側から解約申入れをする場合は正当事由と6ヶ月以内の期間を設ける必要があると思いますが、この場合新オーナーは業者に対して解約申入れをすることは可能でしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： detekoiya 回答日時： 2011/03/16 07:27

現在、締結している内容・条件で

転貸業者が抜けてオーナーが直接貸主になります、
ということであれば

借主の承諾とか関係なく成立してしまいます。

通常は平和的に確認書とかにします。
どさくさまぎれに貸主が新たな契約にしてしまおうと
する場合もあるでしょうけど。

貸主の地位継承だけであれば、
借主側がよく理解もせずにゴネていても
貸主側の書面通告だけでも成立します。

オーナーと転貸業者との契約が一般的な
借地借家法で保護されるかは微妙です。
最終的な借主の保護のための法であり
転貸業者は保護されないという考え方のほうが
優先されるように思えます。
慣例的にはオーナーチェンジに際して
転貸業者が変わったり外されるのは
よくあることであり、６か月の予告期間の
適用は無いに等しいです。
また転貸業者もそんな主張しませんし。


借主は、貸主（いわゆる家賃の支払先）が誰になろうが
逆らうことはできません。
（たまに、借主の許可なくできるの？などと思い切り
勘違いされてる方がいらっしゃいますが）

なので、自分が締結している契約内容が継承されるなら
協力したほうがいいと思います。

「どこそこが管理会社だから契約した」とか主張しても
それなら出ていけば、で終わりです。

なお、あくまで任意売買によるオーナーチェンジの場合であり
競売によるオーナーチェンジだと、新所有者と新たに契約しないと
出ていくことになりますのでご注意を・・・

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2011/03/13 18:44

借家契約は（競売など特殊な条件以外は）新たなオーナーにも

引き継がれますから、その後の解約や契約条件変更は元の契約
（及び関連法規）に従います。

関連法規は民法より借地借家法が優先されます。

たぶん転貸不動産業者は、普通借家契約か長期定期借家契約を
結んでいると思いますので、不動産業者が合意しない限り解約
は難しいと思います。