賃貸併用住宅について

これから賃貸併用住宅を建築予定です。不動産屋は良いことしか言わないので客観的に見て以下の計画はどうでしょうか？ご意見いただきたいです。

物　件：
価格　1億円前後（RC構造の場合）
立地　人気路線から徒歩5分圏内（神奈川県）
間取　2LDK居住部分、1LDK賃貸部分（2部屋）

家賃収入：380万円～450万円の見込み

地域で足りてない間取り、賃貸にしては良い仕様、
割安感のある家賃設定で計算してるので、空室リスクはきわめて低い

周辺アパートは老朽化しており将来的にはやや不透明だけど
ボロ物件のほうがむしろ借手がある地域なので劇的に建替えが
進むのは考えにくく、徒歩5分圏内は希少なので競争力は落ちにくい


ローン：
借入額　7,500万円
頭　金　2,500万円
金　利　0.875％（2分の1以上が居住部分のため通常住宅ローン）

世帯年収：
手取800万円～1000万円

頭金払って残るのは1,000万円(うち外貨150万円）、

相続や親の支援なし。
二人で頑張って賞与全額＋αでここまで貯めてきました。

ローンは二人で借りられる金額マックスでの設定です。
将来的（60歳前後）には夫が独立した際の事務所にします。

変動金利が3％上昇しても給与が下がったり失業してなければ
全室空室でもローンは何とかギリギリ払っていけます。
満室時はローン負担0円になれば今の貯金とあわせて
年500万円の貯蓄が可能なので10年くらいしたら完済できると思います。

賃貸併用住宅を建てるにつき、ここに気をつけたほうがいい、
この内容では破綻の可能性があるなどご指摘いただければと思います。

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2011/04/15 08:35

立地諸条件・経済・建築　が大きな要素と思います

見て解る・計算数値で解るものは御し易い
建築は見えない部分が多く要注意です
築後数年経ずしての不具合建物を多く見ています
保障ですか？軟膏薬位に思わないと
設計者の翌々監視の眼を

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2011/04/15 10:17

賃貸部分が２部屋で年間家賃３８０万としても、１ＬＤＫの家賃が月に１６万くらいって事ですか？ずいぶんいい値段ですね。

土地の広さなどがわかりませんが、物件が１億というのもいい値段ですね。
そちらの地域の者ではありませんので見当違いかもしれませんが、ずいぶん高いなあという印象です。
相場としてそんなものなのかもしれませんが、もし何らかの事情で売る事になった場合、賃貸物件は利回りで判断されますから、かなり安くないと売れないと思いますよ。年間家賃３８０万として、利回り１０％としても３８００万ですね。もちろん住居部分もありますからそれをどう評価するかですが、２ＬＤＫの住居と１ＬＤＫの貸家２軒という物件を買う人がどれだけいるか？って問題もありますしね。７５００万も借りて数年のうちに売る事になったりすれば、売値よりもローンの残債のほうが高くなってしまう事も十分あると思うのですが。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。さっそくの回答ありがとうございます。確かにいいお値段だと思います。不動産屋には収益性が高めるために1Kを4戸のほうがいいと言われたのですが、供給数が圧倒的に足りてないのは1LDKだったのと賃貸人に共働きが多く、住民トラブルなども比較的少ない間取りだということから1LDK2戸にしました。駅から徒歩5分で商店街も近いのでそこまでしなくても借りてはつくかもしれませんが、空き室リスクを極力低くしたかったので。家賃設定16万円でもこのへんでは格安なほうで相場では18万円前後なのでそこに関しては賃貸業者さんをまわって調べたので間違いはないかと思います。空室リスクが極端に低い代わりに土地値が高く、利回りが低いので売却損は生じやすいと思います。

ローン払い終わる前に売却となると頭金分くらいの損はあると思いますが、土地の価値が高いのと、耐用年数が高いRC構造でローンが通りやすいこともあり、地価が急下降しない限りはローン額くらいでは売れると思います。ただ家賃半額にしたとしても普通の家を買う程度のローンで済むので、売り急ぐことも考えにくいです。

地震リスクは地震保険と地盤改良、基礎工事をしっかりすることで対応しようと考えてます。

質問いただいたおかげで色々考えが明確化してきました。ありがたいです。

お礼日時：2011/04/19 01:55

No.3 回答者： poolisher 回答日時： 2011/04/16 13:12

空室や家賃低下で予定賃料収入が入ってこなくなった場合に

どれぐらい持ちこたえられるかどうかを試算して見てください。
（正直、かなり甘い見通しのような感じもします）

それから、この計画が去年の今頃の話であれば↑で終わりですが
震災直後の状況をどの程度理解されているのでしょうか？

先ず現在建築は建築途中の物件まで資材不足で中断している状態
です。賃貸物件と云う事であれば完成を年末から年明けに予定し
て着工ということだと思いますが、それにしても今の状況で納期
どおり完成できるかどうかはグレーだと思います。完成が遅れて
も土地代金や着工・中間金分のローン返済は期日どおり返済が
進行します。

それと３．１１以降賃貸の動きが相当に鈍ってきているようです。
学生の移動が激減しているようですし、外国人居住者が大挙して
帰国しています。

地域によっても違うでしょうから、↑のような事をご自身でリサーチ
されたほうがいいと思います。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりましてすいません。回答ありがとうございます。空室リスクについてはかなり調べまして近隣の1LDKはの供給は現状がゼロで順番待ち状態なので、ローンの支払いが終わる築10年のうちは競争力もありますし、空室で悩む可能性はとても低いと思っています。我が家ではカースペースも使わないのでそこも貸しに出す予定でその賃料は上記に加味してません。築40年を超えるであろうボロボロのアパートでも家賃10万円で、新築であれば18万円が相場です。ボロくても借手がいるという希少な地域なので、今後加速度的に建て替えが進むことも考えにくいですし、駅徒歩5分以内で16万円前後で出せばこのご時勢でもすぐ決まるだろうと思います。地震後の動向も調べましたが、閑静な住宅街で外国人や学生さん受けする地域ではないのでそこも問題なさそうです。

ということで空室に関しては、物件自体も自宅用で耐震強度もしっかりしていたると工夫しているのと、半額にしても普通にローン払うのと変わらないのでそこまで心配はしていないのですが、ご指摘のように着工遅れや資材価格高騰で余計な出費がかかるのではという点はかなり危惧しています。大手ハウスメーカー施工ではないので。こればかりはどの程度見込めばいいかもわからないので・・・。

また、近々で地震が来た場合も不安ですし、金利の動向もいまひとつ見えないので、見送りたいという気持ちもあるのですが、良い条件の立地であるため、悩んでいます。

お礼日時：2011/04/18 19:02