不動産所得税について教えてください。

Question

現在、駐車場で貸している不動産所得が年額、80万円くらいありますが所得税はかかっていません。

仮に、そこにアパートを建てて家賃収入が年額３６０万くらい発生し、ローンの支払い等で差益が年額で１００万円残るとしたら不動産所得税はかかるのでしょうか

fujic-1990 · Accepted Answer

不動産賃貸業を営んでおります。

> 現在、駐車場で貸している不動産所得が年額、
> 80万円くらいありますが所得税はかかっていません。

「ほかには、全然収入はない」ということでしょうか？
　給料とかはもらってませんか？

収入がないならば、年間80万円だけの収入ですので、納税しなくてＯＫですが（でも80万円の年収じゃ暮らせないでしょ）、

－－ほかにも収入があるならば－－
　自主的に、「ほかの収入＋80万円の収入がありました」と確定申告して、８０万円に対応した所得税も自主的に納税する義務があります。税務署がなにか言ってくるのを待つ、のはダメ。

不動産所得分を全然納税していない今の状態は、「脱税」していることになります。

> 仮に、そこにアパートを建てて家賃収入が年額３６０万くらい
> 発生し、ローンの支払い等で差益が年額で１００万円残ると
> したら不動産所得税はかかるのでしょうか

所得税は、ローン返済した残りの100万円にかかるのではなくて、返済前の360万円に対してかかります。

これは、素人さんは間違えやすいのですが、ローン返済したために財布が空になっても、まったく返済していない場合と同じ額の税金がかかります！！

－－ですから、ほかの収入がない場合だと－－

360万円全部ローン返済した場合でも、「360万円の収入があった」として確定申告し、年収360万円だと税率はいくらだろう・・・ １０％くらいかな、いま自宅なので資料がないで確認できないのですが、多分それくらい（３６万円くらい）納税しなければなりません。

－－ほかに収入がある場合－－

でも本当は、ほかに収入がないと銀行はお金を貸さないので、ローンでアパートが建てられるとすると、ほかにも収入があるはずですよね？

そうすると、「その収入＋360万円」の収入があったとして確定申告し、その合計金額に対応した「累進税率」を掛けて算出した金額を納税しなければなりません。

質問者さんの「ほかの収入額」が判りませんので、今は「不動産所得税」分も、額を計算できない、ということになります。

ちなみに、アパートを建てると、他人に奪われないために登記しますよね。税務署は登記を監視していますので、質問者さんがアパートを建てたことをつかみます。なぜアパートを建てられたのか、資金は？土地は？　疑問をもって注目します。

善処されるようお勧めします。

fujic-1990 · Answer

１番、訂正と補足をさせていただきます。

年収が駐車料の８０万円だけで、ほかに収入がなければ、納税しなくてＯＫと書きましたが、今会社にて「平成２１年の所得税速算表」というのをチェックしたところ、

年収１,９５０,０００円以下　の場合、税率は５％、で控除はないようです。

つまり、８０万円しか収入がなくても、５％（経費になる支出がないとすれば４万円）の所得税を、毎年確定申告して自主的に納税していなければならなかったようです。

お気の毒ですが、すでに「脱税状態」ですね。間違えて喜ばせてしまったかもしれません。申し訳ありませんでした。

なお、そのほかに給料などの収入があれば、合算して申告しなければならない云々は間違いないようです。

ちなみに所得税の最高税率は４０％でした。さらに住民税やなんだかんだがかかりますので、まあ、５０％は税金に持って行かれると思ったほうがよいのかも、と思います。累進税率の恐ろしさです。

補足は登記のことです。

今回のは、いわゆる住宅ローンではなくて、アパート建設用の借入ですので、９９.９９％、銀行はその土地とアパートを登記させて、そこ（土地と建物両方）に抵当権を設定させます。

自分の権利を侵害されないための登記なら、登記しなくても済むのですが、これは銀行が強制しますので、登記せざるをえない。となると、前回も書いたように、間違いなく税務署が把握します。

そのほか、売却などの際も登記が動きますので、把握されます。いまのうちに善処されるようお勧めします。

不動産賃貸業を営んでおります。