マンションの借り手が見つかりません

転勤のため、所有しているマンションを賃貸に出していますが、借り手が見つかりません。
早く借り手を見つけるためのアドバイスをください。

私の思う悪いところ
　・駅からのんびり歩くと20分くらいかかる（物件案内では10分ちょっとになっています）
　・築年数が30年くらい（耐震基準は満たしています）
　・定期借家契約（3年）

私の思ういいところ
　・都心まで近い
　・リフォームしたて

ポイント
　・マンションには2LDKと3LDKの部屋があり、不動産屋で過去の資料を見てもらったのですが、２LDKの部屋しか賃貸に出されたことがないらしく、ウチは3LDKです。
　　今も2LDKの部屋とウチが賃貸に出ています。
　　ウチの方が部屋数も多いし、平米数ももちろん広いです。
　　それで同じくらいの価格にしています。
　・定期貸家3年契約で出していますが、実は転勤の期間は決まっていません。
　　早く戻ってこれたら、どこかを借りて住むしかないと思っています。
　　逆に定年まで帰ってこれない可能性もあるわけで、それなら5年とかに延ばしてもいいのかな・・・その方が借りて付くかな・・・などと悩んでいます。
　・不動産屋は最寄り駅の大手に専任でお願いしています。
　　最寄駅には他にも不動産屋がありますが、地元の・・・という感じのところはありません。
　　間口を広げるためにも他の不動産屋にも頼むか、でもそうすると専任じゃなくなるから今ほどはアピールしてもらえないかな・・・などと悩んでいます。

分かりやすくきれいな文章が書けなくてすみません。
本当に悩んでいて、本当に困っています。
どうぞ、アドバイスをよろしくお願いします。

No.9 ベストアンサー 回答者： tsuyoshi2004 回答日時： 2011/10/11 16:34

一般論とすると、

賃貸住宅を選ぶときの最重要条件は家賃なんです。
自分で借りることを考えれば、どんなに割安な物件でも予算を越していれば借りませんよね？

借りる人はまず自分で払える家賃で絞り込みます。
だいたいはそれでは全てを満足する物件がないので、何かしらを我慢します。
１）立地条件など（最寄り駅や路線や最寄り駅からの距離など）
２）間取りなど（広さや住設や日当たりなどなど）
３）その他
です。

言い換えれば、家賃以外には加点要素はありません。
全て減点要素で比較されます。
定期借家というのは、かなりの減点対象です。
リフォーム済みでも減点要素が無くなるだけで加点はされません。

なので、最も有効なのは家賃を下げることです。これだけで賃借の対象者が大きく増えます。
単純に言えば、３６ヶ月しか貸さないのであれば、１ヶ月空けば２．７％値下げしたのと同じです。
３ヶ月も空くのであれば、８．３％の値下げです。

とはいえ、不動産は世の中に一人だけ借主さんが現れればいいことなので、どんなに悪い条件でもそこを借りたい人がいればいいのです。
なので、ターゲットが明確に決まるのであれば、そのような借主さんに強い不動産屋に媒介をお願いすることです。

この回答へのお礼

ごもっともですね。
どんなに気に入っても予算をオーバーしていたら借りれないし、予算内でしたらより良い物件を選んでしまいますよね。

もしターゲットが決まったとして、そのターゲットに強い不動産屋かどうかはどうしたら分かるのでしょうか？

お礼日時：2011/10/11 18:01

No.12 回答者： minom66891 回答日時： 2011/10/13 15:21

賃貸に出していて、なかなか借り手が見つからないのは、

本当に困ってしまいますね。
ローンも抱えられているのでしょうか…

借り手が見つからないとなると、
ローンの支払も厳しくなってきてしまいますよね。
転勤貸しにして戻ってこられたら賃貸に移ることも
考えていらっしゃるとのこと、
いっそのこと、売却をお考えになられては、とも思いました。
ローンの残高よりも低い金額でしか売れないとしても、
抵当権を外してくれる、任意売却という方法を知りました。

私は以前ローンの支払に困ってしまって
いろいろネットで調べたのですが
任意売却して、生活を再建しています。
家賃はありますが、ローンを支払わなくてい良いので
気持ちとしては楽になりました。

相談者さんの良い方向に向かうことを願っています。

参考URL：http://www.ninbaisuishin.com/sale.php?id=14

この回答へのお礼

そうなんです。
まだローン終わってないんです。
でも気に入って買ったので、手放す気はないです・・・

お礼日時：2011/10/14 10:17

No.11 回答者： in_go-ing 回答日時： 2011/10/12 13:15

　大家しています。

　残念ながら『定期借家契約』が最大のネックでしょう。しかし、『実は転勤の期間は決まっていません。』なら、「お気の済むまでご自由に！」って通常の賃貸借契約を結ぶことは出来ないでしょう。

　しかし、借り手にすれば、短期で住み替えをしていたらいくらお金があっても貯まりません。

　それらを勘案しても余りある魅力（家賃）がある物件にするしかないでしょう。

　早く『定期借家契約』が普通という時代が来ると良いですね。

この回答へのお礼

借り手の見つからない原因ははっきりしました。
家賃をどこまで下げられるか・・・検討してみます。

貸し手市場にならないかな～

ありがとうございました！

お礼日時：2011/10/12 18:20

No.10 回答者： nabituma 回答日時： 2011/10/11 22:22

定借5年くらいで、家賃を下げる。

企業の転勤者向けに絞って、リロケーションの専門会社に依頼する。
くらいですかね。

この回答へのお礼

定期借家が一番のネックのようですね。
家賃を下げるより、期間を延ばす方が難しいのですが、要検討ですね。

企業の転勤者向けに絞る？
そんなことをしてくれる会社もあるのですね！

お礼日時：2011/10/12 18:19

No.8 回答者： kuny0222 回答日時： 2011/10/11 16:34

不動産業者です。

皆様がお答えしているので、補助程度ですが、
決まらない理由は、定期借家のみではないでしょうか？
逆に5年に変えてもそんなに変わらないと思います。
もしくは、定期借家にするのであれば、10万円相場を
６～７万円位まで引き下げないと厳しいですね。
エリアがわからないので、一概には言えませんが。
実際にそうやっている物件ばかりを専門に扱っている業者はあります。

リロケーションジャパンと言います。
参考ＵＲＬを記載しておきますね。


専任の問題は一概には言えませんが、専任の業者に
他業者にも募集して下さいと伝えた方が良いと思いますね。
その代わりに広告料を上げるですとか、方法はいくらでもあります。

ただ気になるのは定期借家契約をオーナー様が望んだときに、
こういう提案をしない営業マンはいかがなモノかと思います。

参考URL：http://www.relocation.jp/

この回答へのお礼

定期貸家ってそんなにダメですか・・・
期間を延ばすことより金額のことを真剣に考えます。

不動産屋を増やす件も・・・

私にとっては本当に良い物件なんですけどね。

お礼日時：2011/10/11 17:56

No.7 回答者： te31102000 回答日時： 2011/10/11 16:11

自分もあなたのような良物件を探していますが、３年は短すぎます。

せめて５年では駄目でしょうか？

物件的にはなかなかないと思います。
広さも十分で賃貸向けではない、グレードの高い内装設備です。

どうせ期間未定なら、通常の２年間の賃貸契約をして相場通りで貸しに出すべきです。
家賃設定を相場通りとしておけば、長期間に渡り住まないのでは？
私もあなたと同じように、帰る予定の住宅を貸しに出しています。
帰ったときには賃貸の可能性も考えていますが、それなりの家賃が入るのは心強いです。
戻った時に返してもらえなければ、あなたが借家に住めばいいだけでは？
そのくらいのリスクも安定した家賃収入の方がお得でしょう。

この回答へのお礼

5年は確かに考えています！
・・・が、普通賃貸にするのはリスクが大きすぎる気が。

でも、良い物件と言ってもらえたのは嬉しいです。

ありがとうございました。

お礼日時：2011/10/11 16:14

No.6 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2011/10/11 15:53

まず、ターゲットを絞り込むことです。

部屋数が多いからと言って家族が多い人をターゲットにしては借りが見つからないでしょう。
なぜならば、家族が多い人は引っ越しもお金がかかるし、手続きも面倒なので、定期借家を嫌うからです。

定期借家に拘るなら単身者など身軽な人にターゲットを絞り込み、彼らにアピールする値付けが良いと思います。

例えば、同じ駅のワンルームマンションとくらべて、プラス２万円以内に家賃設定すれば、期間を切って広いところに住もうと考える単身者が見つかるでしょう。私自身が単身だと想定すると、ワンルームのプラス１万５千円なら定期借家でも広い方を選ぶと思います。

住宅ローンが残っている場合は家賃を取っても持ち出しになることもありますが、住宅ローンの返済金額の全額をカバーするのではなく、「返済額の一部でも家賃で補う」という発想の転嫁ができれば借り手を見つけることが出来るでしょう。

この回答へのお礼

なるほど～
同じマンションと比較するのではなく、最寄り駅の他のマンションの相場を調べてみます。

得はしなくてもいいと思っていましたが、住宅ローンのカバーも望まない方がいいですか・・・
厳しいですね。

ありがとうございました。

お礼日時：2011/10/11 16:12

No.5 回答者： m_inoue222 回答日時： 2011/10/11 15:44

大家してます

大切なのは貴方の物件を求めている人を想像することでしょう

3LDKで３年未満借りたい人はどんな人か？

ほとんど居ないのでは？

借り上げ社宅などの場合は広すぎて基準から外れたりするでしょう

専任かどうかはあまり関係ないと思いますが．．．

少なくとも「定期借家」の条件は大きな阻害要素でしょうね

３年は短すぎます

私の場合戸建ての自宅は貸して、自身は賃貸マンション暮らしです．．．（笑）

この回答へのお礼

友達がそんな感じだったんですよ。

新婚生活を広いマンションで二人で過ごして、オーナーが帰ってくるっていうんで「じゃ、家買おうか」みたいな人が。
（きっとその期間にお金ためてたんでしょうね）

そんな人、めったにいないんですかね。

お礼日時：2011/10/11 16:08

No.4 回答者： terepoisi 回答日時： 2011/10/11 15:29

N0.1のご回答と同じです。

定期借家契約（3年）だと子持ちの場合どうしても進学の節目にひっかっかてしまうので
まず検討もしません。

負担は大きいですが、戻ってきたら当分借家住まいを覚悟で
不定期であることを強調して、3年更新くらいが妥当だと思います。
貸主都合の退去は最低半年前の告知と退去費用その他の負担がありますが
途中でできないこともありません。
最終的には借家人に買い取ってもらって、新規購入という例も多いです。
いろいろ柔軟に対応する心構えでいたほうがいいと思います。

この回答へのお礼

ん～キビシイですね～。

わざわざ中古マンションを購入して、自分好みにお金をかけてリフォームした家なので、売る気はないです。

柔軟さが足りないですかね・・・

家の購入資金をためるための若い夫婦さんとか興味持ってくれないですかね・・・

お礼日時：2011/10/11 16:05

No.3 回答者： ShowMeHow 回答日時： 2011/10/11 15:17

3LDKってことは、家族もちが対象？

こどもの年齢によっては学校の問題とかもでてくるから今の季節は難しいし、３年というのも厳しい。
引っ越すだけでもお金かかるから、借りる側としては期間限定物件はどうしても避けてしまうね。
春まで待てないなら、礼金0にしてみたら？

この回答へのお礼

そっか・・・逆に部屋が広すぎるんですかね。
夫婦で3LDKはいらないもんですか・・・。

10月からの転勤を狙ってたんですけどね～。

お礼日時：2011/10/11 16:02