賃貸住宅　敷金・礼金を毎月の賃料に上乗せできる？？

Question

戸建住宅を賃貸するにあたり、敷金や礼金を分割し、その分を毎月の賃料に上乗せした形で支払っていくことは可能でしょうか？　交渉次第なのでしょうか？　法的に問題がありますか？　お詳しい方ご教示願います。

fujic-1990 · Accepted Answer

不動産賃貸業を営んでおります。

昨今は、賃貸物件の過剰供給で、敷金・礼金ゼロという物件もありますので、交渉次第でしょう。

ただ、

（１）　敷金というのは、家賃などの支払いが遅れたり不払いになったりした場合に備えて、事前に受け取っておくお金という意味合いが強くあります。

家賃に乗せると言われても、家賃といっしょに敷金の支払い自体も不払いになる危険もあるわけです。また、敷金や礼金を支払い終わらないうちに、（汚したいだけ汚して）退去してしまう危険もあります。

大家としてはとても困りますので、最初から諦めてゼロゼロ物件とした物件以外は、基本的にはＯＫしないと考えておいたほうがいいと思います。

（２）　交渉の際、「毎月の賃料に上乗せ」という表現は使わないほうがいいと思います。

上乗せした金額が、契約書の「家賃欄」に書き込まれてしまう可能性があるからです。

もちろんそれでいいならＯＫですが、それだと想定敷金・礼金額を超えても、家賃は下がりませんから、長く居住すればするほど、借主に不利になります。

馬鹿なガイドラインなどに沿って「本来の家賃に原状回復費分が上乗せされてしまった」結果、長く居住して長く家賃（原状回復費を含む）を払った人は、何度も原状回復できるほどの原状回復分を支払わされてしまうようになったのと同じです。

いったん家賃に含められてしまうと、まともな理由がないと値上げも値下げも「要求」できません。意見不一致なら裁判所に決めてもらうことになります。

よって、もし、本来の敷金・礼金以上に支払いたくない場合は、途中で支払を減額する特約を結ぶか、「敷金・礼金は○○回の分割払いにしてもらいたい。毎月家賃と一緒に支払う」と言ってください。

それなら誤解を招きにくいと思います。

（３）　敷金・礼金がゼロの物件では、支払を強制するために、数日の滞納で部屋のカギを交換されてしまうケースもあるやに聞いています。

私も、１年弱滞納した会社に契約解除と支払いを要求したところ、出てきた相手の弁護士に「なんで支払を強制もせずに滞納を放置したのか」と言われたので、「いい人なので支払えるようになったら払ってくれると思った」と言ったところ、「１ヶ月でも払えず遅れる人が半年も１年もの分を払えるはずがない」

「それを怠慢というのだ。カギでもなんでも交換して、溜まらないようにすべきだった」「溜まらないように、支払いを強制するのが大家の親切だ。借金が溜まって苦しむのは借り主だ」「請求しないのが善意なら権利放棄してくれ」と言われたことがあります。

弁護士に払うカネがあるなら、と言ったのですが、アチコチに巨額な債務があって、弁護士を雇うカネはあっても家賃だけ払うわけにはいかないとかで。

まあ、そういうことで、支払いを強制するのが借り主のタメらしいので、ゼロにした分、大家側の対応は厳しくなると思いますので、滞納には気を付けて下さい。

kendosanko · Answer

入居者ですが、同じ質問を最近けっこう見かけます。

こちらが参考になるかもしれません↓

http://www.chintai-hakase.com/study/case/1/201011.html

いずれにしろ、まずは不動産屋さんに聞いてください。
できないケースと一部できるケースがあるそうですから。
あなたの物件がどちらに相当するか判明します。

そこの不動産屋さんが信販会社と契約していると、
一部できる可能性があります（これも信販会社があなたに
対して行う審査次第と思われます）。分割払いだと
当然　返還利息がつくので、当然支払額が増えてしまいます。

一例
家賃84000円　敷金2ヶ月160000円　礼金０　の場合
２年で敷金を分割払いにすると、
初期費用０円（敷金０，礼金０）の代わりに、家賃91000円　など
http://suumo.jp/edit/chintai/okane/090819/shoki.html
の真ん中あたりを参考に

nabituma · Answer

契約ですからそのように契約すればそうなるでしょうが、一般的には難しいと思います。
敷金礼金はあるいみ保証金的な役割もありますので・・・。

不動産賃貸業を営んでおります。