所有権25％の大家からの家賃請求について

Question

テナントとして賃貸契約を自称大家と主張する人を交わしているのですが、
法務局で、このビルの所有権を調べたところ、
現在貸しビル全体の25％しか所有権が有りませんでした。
この場合、このビル全使用者7物件に対し家賃の請求が出来るのでしょうか？
出来るとしたら法的な根拠を教えていただけますか？
尚、残りの75％の正確な所有者は不明です。

tk-kubota · Accepted Answer

＞現在貸しビル全体の25％しか所有権が有りませんでした。

と言うことは、そのビルの持分権が4分の1と言うことですか ?
それならば、その者は「貸主」になれません。(民法252条)
共有物は「処分行為」「管理行為」「保存行為」と3つあって、貸すことは「管理行為」とされているので、過半数の承諾がなければ貸すことはできないことになっています。
仮に、4人の共有で3人が承諾し賃貸借契約が成立したとすれば、借主は、その3人のなかの誰に全額支払ってもかまわないことになっています。
それが#2さんの言う民法４２８条の規定です。
今回は、4分の1の持分権の所有者が単独で貸主とはなれないです。
万一、契約締結しても、他の持分権者から立ち退きを求められれば敗訴です。
従って、共有者全員の過半数から借りて下さい。

40871 · Answer

自称大家といわれる方が、所有者といっても
法務局で登記をしていなければ、現在の正確な所有者はわかりません。
法務局の登記と、現実の所有者は必ずしも一致していません。

登記していなくても、相続等などによる現実の所有者または、
家賃の回収に関する委任を受けた会社等であれば、
賃貸契約（法的根拠）に基づいて家賃の請求ができます。

残り７５％の所有者についても、自称大家といわれている方の可能性ももちろんありますし、
他の方の可能性もありますが、登記だけではわかりません。

yana1945 · Answer

１）貴方の賃貸借契約の相手が、債権者の一人であれば、
その方の権利割合がいくらであろうが、債権者の全員を
代表して、賃貸料の総額を請求できます。

民法４２８条

参考ＵＲＬ：http://sumaino119.blog92.fc2.com/blog-entry-53.html

例えば貸主の各自は自分の共有持分の賃料しか請求・受領が出来ないし、借主からすれば、複数貸主の各人に別々に賃料を支払わなければならず、どちら側からも不便である。

そこでこの不都合を避けるために判例は、共有賃料はその性質上不可分債権とみなした。(1)不可分債権には性質上不可分給付と意思表示による不可分給付がある。(2)不可分債権においては、債権者の１人が債務者に履行を請求すると、総ての債権者が履行を請求したのと同様の効果が生じる。(3)債務者が債権者の１人に履行すると、総ての債権者に履行したものと同様の効果が生じる（(1)(2)(3)は民法428条）。

２）賃貸借契約書に全債権者を列記したものに、変更を請求する（次回、契約更新時）

所有権25％の大家からの家賃請求について

自称大家といわれる方が、所有者といっても

１）貴方の賃貸借契約の相手が、債権者の一人であれば、

＞現在貸しビル全体の25％しか所有権が有りませんでした。

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